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Wohnungsräumung: Räume müssen geräumt sein

Stellen Sie sich folgenden Fall vor: Mieter ist ausgezogen; dennoch wird die Wohnung weiter genutzt – nämlich vom Untermieter Ihres Ex- Mieters.

In diesem Fall werden Ihnen die Mieträume vorenthalten, weshalb Ihnen der bisherige Mieter Nutzungsausfall schuldet, solange, bis auch der Untermieter ausgezogen ist.

Was aber ist, wenn Ihnen der Mieter die Schlüssel zwar zurückgibt, Sie dann aber feststellen müssen, dass er die Wohnung nicht vollständig geräumt hat?

Höhe der Nutzungsentschädigung

Bei Bemessung der Höhe der Entschädigung haben Sie als Vermieter die Wahl:

Entscheidend sind der Einzelfall und das Ausmaß des zurückgelassenen Mietereigentums. Hinterlässt der Mieter zum Beispiel in jedem Raum Mobiliar, unzähligen „Kleinkram“ sowie einen 600 kg schweren Tresor, wird Ihnen die Wohnung vom Mieter weiter vorenthalten.

Folge: Der Mieter muss Ihnen Nutzungsentschädigung zahlen. (OLG Düsseldorf, Az 1-24 0 147/04)

Sind die „Altlasten“ des Mieters nicht so umfangreich wie in vorigem Beispiel, muss der Mieter Ihnen zwar keine Nutzungsentschädigung zahlen.


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Die Kosten für die Entfernung seiner Sachen hat er Ihnen aber in jedem Fall zu erstatten, wenn Sie hierzu den Sperrmüll oder einen anderen Entsorger beauftragen mussten.

  • Sie können die zuletzt geschuldete Miete einschließlich aller Nebenkostenvorauszahlungen von Ihrem Mieter verlangen. War der Mieter zuvor zur Minderung der Miete berechtigt, darf er in gleichem Umfang auch die Nutzungsentschädigung herabsetzen.
  • Achtung: Dies gilt nicht, wenn Mängel erst in der Zeit eintreten, in der Ihnen die Räumlichkeiten vorenthalten werden. In diesem Fall ist Ihr ehemaliger Mieter nicht zur Minderung befugt. Nach dieser Variante ergibt sich in der Summe zur bisherigen Miete also kein Unterschied.
  • Sie können auch die ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung verlangen. Hierzu ziehen Sie – wie bei einer entsprechenden Mieterhöhung – den insoweit maßgeblichen Mietspiegel heran. Liegt die Miete danach über der bisher vertraglich geschuldeten Miete, können Sie sich durch diese Vorgehensweise also besser stellen.
  • Erfolgt die Rückgabe nach dem 15. eines Monats, können Sie die Nutzungsentschädigung für den vollen Monat von Ihrem ehemaliger Mieter verlangen.

Zeitpunkt der Rückgabe

Mit Beendigung des Mietverhältnisses muss Ihnen der Mieter die Räume zurückgeben, für jeden verspäteten Tag hat er Ihnen als Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Beispiel: Der Mietvertrag endet am 30.11. Gibt Ihnen der Mieter die Schlüssel zu der geräumten Wohnung erst am 07.12. zurück, hat er Ihnen also 7/31 der bisherigen Monatsmiete zu zahlen.

Ein besonderes Problem stellt sich für Sie als Vermieter, wenn Sie die Mieträume schon neu vermietet haben, der bisherige Mieter jedoch nicht auszieht. Da der neue Mieter von Ihnen den Bezug der Mieträume verlangen kann, machen Sie sich als Vermieter ihm gegenüber schadensersatzpflichtig.

Hierbei handelt es sich aber nur um einen „Durchlaufposten“. Denn den gleichen Schadensersatzanspruch haben Sie Ihrerseits gegen den nicht ausziehenden Mieter.

Rückgabe nach Monatsmitte

Was aber ist, wenn die Wohnung erst in der Monatsmitte zurückgegeben wird. Denn Sie werden vielleicht zu Recht sagen: „Wie soll ich die Wohnung denn so schnell weitervermieten?“

Weil viele Gerichte diesen Einwand teilen, können Sie von folgender Faustformel ausgehen:

  • Bei einer Rückgabe bis zum 15. eines Monats können Sie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für jeden Tag nur anteilig verlangen.

Einen Anspruch auf Nutzungsausfall haben Sie, wenn Ihr Mieter ausgezogen ist, ohne seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nachgekommen zu sein.

Befindet sich die Wohnung deshalb in schlechtem Zustand und scheitert bzw. verzögert sich aus diesem Grund eine Nachvermietung, muss Ihnen der ehemalige Mieter diesen Mietausfallschaden ersetzen.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.