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Wohnungsnot: Mieter können „überhöhte“ Miete zurückfordern

Immer wieder sind es gerade auch finanziell besser gestellte Mieter, die versuchen, die Vermieter gut oder sehr gut ausgestatteter Wohnungen um einen Teil ihrer Miete zu bringen.

Zunächst mieten sie sich in eine so genannte Luxus-Wohnung ein, akzeptieren die hohe Miete, unterschreiben den Mietvertrag und zahlen auch die Mietkaution, die schließlich auf der stattlichen Miete basiert.

Bereits kurze Zeit später zeigen sie sich von einer ganz anderen Seite:

Sie beanstanden die Miete als überhöht und verlangen vom Vermieter die Zustimmung zu einer Reduzierung der Miete sowie die Rückzahlung des angeblich überhöhten Teils der bereits geleisteten Mieten.

Mieter muss genaue Angaben machen

Mieter haben nur dann einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils einer überhöhten Miete, wenn sie konkret nachweisen, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnungsknappheit ausgenutzt hat.

Der allgemeine Hinweis des Mieters auf die Wohnungsknappheit genügt nicht.

Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter detailliert darlegt, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat und warum diese letztlich erfolglos geblieben sind.

Zusätzlich muss er nachweisen, dass er auf den Abschluss des Mietvertrags mit der angeblich überhöhten Miete angewiesen war. (BGH, VIII ZR 190/03)

Mit dieser Trickserei hat der Bundesgerichtshof jetzt in einer aktuellen Grundsatzentscheidung aufgeräumt.


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Während es manche Mietgerichte den Mietern mit ihrer Forderung auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete recht leicht machten, hat Deutschlands höchstes Zivilgericht die Hürde für eine solche Forderung deutlich angehoben. Danach gilt jetzt Folgendes:

Zunächst mag es überraschen, dass von Wohnungsknappheit die Rede ist. Aber auch in Zeiten, in denen viele Wohnungen leer stehen, kann es örtlich durchaus zu einer Wohnungsknappheit kommen.

Das bezieht sich dann allerdings nicht auf den allgemeinen Wohnungsmarkt, sondern auf ganz bestimmte Wohnungsarten in besonders nachgefragten Regionen oder manchmal auch nur Stadtteilen.

Die Mieter machen es sich in solchen Fällen oftmals sehr einfach.

Sie setzen die Mangellage als „gerichtsbekannt“ voraus und berufen sich auf ein Sachverständigen-Gutachten, das im Rahmen des Rechtsstreits durch das Gericht eingeholt werden soll. Damit ist nach diesem Richterspruch jetzt Schluss.

Angaben „ins Blaue hinein“ genügen grundsätzlich nicht. Die schlichte Berufung auf ein Sachverständigen-Gutachten ist außerdem ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, solange der Mieter keine konkreten Tatsachen nennt.

Verlangen Sie von Ihrem Mieter konkrete Angaben

Auch das ist jetzt geklärt: Der Hinweis, die Mangellage sei gerichtsbekannt, reicht nicht aus. Der Mieter ist verpflichtet, detaillierte Angaben zu machen.

Wenn Ihr Mieter versucht, von Ihnen angeblich überhöhte Miete zurückzufordern, verlangen Sie von ihm am besten detaillierte Angaben zu den nachstehenden Fragen.

In den meisten Fällen dürfte sich das Thema damit schon erledigt haben, da es sich bei der Rückforderung oftmals nur um einen „Versuchsballon“ handelt.

Um es noch einmal ausdrücklich zu betonen: Es ist immer auf den Teilmarkt abzustellen, dem die betreffende Wohnung angehört.

Das bedeutet: Ein reichliches Angebot an Eigentums- oder Luxuswohnungen ist unerheblich, wenn es beispielsweise um eine normal ausgestattete Wohnung geht.

Anders herum: Fehlen beispielsweise in einer Universitätsstadt möblierte Zimmer oder überdurchschnittlich große Wohnungen (für Wohngemeinschaften) kann es gleichzeitig durchaus sein, dass beispielsweise für Leerzimmer oder 2-Zimmer-Wohnungen keine Mangellage herrscht.

Meint es Ihr Mieter tatsächlich ernst, können Sie anhand von Art und Umfang der Angaben zuverlässig feststellen, ob Sie die Forderung ernst nehmen müssen. Hier nun die Fragen:

  • Warum sind Sie aus Ihrer früheren Wohnung ausgezogen?
  • Wie viel Zeit hatten Sie für die Wohnungssuche?
  • Was haben Sie unternommen, um eine neue Wohnung zu finden?
  • Welche Vorstellungen hatten Sie über die Lage und Ausstattung der von Ihnen gesuchten Wohnung?
  • Unter welchen Angeboten haben Sie gewählt?

25. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.