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Wohnungskauf: Das bedeutet die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen. Das gilt nicht nur in München, sondern auch in anderen Städten. Aufgrund der aktuell niedrigen Kreditzinsen interessieren sich besonders viele Menschen für einen Immobilienkauf.

Es wird nicht immer gleich ein Einfamilienhaus sein, das man sich zulegt, sei es zur Selbstnutzung, sei es zur Vermietung. In begehrten Lagen und im Speckgürtel von Großstädten sind es eher Wohnungen und Reihenhäuser, auf die sich die Nachfrage bezieht.

Man muss aber wissen: Wenn man ein solches Objekt kauft, wird man Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und das hat Konsequenzen.

Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum

Jedes Mehrfamilienhaus, jede Wohnanlage, jedes Reihenhaus, bei dem die einzelnen Wohneinheiten in den Händen verschiedener Eigentümer sind, ist unterteilt in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Konkret heißt das: Einzelne Eigentümer einer Wohneinheit dürfen nicht schalten und walten, wie sie wollen. Nur in der eigenen Wohnung dürfen sie machen, was sie gut finden.

Nicht frei in den eigenen Entscheidungen sind Wohnungseigentümer dagegen bei tragenden Bauteilen, in Gemeinschaftsräumen- und Einrichtungen wie etwa einer Tiefgarage oder einem Garten, der zur Wohnanlage gehört.


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Das gilt auch für alles Sonstige, was Gemeinschaftseigentum ist und damit der gesamten WEG zusammen gehört. Festgelegt ist das in der so genannten Teilungserklärung, die jede Wohnungseigentümergemeinschaft aufweist.

Beim Gemeinschaftseigentum sind bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung der anderen Mitglieder erlaubt. Und im Zweifelsfall heißt das: Den einzelnen Mitgliedern der WEG sind die Hände gebunden, selbst wenn es nur um so belanglose Dinge wie etwa die Renovierung eines Balkons geht. Denn zumindest der Balkonboden gehört zum Gemeinschafts- und nicht zum Sondereigentum – und die WEG darf ein Wörtchen mitreden.

Hausverwaltung kostet Extra-Geld

Eine WEG hat üblicherweise eine Hausverwaltung. Die ist gesetzlich zwar nicht ausdrücklich vorgeschrieben – aber ohne geht es einfach nicht. Der Hausverwalter wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft bestellt. Er kümmert sich um die Interessen der gesamten Eigentümergemeinschaft.

So erstellt er beispielsweise die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen und zieht außerdem das so genannte Hausgeld ein, eine monatliche Zahlung, die jedes WEG-Mitglied innerhalb einer Wohnanlage zu zahlen hat. Und damit sind wir schon beim nächsten Thema.

Hausgeld ist unumgänglich

Mitglieder einer WEG haben monatlich Hausgeld zu zahlen. Das Geld geht auf ein Treuhandkonto beim Hausverwalter. Wie viel die einzelnen Mitglieder zahlen müssen, hängt vom Objekt und seiner Lage ab. Meist sind es wenige Hundert Euro. Das Hausgeld ist zum einen eine Art Abschlag auf die Neben- und Betriebskosten. Also auf Verwaltungskosten – der Hausverwalter will schließlich auch etwas verdienen -, auf Müll-, Wasser und Abwassergebühren, auf die Kosten für Putzhilfe und Gärtner (so vorhanden).

Aber nicht nur das: Zum anderen fließt ein Teil des Hausgeldes in die so genannte Instandhaltungsrücklage. Denn bei jeder Immobilie – auch bei einer gemeinschaftlichen Wohnanlage – kommt die Zeit, in der das Dach saniert, der Keller renoviert oder die Balkone instandgesetzt werden müssen. Das Geld, das sich durch regelmäßige Hausgeld-Zahlungen aller Wohnungseigentümer in der Instandhaltungsrücklage sammelt, ist für solche Zwecke gedacht.

Über die Verwendung der Instandhaltungsrücklage entscheidet die Eigentümergemeinschaft in ihrer Versammlung, die der Hausverwalter regelmäßig (üblicherweise einmal jährlich) einberuft. Und man kann sich vorstellen: Nicht immer sind sich alle einig. Und nicht immer ist eindeutig, was nun aus der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage gezahlt wird (Gemeinschaftseigentum) und was der jeweilige Eigentümer selbst begleichen muss (Sondereigentum). Da gibt es häufig Streit vor Gericht.

WEG-Wohnungen: interessant, aber oft konfliktträchtig

Jetzt können Sie sich ungefähr vorstellen, was auf Sie zukommt, wenn Sie in ein Objekt im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft investieren. Zwar kann es durchaus attraktiv sein, einzelne Wohnungen oder Reihenhäuser zu erwerben. Aber man muss sich auch auf Konflikte gefasst machen:

Nicht immer sind die WEG-Mitglieder ein Herz und eine Seele. Häufig entbrennen heftige Kontroversen über Bau- und Nutzungsmaßnahmen. Und auch die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung funktioniert nicht immer reibungslos.

Fazit: In ein solches Objekt sollte man nur investieren, wenn man selbst fähig und bereit ist, Kompromisse zu schließen. Außerdem sollte man sich vor dem Kauf stets erkundigen, wie fähig der Hausverwalter ist (fragen Sie bei mehreren potenziellen Miteigentümern nach).

Darüber hinaus sollte man sich einen Eindruck darüber verschaffen, wie umgänglich die übrigen WEG-Mitglieder sind, indem man vorher mit einigen davon spricht und sich erkundigt, ob es schon Gerichtsverfahren in besagter WEG gab. Denn nur so können Sie vorbeugen, dass ein solcher Immobilienkauf Sie später nicht um Ihren Schlaf bringt.

19. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.