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Wohnungseigentum: Das sind Ihre Pflichten

Grundsätzlich haben Sie als Wohnungseigentümer Pflichten gegenüber den Miteigentümern.

Sie müssen Ihr Eigentum so nutzen, dass sie nicht gestört oder erheblich belästigt werden.

Überschreiten Sie nicht die Grenzen des zulässigen Gebrauchs.

Denn dann kann jeder einzelne Eigentümer von Ihnen verlangen, die unzulässige Nutzung Ihres Sondereigentums bzw. Wohneigentums zu unterlassen.

Wenn Sie beispielsweise in der Wohnung einer Wohnanlage ein Bordell betreiben, ist dies unzulässig.

Andere Eigentümer können einen Unterlassungsanspruch gegen Sie geltend machen.

Übermäßigen Lärm vermeiden

Grundsätzlich kann auch eine durch Beschluss gefasste Hausordnung die Nutzung des Sondereigentums regeln.

Eine Hausordnung, nach der alle unnötigen und störenden Geräusche zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigenden Tätigkeiten zu unterlassen sind, ist jedoch unwirksam.


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Gleichwohl müssen Sie Beeinträchtigungen durch Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln oder Möbelrücken unterlassen, da Sie hierfür gegenüber den anderen Wohnungseigentümern auf Unterlassung haften (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.08.09, Az. I-3 Wx 233/08).

Sie haften für Ihren Mieter

Grundsätzlich müssen Sie auch Ihren Mieter anhalten, Ihr Sondereigentum schonend so zu gebrauchen, dass andere Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Sie sollten daher auf Ihre Mieter dahingehend einwirken, dass diese bei Gebrauch Ihrer Wohnung andere Bewohner oder Eigentümer des Hauses nicht beeinträchtigen.

So darf beispielsweise auch Ihr Mieter in der Wohnung kein Bordell betreiben.

Sie haben eine Duldungspflicht

Nach dem Gesetz muss der Sondereigentümer das Betreten und die Nutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Bauteile gestatten, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

Andererseits müssen Sie berücksichtigen, dass, falls Sie sich unberechtigter Weise verweigern, Schadensersatzansprüche seitens des betroffenen Eigentümers sowie auch der Gemeinschaft auf Sie zukommen können.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Sie können aber auch haften, wenn Sie am Gemeinschaftseigentum Veränderungen vornehmen.

Eigentümer können Rückbau verlangen

Nehmen Sie bauliche Maßnahmen oder Veränderungen vor, ohne dass diese beschlossen worden sind, kann jeder einzelne Miteigentümer von Ihnen verlangen, dass diese zurückgebaut oder entfernt werden (OLG München, Beschluss v. 16.11.07, Az. 32 Wx 111/07).

Schon das Aufstellen eines Schuhschranks oder einer Garderobe im Treppenhaus stellt eine bauliche Veränderung dar. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen Sie, diesen zu entfernen (OLG München, Beschluss v. 15.03.06, Az. 34 Wx 160/05).

Erwerber übernimmt Beseitigungspflicht

Im Fall der Veräußerung des Wohneigentums stellt sich die Frage, ob die Beseitigungspflicht auf den neuen Eigentümer übergeht, obwohl dieser die bauliche Veränderung nicht vorgenommen hat.

Der neue Eigentümer ist zur Beseitigung verpflichtet und er muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, wenn andere Eigentümer dies verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 09.04.08, Az. I-3 Wx 3/08).

Erbe haftet auch auf Wiederherstellung

Auch als Erbe haften Sie für die Verletzung von Gemeinschaftseigentum.

Wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, müssen Sie dennoch die Veränderungen, die Ihre Voreigentümer am Gemeinschaftseigentum vorgenommen haben, auf Aufforderung der übrigen Eigentümer beseitigen.

Die Haftung gegenüber Dritten

Natürlich müssen Sie einen Handwerker bezahlen, wenn Sie ihn bestellen, damit er Reparaturarbeiten an Ihrer Wohnung, zum Beispiel der Badarmatur, vornimmt.

Achtung: In der Gemeinschaftsordnung kann geregelt sein, dass jeder Eigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt, an dem er das alleinige Nutzungsrecht hat.

Sie haften auch Ihrem Mieter gegenüber

Im Übrigen haften Sie auch Ihrem Mieter gegenüber für die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Wohnung. Weist die Wohnung also Mängel auf, stehen Ihrem Mieter Gewährleistungsansprüche zu.

Im schlimmsten Fall kann er sogar Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen.

Dies ist dann möglich, wenn Sie einen Mangel trotz Kenntnis und Hinweis des Mieters nicht beseitigen und dieser dadurch einen Schaden erleidet.

16. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.