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Wohnungsübergabe: Diesen Zustand der Wohnung können Sie verlangen

Bei der Wohnungsübergabe stellen Sie fest, ob die Wohnung frei von Schäden ist und ob sie sich auch ansonsten in vertragsgemäßem Zustand befindet.

Hierfür ist es wichtig für Sie zu wissen, wann ein Schaden vorliegt, den Ihr Mieter ersetzen muss.

Unproblematisch ist das sicher, wenn das Waschbecken einen Riss aufweist, der zuvor nicht vorhanden war.

Fraglich ist es aber bereits dann, wenn in der Wand Dübellöcher vorhanden sind.

Muss Ihr Mieter diese entfernen oder haben Sie diese hinzunehmen?

Wichtig: Abgrenzung von Abnutzung und Schäden

Für die Beantwortung dieser Frage ist entscheidend, ob eine Abnutzung vorliegt oder es sich bereits um einen Schaden handelt.


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Nach dem BGB haben Sie als Vermieter nämlich Veränderungen der Wohnung durch normale Abnutzung hinzunehmen. Diese sind bereits mit der Miete bezahlt.

Nur bei vertragswidrigen Beschädigungen haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz.

Leider ist die Unterscheidung zwischen Abnutzung und Beschädigung der Wohnung kompliziert und häufig sind die Grenzen fließend.

Letztlich müssen Sie für jeden Einzelfall gesondert entscheiden, ob es sich noch um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung der Mietsache handelt.

Verschlechterungen durch normalen Gebrauch sind hinzunehmen

Verschlechterungen der Wohnung, die durch ihren normalen Gebrauch entstehen, sind Abnutzungserscheinungen. Deren Beseitigung können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen.

Zur normalen Abnutzung zählen etwa ein im üblichen Maß abgelaufener Teppich, Druckstellen durch das Aufstellen von Möbeln, Schattierungen auf der Tapete durch das Aufhängen von Bildern.

Auch Dübellöcher zum Aufhängen von Bildern oder Regalen bzw. Schränken zählen durchaus zur Abnutzung, solange sie sich noch im Rahmen des Üblichen halten.

Außerdem muss Ihr Mieter die Anzahl der Dübel auf das notwendige Maß beschränken.

Verschleißt Ihr Mieter die Wohnung dagegen über das normale Maß hinaus, liegt eine vertragswidrige Beschädigung vor.

Typische Beispiele dafür sind Löcher im Teppichboden, übermäßig abgenutzte Bodenbeläge, zahlreiches Anbohren von Fliesen in der Küche oder im Bad, übermäßig viele Dübellöcher und Schäden infolge von Einbauten des Mieters.

Beachten Sie die Lebensdauer

Ob Beschädigungen der Wohnung als normaler Verschleiß beziehungsweise Abnutzung zu werten sind oder ob sie Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen, hängt auch von der Lebensdauer der beschädigten Gegenstände ab.

Bei Laminatböden geht man von einer Lebensdauer von 8 bis 10 Jahren aus. Auch ein Teppichboden hält in der Regel 10 Jahre lang.

In Ihrer Wohnung ist der Teppichboden jedoch bereits nach 4 Jahren so angegriffen, dass er erneuert werden muss. Hier ist eine übermäßige Abnutzung anzunehmen und Sie können verlangen, dass Ihr Mieter den Schaden ersetzt.

Keine Faustformel, sondern Einzelfallbetrachtung

Da es keine klare Abgrenzung zwischen Abnutzung und Beschädigung gibt, müssen Sie unter Berücksichtigung der zuvor genannten Richtlinien für jeden Einzelfall eine gesonderte Entscheidung treffen.

23. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.