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Wohnungseigentumsgesetz: Das müssen Sie bei der Anfechtungen beachten

Nach dem WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur solche Angelegenheiten durch Beschluss ordnen, in denen ihnen nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung Beschlusskompetenz zugewiesen ist.

Dabei kann es sich beispielsweise um die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, oder die Jahresabrechnung handeln.

Fehlt die Beschlusskompetenz, kann eine Regelung allenfalls durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen.

Ein Mehrheitsbeschluss wäre dann also unwirksam, ohne dass es einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung bedürfte.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer können aus verschiedenen, insbesondere rechtlichen Gründen, fehlerhaft sein. Fehler können das Beschlussverfahren betreffen oder Beschlüsse können ihrem Inhalt nach gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung verstoßen.

Beschluss nichtig bei Verstoß gegen gesetzliches Verbot

Ein Beschluss ist zunächst immer dann nichtig – und somit unwirksam –, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt. Beide Bestimmungen regeln die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften.

Ist ein Beschlussinhalt unbestimmt oder unverständlich führt dies z. B. zur Nichtigkeit (BayObLG, Urteil v. 20.10.2004, Az. 2Z BR 161/04).

Lediglich anfechtbare Beschlüsse sind fehlerhafte Beschlüsse, die zunächst wirksam sind. Nur in einem Verfahren vor Gericht können sie für ungültig erklärt werden. Ein Antrag auf Ungültigerklärung müssen Sie grundsätzlich innerhalb von 1 Monat beim zuständigen Amtsgericht stellen, um die Bestandskraft eines anfechtbaren Beschlusses zu verhindern.

Hinweis: Für die Anfechtungsfrist ist auf den Tag der Eigentümerversammlung und nicht auf den Zugang des Versammlungsprotokolls abzustellen.

Anfechtbar, wenn nicht gemäß ordnungsgemäßer Verwaltung

Anfechtbar sind beispielsweise Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Anfechtungsgründe sind insbesondere:

  • Es wurde gegen zwingende Formalien der Versammlung verstoßen;
  • Wohnungseigentümer wurden an der Stimmabgabe gehindert oder unzulässigerweise ausgeschlossen;

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  • die Versammlung war nicht beschlussfähig;
  • die Versammlung fand nicht unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt;
  • ein Beschluss verstößt gegen die Gemeinschaftsordnung;
  • ein Beschluss verstößt gegen die Teilungserklärung;
  • ein Beschluss verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz.

Verschiedene Auszählungsprinzipien anwendbar

Bei der Auszählung der Stimmen findet das sogenannte „Kopfprinzip“ Anwendung. Möglich ist auch das „Wertprinzip“ durch Auszählung der Miteigentumsanteile. Beim vereinbarungspflichtigen „Objektprinzip“ erfolgt die Zuordnung einer Stimme pro Sondereigentumseinheit. Einzelheiten können in der Teilungserklärung geregelt sein.

Majorisierung kann rechtsmissbräuchlich sein

Achtung: Im Fall eines vereinbarten „Objektprinzips“ oder „Wertprinzips“ besteht die Gefahr, dass Eigentümer mehrerer Wohnungen oder Inhaber eines großen Miteigentumsanteils ihre Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich zulasten der Minderheit ausüben („Majorisierung“).

Ein solcher Rechtsmissbrauch ist jedoch erst dann anzunehmen, wenn weitere Umstände hinzutreten, die als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf Interessen der Gemeinschaft gewertet werden können, z. B. wenn ein Eigentümer aufgrund seiner Majorität ausschließlich ihm nützliche Umbauarbeiten auf Kosten der Gemeinschaft durchsetzt.

Dann wäre die Stimmabgabe im Einzelfall ungültig.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Wohnungseigentümer in einer Versammlung spontan über einen nicht in der Einberufung bezeichneten Beschlussgegenstand entscheiden wollen.

Der Verwalter ist dann verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass ein solcher Beschluss mangels Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einladung bzw. Tagesordnung anfechtbar ist.

Muster für eine Beschlussanfechtung

An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Beschlussanfechtung des Wohnungseigentümers (Name, Adresse)

– Kläger –

gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage (Adresse, Namen)

– Beklagte –

Ich beantrage, den auf der Eigentümerversammlung vom (Datum) der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) zu Tagesordnungspunkt (Nummer) gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Begründung:

Der Kläger und die Beklagte sind Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft.

Auf der Eigentümerversammlung vom (Datum) beschlossen die Beklagten gegen die Stimme des Klägers eine bauliche Maßnahme: (genauer Wortlaut des Beschlusses). Das Protokoll der Versammlung ist als Anlage beigefügt.

Der Beschluss ist rechtswidrig, weil er zwar mehrheitlich beschlossen wurde, jedoch nicht alle durch die bauliche Maßnahme beeinträchtigte Wohnungseigentümer zugestimmt haben.

Da es sich bei der baulichen Maßnahme nicht lediglich um eine solche der Instandsetzung und Instandhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung handelt, wäre die Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme i. S. d. § 14 WEG beeinträchtigten Wohnungseigentümer erforderlich gewesen.

(Unterschrift des Klägers)

6. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.