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Wohnungseigentümerversammlung: Tagesordnung und Einladung

In den nächsten Wochen finden die ersten Wohnungseigentümer-Versammlungen dieses Jahres statt. Dann stellt sich für Sie wieder einmal die Frage: Gehe ich hin oder bleibe ich zuhause?

Eine alltägliche Erfahrung: Das Interesse vieler Eigentümer steht im Widerspruch zu der großen Bedeutung der Wohnungseigentümer-Versammlung für eine vorteilhafte Verwaltung der Eigentumsanlage.

Egal, ob Sie Vermieter oder Selbstnutzer sind: Nur durch eine aktive Teilnahme an den Wohnungseigentümer-Versammlungen können Sie erreichen, dass die Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümer in Ihrem Interesse ausfallen.

Betrachten Sie die Versammlungen deshalb nicht als lästige Pflichtübung, sondern als willkommene Gelegenheit, Ihre wirtschaftlichen Interessen zu vertreten.

Die Wohnungseigentümer-Versammlung stellt das oberste Verwaltungsorgan in Eigentums-Wohnanlagen dar. Es gibt Versammlungen, in denen die Tagesordnung in weniger als einer halben Stunde einmütig abgewickelt wird. Oftmals dienen die Versammlungen einigen Wohnungseigentümern aber auch als Forum für die Austragung eines lange schwelenden Nachbarschaftsstreits.

Achten Sie darauf, dass die Versammlung nicht nur nach dem starren Korsett der Tagesordnung abläuft und die gestellten Anträge schlicht „abgehakt“ werden. Wohnungseigentümer-Versammlungen müssen für alle Teilnehmer ein Forum für demokratische, offene und faire Diskussionen sein.

Meinungen von Minderheiten dürfen nicht einfach „abgebügelt“ werden. Allerdings darf die Versammlung auch nicht auf das Niveau eines Debattierclubs herabsinken.

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Damit Sie die Wohnungseigentümer-Versammlung am Ende nicht als verlorene Zeit verbuchen müssen, kommt es auf Ihre Vorbereitung an. Das gilt speziell dann, wenn solche Tagungsordnungspunkte anstehen, die sich auf die Wirtschaftlichkeit und den Wert Ihrer Eigentumswohnung auswirken können.

Wann Versammlungen stattfinden

Die Wohnungseigentümer-Versammlung wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Darüber hinaus kann aus besonderem Anlass auch eine außerordentliche Eigentümer-Versammlung stattfinden.

Wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe von Zweck und Grund verlangt, kann diese Minderheit schriftlich vom Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erzwingen.

Das Einladungsschreiben muss Zeit, Ort und Tagesordnung der Versammlung enthalten. Die Einberufung zur Wohnungseigentümer-Versammlung erfolgt schriftlich mit einer Frist von mindestens einer Woche. Üblich ist eine Einladungsfrist von drei bis vier Wochen. Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit kann mit einer kürzeren Frist einberufen werden.

Die Eigentümer-Versammlung sollte möglichst in der Nähe der Wohnanlage stattfinden. Die Versammlung ist stets zu einem zumutbaren Zeitpunkt einzuberufen, den auch berufstätige Wohnungseigentümer wahrnehmen können, ohne Urlaub zu nehmen.

Über den Wunsch einzelner Eigentümer, beispielsweise den Sonntagvormittag bis 11 Uhr von Versammlungen freizuhalten, darf grundsätzlich nicht hinweggegangen werden.

Die Wahl eines ungewöhnlichen Zeitpunkts kann einen Einberufungsmangel darstellen und dazu führen, dass Beschlüsse anfechtbar sind und für ungültig erklärt werden.

Zur Wohnungseigentümer-Versammlung sind alle Wohnungseigentümer einzuladen. Gehört eine Eigentumswohnung mehreren Personen, dann sind auch alle Miteigentümer zur Wohnungseigentümer-Versammlung einzuladen.

Beispiel: Die Eigentumswohnung gehört einem Ehepaar gemeinsam. Dann sind auch beide Ehegatten zur Wohnungseigentümer-Versammlung zu laden. Beachten Sie aber, dass die Miteigentümer immer nur mit einer Stimme sprechen können.

Welche Angaben im Einladungsschreiben nicht fehlen dürfen

Damit in der Eigentümer-Versammlung gültige Beschlüsse gefasst werden können, ist es erforderlich, dass die Punkte, über die ein Beschluss gefasst werden soll, im Einladungsschreiben angegeben werden. Maßgeblich ist das berechtigte Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer.

Achtung: Der jeweilige Beschlussgegenstand ist so genau anzugeben, dass die Wohnungseigentümer weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit zur Vorbereitung und zur Überlegung, ob ihre Teilnahme notwendig ist, gewährt wird.

Dabei ist es nicht erforderlich, dass das Einladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands enthält. Die Tagesordnung muss aber erkennen lassen, über welche Punkte beraten und beschlossen werden soll.

Welche Punkte auf die Tagesordnung kommen, bestimmt der Verwalter. Der einzelne Wohnungseigentümer allein kann nicht verlangen, dass Themen zur Beschlussfassung in die Tagesordnung aufgenommen werden.

Wenn es allerdings mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangt, müssen bestimmte Punkte zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung gesetzt werden. Wenn später außerdem in der Versammlung alle Wohnungseigentümer vertreten sind, kann mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer die Tagesordnung um zusätzliche Beschlusspunkte ergänzt werden.

31. Januar 2003

Von: David Gerginov. Über den Autor

Die Welt der Finanzen und der Politik hat David Gerginov von jeher fasziniert. Aber auch das Weitergeben von wichtigen Informationen und Hintergrundwissen ist ihm wichtig. Mit seinen Beiträgen möchte er Lesern wichtige Fakten vermitteln und bei der Vertiefung des eigenen Wissens helfen.