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Wohnungsgröße richtig berechnen: So geht’s

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab, darf Ihr Mieter die Miete kürzen. Darüber hinaus hat er sogar das Recht, fristlos zu kündigen. Diese für Sie nachteiligen Folgen können Sie jedoch vermeiden: Geben Sie die Wohnungsgröße im Vertrag immer korrekt an. Im Zweifelsfall messen Sie nach.

Abweichung der Wohnfläche hat für Vermieter ernste Folgen

Weicht die tatsächliche Wohnfläche Ihrer vermieteten Wohnung um mehr als 10% von der vereinbarten ab, hat das für Sie als Vermieter diese 4 sehr unangenehmen Folgen:

  1. Ihr Mieter darf die Miete dauerhaft um den prozentualen Betrag der Flächenabweichung mindern und die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH, Urteil v. 18.11.15, Az. VIII ZR 266/14).
  2. Der Mieter darf eine Anpassung der Mietkaution auf die Höhe von 3 (dauerhaft) geminderten Mieten verlangen (BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 347/04).
  3. Die Betriebskosten werden nach der tatsächlichen Wohnfläche verteilt (BGH, Urteil v. 26.11.07, Az. VIII ARZ 261/06). Eine Abrechnung, in der die Betriebskosten nach der vertraglichen Wohnfläche verteilt wurden, ist fehlerhaft. Ihr Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung 12 Monate lang Zeit, deren Korrektur zu verlangen.
  4. Ihr Mieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. VIII ZR 142/08).

Vorsicht: Vor diesen Rechtsfolgen können Sie sich auch nicht schützen, indem Sie der Flächenangabe in Ihrem Mietvertrag ein „ca.“ voranstellen (BGH, Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09). Darum ist es so wichtig für Sie, dass Sie die Wohnfläche richtig ermitteln – und zwar anhand der folgenden 3 Schritte:

Schritt 1: Prüfen Sie die relevanten Räume

Nicht alle Räume und Flächen, die Ihr Mieter nach seinem Mietvertrag nutzen darf, gehören auch zur Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Prüfen Sie daher als Erstes, welche Räume bei Ihrer Berechnung überhaupt eine Rolle spielen.

Nicht zur Wohnfläche gehören:

  • gemeinschaftliche Räume (= Räume, die auch von anderen Mietparteien genutzt werden, also nicht ausschließlich zu der gemieteten Wohnung gehören, z. B. Gemeinschaftlicher Partyraum, allen Mietern zur Verfügung stehendes Schwimmbad)
  • Geschäftsräume (= Räume, die nur der Mieter zur Gewerbeausübung nutzt)
  • Zubehörräume (= Räume, die außerhalb der Wohnung liegen und nicht zum Wohnen bestimmt sind, sondern nur zum kurzfristigen Aufenthalt, z. B. Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen)
  • Räume, die nach den Vorschriften der Landesbauordnungen nicht zum Wohnen geeignet sind (z. B. weil sie eine zu niedrige Deckenhöhe haben).

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Bei Außenflächen ist Datum des Mietvertrags entscheidend

Auch die Außenflächen, wie etwa Terrasse, Dachgarten, Loggia oder Balkon, zählen zur Wohnfläche, allerdings dürfen Sie diese nicht voll anrechnen. Die Wohnflächenverordnung erlaubt Ihnen nur eine Anrechnung von 25% bis 50%.

Bei der konkreten Berechnung haben Sie daher zu unterscheiden, ob Ihr Mietvertrag vor oder nach dem 01.01.2004 abgeschlossen worden ist. Bei Ersterem zählt per se die Hälfte der Fläche als Wohnfläche.

Bei Letzterem zählen grundsätzlich nur noch 25% als Wohnfläche. Nur wenn die Fläche überragenden Nutzwert aufweist, dürfen Sie diese auch zur Hälfte ansetzen (BGH, Urteil v. 22.04.09, Az. VIII ZR 218/08). Dies ist zum Beispiel der Fall bei:

  • Aussicht ins Grüne oder aufs Wasser
  • ruhiger Lage
  • Ausstattung mit einer Markise und/ oder einem Wasseranschluss
  • Ausrichtung nach Süden, Westen oder Süd-Westen

Wenn Sie Ihre Terrasse oder Ihren Balkon mit 50% in die Wohnfläche einfließen lassen möchten, sollten Sie dies in den Mietvertrag aufnehmen. So beugen Sie einem Streit über die tatsächlich anrechenbare Fläche vor.

Schritt 2: Ermitteln Sie die Grundflächen

Von den Mieträumen, die sich im 1. Schritt als relevant herausgestellt haben, ermitteln Sie nun in einem 2. Schritt die Grundflächen nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung. Entscheidend ist dabei das sogenannte „lichte Maß“: Das ist der Abstand von Wand zu Wand im fertiggestellten, also verputzten und mit Wandverkleidung versehenen Raum. Gemessen wird in Höhe des Fußbodens.

