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Wohnungseigentumsgesetz: Eigentümer hat in diesem Fall kein Stimmrecht

Ihr Stimmrecht als Wohnungseigentümer kann Ihnen grundsätzlich nicht entzogen werden.

Damit kann Ihnen Ihr Mitspracherecht bei der Verwaltung der Eigentumsanlage nicht streitig gemacht werden.

Im folgenden Fall sind Wohnungseigentümer aber von der Ausübung Ihres Stimmrechts ausgeschlossen:

Nämlich dann, wenn der entsprechende Beschluss ein Rechtsgeschäft mit einem Eigentümer betrifft, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht.

Das gilt bei zweiseitigen Rechtsgeschäften

Hierbei kann es sich um einseitige oder zweiseitige Rechtsgeschäfte, also den Abschluss von Verträgen, handeln.

Die Gemeinschaft sucht einen neuen Hausmeister.

Einer der Eigentümer möchte diese Arbeit übernehmen. Er ist bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt.


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Beispiel: Die Gemeinschaft möchte gemeinschaftliches Eigentum an einen Miteigentümer vermieten. Dieser darf sich an der Abstimmung nicht beteiligen.

Die Gemeinschaft möchte einen Prozess gegen einen Miteigentümer anstrengen. Mit der Prozessführung soll ein Miteigentümer beauftragt werden, der Rechtsanwalt ist.

Sofern hier ein entgeltlicher Dienstvertrag geschlossen werden soll, ist der Wohnungseigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen. Etwas anderes gilt aber dann, wenn er die Prozessführung entgeltlos – rein aus Gefälligkeit – übernimmt.

Stimmverbot auch bei wirtschaftlicher Einheit

Ein Stimmverbot besteht, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit jemandem geht, mit dem Sie als Wohnungseigentümer eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Beispiel: Die Heizung des Hauses ist defekt. Die Gemeinschaft stimmt darüber ab, an welchen Heizungsmonteur der Reparaturauftrag zu vergeben ist. Einer der Wohnungseigentümer betreibt zusammen mit seinem Partner die Firma Rundum-die-Heizung-GbR. Der Partner bemüht sich darum, den Auftrag zu erhalten.

Der Wohnungseigentümer darf sich an der Abstimmung auch dann nicht beteiligen, wenn er mit dem Auftrag gar nichts zu tun hat.

Auch bei einseitigen Rechtsgeschäften Stimmrechtsausschluss

Auch bei einseitigen Rechtsgeschäften wie Kündigung oder Rücktritt von Verträgen dürfen Sie sich als betroffener Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung beteiligen.

Beispiel: Die Gemeinschaft ist mit der Arbeit des Wohnungseigentümers, der die Hausmeisterdienste verrichtet, nicht mehr zufrieden.

Sie stimmt darüber ab, ob das Vertragsverhältnis gekündigt und eine professionelle Hausmeisterfirma beauftragt werden soll. Der Wohnungseigentümer, der hier als Hausmeister tätig ist, darf sich an der Abstimmung nicht beteiligen.

Rechtsgeschäfte mit dem Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist

Auch bei der Beschlussfassung über die Wahl eines Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrags geht es um den Abschluss von Rechtsgeschäften mit dem Verwalter. Daher stellt sich für den Fall, dass der Verwalter selbst Miteigentümer ist, zudem die Frage nach dem Verbot der Stimmrechtsausübung.

Die Rechtsprechung steht dabei auf dem Standpunkt, dass die Wahl zum Verwalter als solche wegen ihres organschaftlichen Charakters kein Rechtsgeschäft sei, das einem Stimmverbot für den Verwalter unterliege. Wenn Sie sich also als Verwalter zur Wahl stellen, dürfen Sie sich auch als Wohnungseigentümer an dieser Wahl beteiligen.

Kein Stimmrecht bei Abschluss des Verwaltervertrags und der Entlastung des Verwalters

Beim Abschluss des Verwaltervertrags haben Sie als Verwalter und Wohnungseigentümer in einer Person dagegen kein Stimmrecht.

In diesem Fall ist nämlich der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit Ihnen Gegenstand der Beschlussfassung. Entsprechendes gilt auch für die Verwalterabwahl.

Bei einem Antrag über die Entlastung des Verwalters ist dieser von der Abstimmung ebenfalls ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümer geben dabei nämlich ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis ab.

Durch dieses bescheinigen sie dem Verwalter, dass sie keine Ansprüche wegen Fehlleistungen gegen ihn geltend machen wollen. Das Gleiche gilt im Übrigen auch für die Entlastung des Verwaltungsbeirats.

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.