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Wohnungsfinanzierung – Diesen Trugschlüssen sollten Sie nicht erliegen

Die eigene Wohnung schafft Vermögen und eine mietfreie Bleibe. Wer sich mit Blick aufs Alter nicht mit den Belastungen eines eigenen Hauses herumschlagen will, wird eine Wohnung bevorzugen.

Finanzierungsangebote gibt es viele, obendrein sind die Zinsen mit etwas über 2% noch extrem günstig. Dies zeigt sich gerade beim Hypotheken- bzw. Baukredit, da die Bank mit der Immobilie eine gut verwertbare Sicherheit hat.

Wohnungsfinanzierung mit vielen Bausteinen

Doch die Wohnungsfinanzierung will gut geplant sein. Sie setzt sich aus unterschiedlichen Bausteinen zusammen. Zu berücksichtigen sind viele Ansätze, nicht nur Zins und Tilgung.

Die zentralen Eckpfeiler sind zunächst Fremdkapital (Kredit) und Eigenkapital. Als Eigenkapitalanteil werden in der Regel 20% erwartet. Die Eigenleistung wiederum muss nicht nur komplett aus verfügbarem Bargeld bestehen, sondern kann auch ein Bausparvertrag sein. Manchmal geht es auch ohne Eigenkapital.

Der Kredit selbst ist üblicherweise ein Annuitätendarlehen mit einem Zinsanteil, einem frei wählbarem Tilgungsanteil und der entsprechenden monatlichen Belastung. Eine andere Möglichkeit ist ein Kredit ohne Tilgung, der zu Laufzeitende durch eine parallel laufende Lebensversicherung auf einen Schlag abgegolten wird.

Vollfinanzierung kommt teuer

Als verlockendes Modell erscheint zunächst die Vollfinanzierung. Wer sehr gut verdient und beste Kreditwürdigkeit besitzt, aber aus Steuer- oder Liquiditätsgründen sein Geld lieber anders anlegt, bekommt unter Umständen einen Kredit, der die Wohnung zu 100% bedient.


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Schön, wenn da die Zinsen so niedrig sind. Die Bank aber schlägt dann eine saftige Risikoprämie auf. Je geringer der Eigenanteil, desto höher. Bei der Vollfinanzierung beträgt er ca. 1,15%. Damit verteuert sich der Sollzins aktuell auf mindestens 3,1%. Obendrein ist eine Restschuldversicherung erforderlich. Die Bank verkauft die Policen gleich mit und verdient gut an der Provision.

Nicht nur der Effektivzins zählt

Es sind eben auch die Zusatzbelastungen, die bei der Wohnungsfinanzierung mitzählen. Da nützt der schnelle Blick auf den Effektivzins zum Angebotsvergleich nur bedingt.

Je nachdem, welche Kontoführungs- oder sonstigen Gebühren, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und ähnliches wie ein Disagio hinzukommen, kann es unterschiedlich teuer werden. Was zählt, ist letztlich Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Trotz Tilgung: Belastung bleibt gleich

Das beruhigende Gefühl, dass die Belastung mit den Jahren automatisch geringer wird, trügt. Die Gesamtschulden werden zwar weniger, nicht aber die monatliche Belastung. Bei den üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Rate immer gleich. Es verändert sich lediglich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil, aus dem die Rate besteht. Der Tilgungssatz steigt, der Zinsanteil sinkt.

Dennoch: Bis die Zinsbindung abläuft, ist die Restschuld vielleicht nur noch halb so hoch. Der nahe liegende Schluss: Beim Anschlusskredit werden dann die monatlichen Raten viel geringer ausfallen. Falsch gedacht. Die Zinsen werden mit Sicherheit wieder steigen und damit die Belastung für die Kreditnehmer. Es sei denn, dieser verringert den Tilgungsanteil.

Niedriger Tilgungsanteil kostet Lebenszeit

Dann aber ist der Kredit erst viele Jahre später abbezahlt. Und solange hält die Bank den Daumen auf der Wohnung. Am besten man wählt vorsorglich einen flexiblen Kredit, bei dem man die Tilgungsrate nach Bedarf anpassen kann, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Deshalb sollte man sich auch nicht vorschnell zum verbreitet angebotenen niedrigen Tilgungsanteil von 1% verleiten lassen. Der stammt noch aus der Zeit als die Zinsen höher waren. Klar, 2% Zins und 1% Tilgung mögen verlocken. Doch umso länger dauert der Schuldenabbau. Wer 2% Tilgung vereinbart, ist meist 10 Jahre früher schuldenfrei.

Als Eigenleistung kann man der Bank auch einen Bausparvertrag vorlegen, der bald fällig ist. Zeigt der Blick auf die Bausparsumme, dass 20% Eigenanteil erreicht sind, scheint alles in trockenen Tüchern. Falsch. Die Bank akzeptiert nur den selbst angesparten Teil. Hier heißt es, genau nachrechnen.

Vorsicht bei Kombi aus Kredit und Lebensversicherung

Eine auf den ersten Blick verlockende Variante ist die Kombination aus Kredit und Lebensversicherung. Hier fallen beim Kredit nur die laufenden Zinsen an. Die Tilgung erfolgt über die parallel laufende Lebensversicherung. Ist die fällig, wird mit ihr der Kredit auf einen Schlag getilgt. Doch die Vorteile dieses Modells gehören längst der Vergangenheit an.

Erstens sind die Renditen von Lebensversicherungen auf Bedeutungslosigkeitsniveau gesunken und zweitens sind die einst hervorragenden Steuervorteile nur noch marginal. Ob sich das lohnt, muss im Einzelfall errechnet werden. Doch nicht vergessen: Bei Lebensversicherungen kassieren vor allem Anbieter und Vermittler mit Provisionen und Nebenkosten.

Was zählt, ist stets die Restschuld

Für eine Wohnungsfinanzierung sollte man also genügend Eigenkapital mitbringen, den Tilgungsanteil nicht zu niedrig ansetzen und vorsorglich eine flexible Variante vereinbaren, wenn die Zinsen wieder steigen.

Da dies erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt, gilt es die noch günstigen Zinsen möglichst lange zu sichern. Aber bei allen Zahlenspielen: Unterm Strich zählen immer die Restschuld und das, was man sich monatlich leisten kann.

10. Mai 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.