Sie können die Maße auch aus einer Bauzeichnung ermitteln. Es muss sich aber um eine Zeichnung handeln, die für ein bauordnungsrechtliches Genehmigungs- oder Anzeigeverfahren angefertigt wurde oder geeignet ist. Weicht die Zeichnung von der tatsächlichen Bauausführung ab, müssen Sie im fertigen Raum nachmessen.

Nicht alle Flächen werden mit einbezogen

Räume sind allerdings nie völlig rechteckig. Es gibt Vorsprünge und Nischen, Fußleisten, Türrahmen, Treppen und andere Bauteile. Die Wohnflächenverordnung unterscheidet zwischen Flächen, die Sie einbeziehen müssen, und solchen Flächen, die außer Betracht bleiben.

Bei den einzubeziehenden Flächen tun Sie einfach so, als seien die entsprechenden Bauteile in den Räumen gar nicht vorhanden, und messen quasi bis zu der dahinterliegenden Wand. Die Flächen, die diese Bauteile einnehmen, dürfen Sie also nicht bei der Flächenberechnung abziehen. Das gilt beispielsweise für Badewannen oder Einbauschränke. Die Badewanne und die Grundfläche des Einbauschranks gehören damit zur Wohnfläche.

Räume richtig ausmessen

Bei den Bauteilen, deren Fläche außer Betracht bleibt, sind unter Umständen verschiedene Vorgehensweisen sinnvoll: Ragen die Bauteile in den rechteckigen Raum hinein, wie beispielsweise eine Wendeltreppe oder ein Pfeiler, messen Sie erst den rechteckigen Raum und ziehen von dieser Fläche die Fläche der Treppe oder des Pfeilers ab.

Sollten die Bauteile stattdessen dem rechteckigen Raum vorgelagert sein, wie zum Beispiel eine Nische oder ein Treppenhaus, messen Sie einfach den rechteckigen Raum – so als würde er vor der Nische oder der Treppe enden. Aus der abschließenden Aufzählung von Flächen, die außer Betracht bleiben, folgt übrigens, dass Sie folgende Flächen sehr wohl bei der Wohnfläche berücksichtigen müssen:

  • Treppen mit maximal 3 Stufen
  • Fensternischen (z. B. Erker) und Wandnischen, wenn sie bis zum Boden reichen und mehr als 0,13m tief sind
  • Säulen und Pfeiler mit einer Grundfläche von maximal 0,1 m²

Schritt 3: Wohnfläche richtig berechnen

Zur Ermittlung der gesamten Wohnfläche Ihrer Wohnung genügt es nun nicht, einfach die in Schritt 2 ermittelten Flächen zusammenzuzählen. Einige Flächen gehen nämlich nur anteilig in die Wohnflächenberechnung ein, weil sie nur einen eingeschränkten Wohnwert haben. Es handelt sich um Flächen mit geringer Höhe oder um Sonderflächen, wie beispielsweise Balkone.

Kompakt: Wohnflächenberechnung – Das können Sie anrechnen
Art der FlächeAnteil, der in die Berechnung eingeht
Lichte Höhe ≥ 2m100%
1m ≤ Lichte Höhe < 2m50%
Lichte Höhe < 1m
Unbeheizbare Wintergarten, Schwimmbader

und ahnliche nach allen Seiten geschlossene Raume

50%
Wintergärten, die mit einem eigenen Heizkorper an die Zentralheizung der Wohnung angeschlossen sind100%
Balkone, Loggien, Dachgarten und Terrassen25% (nur in Ausnahmefällen bis 50%, wenn Qualität und Nutzwert überdurchschnittlich sind)

Ordnen Sie also in Ihrem 3. Schritt jeder Fläche aus Schritt 2 die entsprechende Prozentzahl zu, mit der sie in die Wohnflächenberechnung eingeht, und errechnen Sie die jeweiligen Flächenanteile. Danach brauchen Sie die einzelnen Flächen nur noch zu addieren und erhalten so die Wohnfläche Ihrer Wohnung.

Achtung, Abzüge bei Dachschrägen!

Wenn Sie eine Dachwohnung vermieten, dürfen Sie die Fläche von Wand zu Wand nicht voll anrechnen. Vielmehr müssen Sie die Schrägen des Dachs berücksichtigen, also die Fläche unter den Dachschrägen in Abhängigkeit zu der jeweiligen Raumhöhe anrechnen:

  • Ab einer Höhe von 2 m: Anrechnung auf die Wohnfläche zu 100%
  • Bei einer Höhe von 1 m bis 2 m: Anrechnung auf die Wohnfläche zu 50%
  • Bis zu einer Höhe von 1 m: keine Anrechnung auf die Wohnfläche Haftung ausschließen

Gehen Sie auf Nummer sicher und messen Sie vor einer Neuvermietung die Wohnfläche nach. Nehmen Sie darüber hinaus folgende Klausel in Ihren Mietvertrag auf: „Diese Größenangabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands.“ Diese Klausel ist nach dem BGH zulässig (Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Mit diesen beiden Maßnahmen schützen Sie sich bestmöglich vor Rechtsnachteilen.

10. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.