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Wohnungsübergabe: Nur dann müssen Sie die Wohnung annehmen

Eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe setzt voraus, dass Ihr Mieter Ihnen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand nebst sämtlichen Wohnungsschlüsseln herausgibt.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist Ihr Mieter verpflichtet, Ihnen einen Übergabetermin anzubieten und Ihnen die Wohnung zurückzugeben.

Achtung: Eine einfache Besitzaufgabe oder das Unterlassen der Benutzung reicht für die Rückgabe nicht aus.

So muss Ihr Mieter die Übergabe anbieten

Ihr Mieter muss Ihnen einen in der zu übergebenden Wohnung stattfindenden Übergabetermin rechtzeitig, also etwa 1 Woche vorher, mitteilen.

Der Termin muss vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen.

Wenn beispielsweise das Mietverhältnis zum 31.01.2010 gekündigt wurde, dann muss der Übergabetermin bis spätestens zum 31.01. stattfinden und die Wohnung bis zu diesem Termin übergeben werden.

Zur Erfüllung seiner rechtlichen Pflichten muss Ihr Mieter selbstverständlich an dem benannten Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein. Er kann sich aber auch durch einen bevollmächtigten Dritten vertreten lassen.

Vermieter muss Übergabetermin wahrnehmen

Sie als Vermieter müssen diesen Termin ebenfalls selbst oder durch einen Vertreter wahrnehmen. Wenn Sie keine Zeit haben, teilen Sie das Ihrem Mieter mit und bieten ihm einen Ausweichtermin an.

Erscheinen Sie zu dem Übergabetermin einfach nicht, geraten Sie dadurch in Annahmeverzug und verlieren folglich Ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Übergabetermin selbst vorschlagen

Tipp: Auch wenn es die Pflicht des Mieters ist, einen Übergabetermin zu vereinbaren, nehmen Sie die Fäden besser selbst in die Hand und schlagen schon frühzeitig einen solchen Termin vor.


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So verhindern Sie, dass Sie umsonst auf einen Terminvorschlag Ihres Mieters warten. Außerdem können Sie einen Termin vorschlagen, der Ihnen passt.

Einwurf der Schlüssel ist keine Übergabe

Mittlerweile hat sich die Praxis herausgebildet, dass Mieter die Wohnung einfach verlassen und die Schlüssel ohne weiteres Zutun in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.

Sie wollen so einen aufwendigen Wohnungsübergabetermin und die damit verbundenen Verpflichtungen vermeiden. Auf eine solche Vorgehensweise müssen Sie sich nicht einlassen, eine rechtswirksame Übergabe der Wohnung ist dadurch nicht erfolgt.

Einwurf der Schlüssel kann Verjährungsfrist in Gang setzen

Dennoch dürfen Sie sich auf eine solche Vorgehensweise einlassen und die Schlüssel bzw. die Wohnung annehmen. Je nach Verlauf des Mietverhältnisses sind Sie vielleicht froh, überhaupt ohne Beschreitung des Rechtswegs frühzeitig in den Besitz Ihrer Wohnung zu gelangen.

Nehmen Sie in einem solchen Fall die Wohnung unbedingt in Besitz.

Tipp: Wenn Sie sich aber auf diese Vorgehensweise einlassen, notieren Sie den Termin der Schlüsselrückgabe unbedingt in Ihrem Terminkalender. Ab diesem Termin beginnt nämlich die 6-monatige Verjährungsfrist bezüglich etwaiger Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung.

Ihr Mieter wirft am 20.01.2010 die Schlüssel in Ihren Briefkasten ein. Er hinterlässt Ihnen die Wohnung mit dunkelrot gestrichenen Wänden.

In Ihrem Mietvertrag hatten Sie Ihrem Mieter zwar das Recht eingeräumt, die Wohnung nach seinem Geschmack zu streichen; bei Rückgabe sollte die Wohnung aber wieder in hellen Farben gestrichen sein.

Sie können von Ihrem Mieter nun verlangen, dass er die Wohnung in hellen Farben streicht.

Kommt er dem innerhalb einer von Ihnen gesetzten Frist nicht nach, können Sie ein Unternehmen mit dieser Arbeit beauftragen und die Kosten von Ihrem Mieter ersetzen lassen.

Das muss allerdings innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Wohnung erfolgen, sonst wäre Ihre Forderung verjährt.

Also müssen Sie hier spätestens am 19.07.2010 Klage einreichen oder einen Mahn bescheid beantragen. Behalten Sie diesen Termin unbedingt im Auge, denn 6 Monate sind schnell vergangen.

Es müssen nicht alle Schlüssel übergeben werden

Ihr Mieter ist verpflichtet, mit der Wohnung sämtliche Schlüssel – inklusive derer, die er hat nachmachen lassen – an Sie zurückzugeben. Gibt Ihr Mieter jedoch nicht alle vorhandenen Schlüssel zurück, bedeutet das nicht, dass die Wohnungsübergabe daran scheitert.

Für die Übergabe der Wohnung ist entscheidend, dass Ihr Mieter Ihnen den Besitz an der Wohnung eingeräumt hat. Hierfür ist maßgebend, dass er den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und diesen Ihnen als Vermieter verschafft hat.

Das ist etwa auch dann der Fall, wenn alle Möbel und die Namensschilder entfernt sind, auch wenn Sie nur einen Schlüssel erhalten haben, mit dem Sie die Wohnung betreten können.

Sie dürfen neue Schlösser anbringen lassen

Allerdings sind Sie in einer solchen Situation dazu berechtigt, neue Schlösser anbringen zu lassen. Das kann, je nach Art der Schließanlage und Größe des Hauses, teuer werden.

Sofern Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Herausgabe der Schlüssel aufgefordert haben und diese Frist fruchtlos verstrichen ist, können Sie sich von ihm die Kosten für die neue Schließanlage ersetzen lassen.

Übergabe auch bei Zurücklassen einzelner Dinge

Wenn Ihr Mieter nur einige Sachen in der Wohnung zurücklässt, berechtigt Sie das nicht, die Rücknahme der Wohnung zu verweigern. Vielmehr müssen Sie die zurückgelassenen Sachen aufbewahren.

Lediglich Dinge, an denen der Mieter erkennbar sein Eigentum aufgegeben hat, wie etwa bei wertlosem Gerümpel in Form von sichtlich kaputten Einrichtungsgegenständen, dürfen Sie entsorgen.

Sie können die Übergabe u. U. verweigern

Anders sieht es jedoch aus, wenn Ihr Mieter bei seinem Auszug eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurücklässt, wie etwa eine Einbauküche, eingebaute Garderoben oder die Wohnung komplett vermüllt ist.

In diesen Fällen liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor und der Mieter schuldet Ihnen Nutzungsentschädigung – oder nach Ihrer Wahl die ortsübliche Vergleichsmiete – bis die ordnungsgemäße Übergabe erfolgt ist (Urteil des Kammergerichts Berlin v. 02.07.01, Az. 8 U 1044/99).

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.