MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wohnungseigentümerversammlung: Das muss beachtet werden

Eigentümerversammlungen stehen im Ruf, eine Zeitverschwendung zu sein.

Dabei werden dort wichtige Beschlüsse festgelegt. Wenn Sie auf einige Begebenheiten achten, wird die Versammlung ein Erfolg.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Über die Eigentümerversammlung ist ein Versammlungsprotokoll, auch Niederschrift genannt, zu fertigen. Hierfür ist der Vorsitzende der Eigentümerversammlung verantwortlich.

Das Protokoll muss vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter und von mindestens einem Wohnungseigentümer unterzeichnet sein.

Als Mindestinhalt müssen im Protokoll die gefassten Beschlüsse aufgeführt werden. Daneben sollte ein Protokoll immer auch folgende Angaben enthalten:

Achtung: Der Verwalter muss das Protokoll schnellstmöglich den Wohnungseigentümern zur Einsicht zugänglich machen.

Das Protokoll muss den Wohnungseigentümern spätestens eine Woche, bevor die Anfechtungsfrist abläuft, zugänglich sein.

Wenn der Verwalter das Protokoll länger zurückhält, kann er schadenersatzpflichtig werden, da für Sie als Wohnungseigentümer erst aus dem Protokoll der genaue Beschlussantrag ersichtlich wird und eine Beschlussanfechtung erst dann möglich ist.

Stimmrecht

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Wenn eine Eigentumswohnung mehreren gemeinschaftlich gehört, wie beispielsweise Eheleuten oder Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, so können diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Praktisch jede Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung enthält eine Regelung über das Stimmrecht.

Meistens gilt das Wertprinzip.

Das bedeutet, dass sich das Stimmrecht an der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils orientiert. Es ist grundsätzlich möglich, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lässt

Tagesordnung

Damit in der Eigentümerversammlung gültige Beschlüsse gefasst werden können, ist es erforderlich, dass die Punkte, über die ein Beschluss gefasst werden soll, im Einladungsschreiben angegeben werden.

Maßgeblich ist das berechtigte Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer.

Der jeweilige Beschlussgegenstand ist vom Verwalter so genau anzugeben, dass die Wohnungseigentümer weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit zur Vorbereitung und zur Überlegung, ob ihre Teilnahme notwendig ist, gewährt wird.

Dabei ist es nicht erforderlich, dass das Einladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands enthält.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Es genügt jede Angabe, die erkennen lässt, über welche Punkte beraten und beschlossen werden soll. Welche Punkte auf die Tagesordnung kommen, bestimmt der Verwalter.

Der einzelne Wohnungseigentümer allein kann nicht verlangen, dass Themen zur Beschlussfassung in die Tagesordnung aufgenommen werden.

Allerdings hat mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer Anspruch darauf, bestimmte Punkte zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung setzen zu lassen.

Sind später in der Versammlung alle Wohnungseigentümer vertreten, kann mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer die Tagesordnung um zusätzliche Beschlusspunkte ergänzt werden.

Vollmacht

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann geregelt werden, dass sich die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen dürfen.

Typisch für eine solche Einschränkung ist etwa folgende Formulierung:

„Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“

Ein solches Vertretungsverbot für alle anderen Personen betrifft nicht nur die Stimmabgabe, sondern ist umfassend gemeint.

Es erstreckt sich deshalb auch auf das Verbot, als Vertreter für einen Eigentümer irgendwelche Erklärungen abzugeben oder Anträge zu stellen.

Durch eine solche einschränkende Regelung können insbesondere Rechtsanwälte als Bevollmächtigte einzelner Wohnungseigentümer von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden.

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann nicht nur geregelt werden, dass außen stehende Dritte von der aktiven Teilnahme ausgeschlossen sind. Selbst die bloße Anwesenheit kann ihnen verboten werden.

Der Grund: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich.

Ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt, dürfen nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter mit der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Einschränkung an der Versammlung teilnehmen.

Durch wen Sie sich auch immer vertreten lassen können, im Fall einer Bevollmächtigung gilt Folgendes: Die Vertretungsvollmacht umfasst auch die Ausübung des Stimmrechts.

Dies gilt sowohl für die Vertretung durch den Ehegatten, durch andere Miteigentümer oder durch den Verwalter wie auch für die Vertretung durch Rechtsanwälte oder Steuerberater.

Die Erteilung der Vollmacht ist grundsätzlich an keine Schriftform gebunden. Das bedeutet: Auch eine mündliche Bevollmächtigung ist gültig.

Ist allerdings geregelt, dass die Vertretung in einer Wohnungseigentümer-Versammlung nur durch schriftliche Bevollmächtigung zulässig ist, so kann der Vertreter von dem Vorsitzenden zurückgewiesen werden, wenn er keinen schriftlichen Nachweis seiner Bevollmächtigung vorlegen kann.

Praxis-Tipp: Um Missverständnissen und Meinungsverschiedenheiten von vornherein vorzubeugen, empfiehlt es sich, eine schriftliche Vollmacht auszustellen, wenn Sie sich in der Wohnungseigentümer-Versammlung vertreten lassen wollen.

Entscheiden Sie: Sie können Ihren Vertreter ermächtigen, sämtliche Abstimmungen vorbehaltlos nach seinem Ermessen vorzunehmen.

Genauso gut können Sie Ihrem Vertreter aber auch für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt detaillierte Stimmrechtsanweisungen erteilen.

Wirtschaftsplan

Er ist der Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft für das folgende Kalender- oder Wirtschaftsjahr.

Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen. Bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan die Rechtsgrundlage für die Hausgeldzahlungen der Wohnungseigentümer.

Der Wirtschaftsplan muss zu drei wichtigen Positionen Angaben enthalten: voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums:

Was die Einzelpositionen betrifft, so hat es sich in der Praxis als vorteilhaft erwiesen, die Aufgliederung des Wirtschaftsplans genau der Jahresabrechnung anzugleichen.

Auf diese Art und Weise wird ein Vergleich der veranschlagten Einnahmen und Ausgaben mit den dann tatsächlich angefallenen Kosten wesentlich erleichtert.

In den meisten Wirtschaftsplänen ist geregelt, dass die Hausgeldzahlungen monatlich erfolgen.

In der Praxis hat sich demgegenüber aber der Wirtschaftsplan mit so genannter Jahresfälligkeit des Vorauszahlungsanspruchs als außerordentlich vorteilhaft erwiesen.

In diesem Fall vereinbaren die Wohnungseigentümer, dass das anteilige Hausgeld für das gesamte Jahr auf einmal fällig wird, der einzelne Wohnungseigentümer aber berechtigt ist, monatlich 1/12 der Jahressumme zu leisten.

Der Vorteil dieses Beschlusses: In Fällen von Zahlungsverzug, in denen gerichtliche Verfahren notwendig werden, kann entsprechend der vereinbarten Fälligkeit immer nur der Betrag geltend gemacht werden, der tatsächlich fällig ist.

Bei monatlicher Zahlungsweise würde demnach bei andauerndem Zahlungsverzug Monat für Monat der neu fällig werdende Betrag eingeklagt werden müssen.

Eine solche Verfahrensweise ist mit einem erheblichen Aufwand an Arbeit und Kosten verbunden.

Denken Sie in diesem Zusammenhang auch an die Arbeitsüberlastung der Gerichte, so dass in aller Regel bei drohender Insolvenz eines Wohnungseigentümers andere Gläubiger bei Vollstreckungsmaßnahmen den Miteigentümern zuvorkommen. Dies verhindert der vorgenannte Beschluss, der also zusätzlich ein zügiges Hausgeldinkasso ermöglicht.

11. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.