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Wohnungseigentümerversammlung: Vollmacht oder keine Vollmacht?

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann geregelt werden, dass sich die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen dürfen.

Typisch für eine solche Einschränkung ist etwa folgende Formulierung:

„Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“

Wenn Sie nicht selbst teilnehmen können: Prüfen Sie vorher die Teilungserklärung

Ein solches Vertretungsverbot für alle anderen Personen betrifft nicht nur die Stimmabgabe, sondern ist umfassend gemeint. Es erstreckt sich deshalb auch auf das Verbot, als Vertreter für einen Eigentümer irgendwelche Erklärungen abzugeben oder Anträge zu stellen.

Durch eine solche einschränkende Regelung können insbesondere Rechtsanwälte als Bevollmächtigte einzelner Wohnungseigentümer von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden.

Dazu hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Wohnungseigentümer bei der Regelung ihrer Angelegenheiten einen großen Gestaltungsspielraum haben. Bestimmungen, die die Vertretungsmöglichkeiten beschränken, verfolgen den nach der Interessenlage grundsätzlich berechtigten Zweck, die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einflüssen freizuhalten.

Die Wohnungseigentümer sollen in der Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten allein unter sich austragen und sich deshalb auch nur durch bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen vertreten lassen dürfen.


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Außenstehende und Berater

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann nicht nur geregelt werden, dass außenstehende Dritte von der aktiven Teilnahme ausgeschlossen sind.

Selbst die bloße Anwesenheit kann ihnen verboten werden. Der Grund: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Wird durch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter mit der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Einschränkung zur Teilnahme befugt.

Allerdings können Sie als Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse haben, in der Versammlung einen Berater hinzuzuziehen.

Dafür müssen jedoch Gründe vorliegen, die gewichtiger sind als das Interesse anderer Wohnungseigentümer, die Versammlungen auf den eigenen Kreis zu beschränken. Das gilt erst recht dann, wenn es sich nur um eine kleine Gemeinschaft handelt.

Interesse auf Beratung kann Vorrang haben

Im konkreten Fall kommt es auf die Abwägung der gegensätzlichen Belange an. Das Interesse eines Wohnungseigentümers an sachkundiger Beratung kann vorrangig sein, wenn er sich auf einen in seiner Person liegenden Grund (etwa bei hohem Lebensalter) beruft oder wegen des Schwierigkeitsgrads der Angelegenheit nicht in der Lage sieht, seine Rechte in der Versammlung angemessen wahrzunehmen.

Andernfalls ist ihm in der Regel zumutbar, sich vor Beginn der Versammlung durch eine Person seines Vertrauens beraten zu lassen.

Die Erteilung der Vollmacht ist grundsätzlich an keine Schriftform gebunden. Das bedeutet: Auch eine mündliche Bevollmächtigung ist gültig.

Ist allerdings geregelt, dass die Vertretung in einer Wohnungseigentümerversammlung nur durch schriftliche Bevollmächtigung zulässig ist, so kann der Vertreter von dem Vorsitzenden zurückgewiesen werden, wenn er keinen schriftlichen Nachweis seiner Bevollmächtigung vorlegen kann.

„Immobilien-Berater“-Tipp

Es kommt stets auf Art und Bedeutung der jeweilig anstehenden Tagesordnungspunkte an. Deshalb kann immer erst in der Versammlung darüber entschieden werden, ob der Berater anwesend sein darf.

Wird dies abgelehnt, so kann sich der betreffende Wohnungseigentümer dagegen durch Anfechtung des Beschlusses wehren.

Um Missverständnissen und Meinungsverschiedenheiten von vornherein vorzubeugen, empfiehlt es sich, eine schriftliche Vollmacht auszustellen, wenn Sie sich in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen wollen:

Durch wen Sie sich auch immer vertreten lassen können, im Fall einer Bevollmächtigung gilt Folgendes: Die Vertretungsvollmacht umfasst auch die Ausübung des Stimmrechts.

Dies gilt sowohl für die Vertretung durch den Ehegatten, durch andere Miteigentümer oder durch den Verwalter wie grundsätzlich auch für die Vertretung durch Rechtsanwälte oder Steuerberater.

Sie können Ihren Vertreter ermächtigen, sämtliche Abstimmungen vorbehaltlos nach seinem Ermessen vorzunehmen. Genauso gut können Sie Ihrem Vertreter aber auch für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt detaillierte Stimmrechtsanweisungen erteilen.

18. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.