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Wohnungsmietvertrag – auf diese 5 Punkte sollten Vermieter unbedingt achten

Ein Mietvertrag ist schnell abgeschlossen und durch Nachlässigkeit ist Ärger häufig schon vorprogrammiert. Folgende Hinweise sollten Vermieter unbedingt beachten. Denn: Viele Klauseln in vorformulierten Mietverträgen sind bereits durch die Gerichte für unwirksam erklärt worden. Und so viel ist sicher: Weitere werden folgen.

1. Klare Verhältnisse schaffen – nicht zutreffende Regelungen streichen

Vermieter sollten klare Verhältnisse schaffen und nicht zutreffendes streichen. Denn in jedem Formularvertrag gibt es Klauseln, von denen das eigene Mietverhältnis nicht betroffen ist.

Ein Beispiel: Man möchte einen Mietvertrag mit fest vereinbarter Miete abschließen, der Vertrag enthält jedoch auch eine Regelung zur Staffelmiete. Nicht zutreffende Regeln können aber auch Jahre später noch für Streit sorgen. Auch für die Tragung der Betriebskosten, ist das Formular häufig zu bearbeiten.

2. Individuelle Regelungen vereinbaren

Generell muss zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln unterschieden werden. Denn Formularklauseln sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen besonderen Einschränkungen. Individualvertraglich ist alles, was beide Vertragspartner in gleichberechtigter Form ausgehandelt und vereinbart haben.


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Hier können auch Vereinbarungen, die als Formularklausel unwirksam wären, getroffen werden. Beispiele hierfür sind das Rauchverbot in der Wohnung sowie Schönheitsreparaturen bei Mietende.

3. Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – besonders knifflig

Schönheitsreparaturen sind einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Unwirksam sind zum Beispiel Klauseln über eine Renovierung in jedem Fall eines Auszuges, Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen nach starrem Fristenplan, oder auch Regelungen darüber alle Räume weiß zu streichen.

Unwirksam ist auch neuerdings eine Regelung wonach bei Auszug vor Fristablauf anteilige Schönheitsreparaturen nach Kostenvoranschlag zu zahlen (Quoten-Abgeltungsklausel) sind. Auch ist eine Formularklausel nach neuester Rechtsprechung des BGH per se schon dann unwirksam, wenn eine Mietwohnung zu renovieren ist, obwohl sie dem Mieter unrenoviert übergeben worden ist.

4. Hausordnung – unbedingt im Mietvertrag miteinbeziehen

Eine Hausordnung sollte unbedingt in den Mietvertrag einbezogen werden. Denn eine einseitige Vorgabe kann keine wirksame Verpflichtung des Mieters begründen.

Die Hausordnung sollte also Teil des Mietvertrages sein oder zumindest dessen Anhang darstellen. Der Mieter soll bei Vertragsschluss von der Hausordnung Kenntnis nehmen und diese Anlage unterschreiben.

5. Zeitmietvertrag – nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich

Zeitmietverträge sind heute nur noch unter sehr engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich und bei Vermietung an Studenten sogar ausgeschlossen. Zulässig ist es hingegen, dass das Recht zur Kündigung für einige Zeit ausgeschlossen wird; in Formularmietverträgen kann dieses Recht für beide Seiten für bis zu 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Ein Tipp: Die Mietvertragsformulare von GeVestor sind anwaltsgeprüft, gerichtsfest und auf dem neuestem Rechtsstand. Daher eignen sich diese Formulare sehr gut für ein Mietverhältnis. Außerdem ratsam: Den Mietvertrag vor der Unterschrift durch den Mieter sorgfältig mit diesem zusammen durchzugehen und über jede Klausel zu sprechen.

21. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.