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Wohnungseigentümerversammlung: Die wichtigsten Beschlüsse

In Wohnungseigentümerversammlungen werden wichtige Beschlüsse und Vereinbarungen für das Zusammenleben festgelegt.

Beschluss über die Jahresabrechnung

Der Verwalter hat Ihnen und den anderen Wohnungseigentümern nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung vorzulegen.

Ein Anspruch auf Erstellung der Abrechnung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung steht Ihnen und jedem einzelnen Eigentümer zu.

Weigert sich der Verwalter, eine Abrechnung bei Fälligkeit zu erstellen, so kann dies jeder Wohnungseigentümer ohne ermächtigenden Beschluss der anderen gerichtlich erzwingen.

Sie und die anderen Eigentümer beschließen in der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung durch Stimmenmehrheit.

Dabei ist die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer maßgebend.

Stimmenthaltungen zählen als Ablehnungen.

Die Abrechnung soll vor Beschlussfassung von den Eigentümern oder einem bestehenden Verwaltungsbeirat geprüft werden.

Eine Stellungnahme ist mündlich oder schriftlich spätestens in der beschließenden Versammlung abzugeben.

Das Fehlen einer Stellungnahme ist aber kein Anfechtungsgrund und steht auch der Gültigkeit des Genehmigungsbeschlusses nicht entgegen.

Bei einer inhaltlich unrichtigen bzw. unvollständigen Abrechnung haben Sie und jeder andere Wohnungseigentümer Anspruch auf Berichtigung und Ergänzung.

Jeder Wohnungseigentümer hat außerdem ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Über die Abrechnung müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer Beschluss fassen.

Wird die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigt, wird sie insgesamt, also auch bezüglich der vorgelegten Einzelabrechnungen, verbindlich.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen sind in der Regel Maßnahmen, welche das architektonisch-ästhetische Bild eines Gebäudes (optischer Eindruck) innen und außen sowie den Zustand von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen verändern und dabei insbesondere die Stabilität, Sicherheit und Solidität eines Gebäudes beeinflussen können.

Grundsätzlich liegt immer dann eine bauliche Veränderung vor, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, wenn die Maßnahme für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil bedeutet, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht.

Bauliche Veränderungen sind streng zu unterscheiden von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Zu den baulichen Veränderungen gehören auch Ersatzbeschaffungen für gemeinschaftliche Geräte und Einrichtungen, wenn damit eine Erneuerung verbunden ist.

Beispiel ist der Ersatz einer Holztür durch eine moderne Glastür oder der Austausch eines herkömmlichen Türschließers durch eine elektrische Türschließanlage.


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Auch die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen gehören zu der baulichen Veränderung.

Als Beispiel sei hier die Umwandlung einer Grünfläche in einen Kfz-Abstellplatz genannt.

Wichtig: Alle baulichen Maßnahmen müssen einstimmig von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

Zweitbeschlüsse

Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen.

Beschließen die Wohnungseigentümer über dieselbe Angelegenheit ein zweites Mal, so spricht man von einem Zweitbeschluss.

Der Zweitbeschluss kann den zuvor gefassten Erstbeschluss inhaltlich bestätigen, ändern oder aufheben.

Wohnungseigentümer haben nicht nur die Möglichkeit, einen fehlerhaften Beschluss durch einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss zu bestätigen.

Sie haben auch das Recht, einen bereits verbindlichen Erstbeschluss inhaltlich abzuändern oder aufzuheben.

Dabei müssen jedoch die Interessen und Rechte einzelner Wohnungseigentümer, insbesondere deren Vertrauen in einen bestehenden Zustand, berücksichtigt werden.

So kann die Genehmigung eines Terrassenanbaus nach erfolgter Fertigstellung nicht wieder aufgehoben werden.

Was Sie bei der Anfechtung von Beschlüssen beachten müssen

Beschlüsse der Wohnungseigentümer können aus verschiedenen, insbesondere rechtlichen Gründen fehlerhaft sein.

Fehler können das Beschlussverfahren betreffen, oder Beschlüsse können ihrem Inhalt nach gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung verstoßen.

Ein mehrheitlicher Beschluss ist beispielsweise fehlerhaft, wenn dieses Thema nicht auf der Tagesordnung aufgeführt war oder nur einstimmig beschlossen werden konnte.

Beschlussmängel können je nach Art und Schwere des Rechtsverstoßes unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen. Nichtbeschlüsse (Scheinbeschlüsse) haben von Anfang an keine Beschlussqualität.

Sie erfüllen die Mindestvoraussetzungen für das Zustandekommen eines Beschlusses nicht, weil das Thema beispielsweise nicht auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen wurde.

Nichtige Beschlüsse erfüllen zwar den Beschlusstatbestand, leiden aber unter einem gravierenden Mangel, der sie von Anfang an ungültig macht.

Beispiel: Die Eigentümer haben mehrheitlich beschlossen, dass ein nicht anwesender Eigentümer die Kosten einer Sanierung von Gemeinschaftseigentum trägt.

Schwebend unwirksame Beschlüsse unterscheiden sich in ihrer Rechtsfolge nicht von nichtigen Beschlüssen, sind jedoch nicht endgültig unwirksam. Ihnen fehlt lediglich eine nachholbare Wirksamkeitsvoraussetzung.

Beispiel: Für einige Eigentümer haben Vertreter abgestimmt, die in der Versammlung keine Vollmacht nachweisen konnten.

Nach Schluss der Versammlung haben die vertretenen Eigentümer die Stimmabgabe der Vertreter genehmigt.

Anfechtbare Beschlüsse sind dagegen lediglich fehlerhafte Beschlüsse, die zunächst wirksam sind. In einem Verfahren vor Gericht müssen sie für ungültig erklärt werden.

Ein Antrag auf Ungültigerklärung ist grundsätzlich innerhalb eines Monats zu stellen, um die Bestandskraft eines anfechtbaren Beschlusses zu verhindern.

Anfechtbar sind beispielsweise Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Anfechtungsgründe sind insbesondere:

  • Es wurde gegen zwingende Formalien der Versammlung verstoßen;
  • die Ladung zur Versammlung stammt von einem Nichtberechtigten;
  • die Ladungsfrist wurde nicht eingehalten;
  • Wohnungseigentümer wurden an der Stimmabgabe gehindert oder unzulässigerweise ausgeschlossen;
  • die Tagesordnung wurde nicht bekannt gegeben;
  • ein Wohnungseigentümer wurde nicht eingeladen;
  • die Versammlung war nicht beschlussfähig;
  • der Zeitpunkt der Versammlung war nicht zulässig;
  • die Versammlung fand nicht unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt;
  • der Beschluss verstößt gegen die Gemeinschaftsordnung;
  • der Beschluss verstößt gegen die Teilungserklärung;
  • der Beschluss verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz.

14. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.