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Wohnungseigentum: Dann gilt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

Dass eine wohnungseigentumsrechtliche Sperrfristklausel bezüglich einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 577a BGB nur nach der erstmaligen Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch Anwendung findet, stellte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg im März 2014 klar. Erfolgt die Vermietung danach, greift die Sperrfrist nicht.

Der Fall: Kündigung wegen Eigenbedarf

Ein Mieter hatte bereits Anfang Dezember 2008 den Mietvertrag über die von ihm bewohnte Mietwohnung geschlossen. Der Vermieter erklärte im Juli 2013 die Kündigung des Mietverhältnisses für Ende 2013 und begründete dies mit der Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen. Er wohnte derzeit selbst in einer mängelbehafteten Mietwohnung.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Der Mieter berief sich auf eine landesrechtliche Sperrfrist, die angeblich ein Recht des vermietenden Wohnungseigentümers auf eine Eigenbedarfskündigung ausschloss.


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Der Vermieter behauptete und bewies jedoch, dass die Immobilie bereits durch den ursprünglichen Eigentümer in Wohnungseigentum aufgeteilt worden war.

Die Eintragung war im Januar 2008 erfolgt. Im Jahr 2012 war dann die Realteilung in mehrere Eigentumswohnungen erfolgt. Dies wurde im Juli 2012 in das Grundbuch eingetragen. Der Vermieter hatte die Wohnung erst 2012 gekauft und war dann im April 2013 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden.

Vernünftige Erwägungen rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lag zu Gunsten des Vermieters vor. Eigenbedarf liegt vor, wenn die Absicht eines Vermieters auf Eigennutzung auf vernünftigen und billigenswerten Erwägungen beruht.

Der Vermieter hatte die Absicht, selbst in der Wohnung zu leben und dies auch glaubhaft gemacht. Der Vermieter lebte derzeit in einer von Schimmel befallenen Mietwohnung. Der Wusch, stattdessen in der eigenen Eigentumswohnung zu leben, war zu billigen.

Sperrfrist: Nur bei erstmaliger Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch

Das Recht zur Eigenbedarfskündigung war auch nicht gem. § 577a BGB i.V.m. der wohnungseigentumsrechtlichen Kündigungsschutzregelung des Bundeslandes ausgeschlossen. Die Vorschrift war nicht anwendbar, weil Wohnungseigentum erstmals im Januar 2008 begründet wurde.

Maßgeblich für die Sperrfrist nach § 577a BGB ist die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch. Die Teilung des Grundstücks und die Bewilligung der Bildung von Sondereigentum erfolgten bereits 2006. Ausweislich des Grundbuchauszugs wurde diese Teilung im Januar 2008 in das Grundbuch eingetragen.

Dabei ist der Tag der Grundbucheintragung für die Entstehung von Wohnungseigentum maßgeblich. Zwar war im Jahr 2012 dann die Realteilung in mehrere Eigentumswohnungen erfolgt. Diese wurde dann im Juli 2012 in das Grundbuch eingetragen.

Ein erneuter Vorgang hinsichtlich der Begründung von Wohnungseigentum löst aber keine erneute Sperrfrist aus. § 577a BGB knüpft an die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum an und lässt nachfolgende Veränderungen unberührt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 26.03.14, Az. 2 C 225/13).

2. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.