MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wohnungsverkauf: Wann Sie daraus für Sie ein Nachteil wird

Die Rechtsprechung hat bisher keine einheitlichen Kriterien entwickelt, anhand derer Sie überprüfen können, ob ein erheblicher Nachteil für Sie bei einem Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung entsteht.

Wir stellen Ihnen daher nachfolgend Beispiele dar, in denen die Gerichte einen erheblichen Nachteil angenommen bzw. verneint haben.

Maßgeblich ist immer der Einzelfall

In diesen Konstellationen entsteht dem Vermieter nach Meinung der Gerichte ein erheblicher Nachteil:

  • Verkaufspreis unvermietet: 880 TDM; vermietet: 830 TDM (LG Mainz, Urteil v. 02.04.85, Az. 3 S 280/84)
  • Verkehrswert einer Eigentumswohnung: 550 TDM; Kaufpreis vermietet: 390 TDM (LG Mannheim, Urteil v. 26.04.95, Az. 4 S 272/94)
  • Mindererlös wegen Vermietung: 6% (LG Karlsruhe, Urteil v. 09.07.87, Az. 5 S 14/87)
  • Wegen Vermietung Reduzierung Verkaufspreis: 15% bis 20% (LG Traunstein, Urteil v. 06.07.89, Az. 7 S 3340/88)
  • Mindererlös wegen Vermietung: 17.500 € bei Schulden des Vermieters in Höhe von 55.000 € (LG Wiesbaden, Urteil v. 22.02.07, Az. 2 S 80/06)

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Kein erheblicher Nachteil entsteht Vermietern dagegen in folgenden Fällen:

  • Verlust bei Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung im Vergleich zum unvermieteten Zustand: 15% (LG Berlin, Urteil v. 22.12.89, Az. 63 S 170/89)
  • Mindererlös bei Verkauf eines Reihenhauses wegen Vermietung: 13,5% = 50.000 DM (LG Hamburg, Urteil v. 08.03.90, Az. 7 S 196/89)
  • Kaufpreis von 108.000 DM in vermietetem Zustand statt 205.000 DM in unvermietetem Zustand, wenn der Vermieter 20 Jahre zuvor selbst einen Kaufpreis von 70.400 DM gezahlt hat (LG Hamburg, Urteil v. 20.07.00, Az. 334 S 37/00)

Persönliche Verhältnisse entscheidend

Es lässt sich aus den gerichtlichen Entscheidungen kein klarer Schluss ziehen, ab welcher Kaufpreiseinbuße eine Verwertungskündigung möglich ist. Die sehr unterschiedlichen Anforderungen der Gerichte an die Höhe der Einbuße erklären sich aus den weiteren Voraussetzungen einer Verwertungskündigung.

Neben der Höhe der Einbuße überprüfen die Gerichte nämlich auch die Motivation für den Verkauf. Ist durch die eintretende Einbuße die wirtschaftliche Existenz des Vermieters gefährdet, genügt zur Begründung einer Verwertungskündigung unter Umständen auch schon eine geringe Kaufpreiseinbuße. Ist der Vermieter dagegen nicht auf den höheren Kaufpreis angewiesen, fordert die Rechtsprechung höhere Verluste zur Annahme eines erheblichen Nachteils.

Achtung: Das Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung können Sie nicht wegen eines beabsichtigten Verkaufs beenden, wenn der Mietvertrag schon vor der Aufteilung in Wohneigentum bestand. Eine Verwertungskündigung ist in dieser Konstellation durch das Gesetz ausgeschlossen.

Mieter muss disponieren können

Sie müssen Ihre Kündigung gegenüber Ihrem Mieter begründen. Ohne eine ausreichende Begründung ist Ihre Kündigung unwirksam. Dies gilt selbst, wenn der Kündigungsgrund besteht, aber nicht ausreichend im Kündigungsschreiben dargelegt wird.

Ihr Mieter soll durch die Begründung der Kündigung zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen zu können (BGH, Urteil v. 16.01.08, Az. VIII ZR 254/06). Zur Erreichung dieses Ziels reicht es aus, wenn Sie in dem Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnen, dass Ihr Mieter diesen identifizieren und von anderen Gründen unterscheiden kann (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 271/06).

Kündigung konkret begründen

In der Kündigung müssen Sie Ihrem Mieter damit konkret mitteilen, dass die Wohnung in vermietetem Zustand nur zu erheblich schlechteren, unzumutbaren Bedingungen verkauft werden kann oder sogar unverkäuflich ist.

Eine Kalkulation, aus welcher sich die erheblichen Nachteile durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung für Sie ergeben, müssen Sie aber Ihrem Mieter mit der Kündigung nicht vorlegen. Jedoch sollten Sie diesem mitteilen, dass der Kaufpreis geringer ausfällt und in welcher Höhe.

Der pauschale Hinweis darauf, dass vermietete Wohnungen generell zu geringeren Kaufpreisen verkauft werden als unvermietete Wohnungen, ist nicht ausreichend(AG Aachen, Beschluss v. 26.08.09, Az. 110 C 202/09).

Keine Darlegung der Verkaufsbemühungen

Nicht notwendig ist eine Mitteilung an den Mieter darüber, dass Sie bereits versucht haben, die Wohnung zu verkaufen. Demnach ist auch nicht erforderlich, Ihrem Mieter darzulegen, welche Ergebnisse bei Verkaufsbemühungen erreicht wurden (BVerfG, Beschluss v. 04.06.98, Az. 1 BvR 1575/94).

Wir empfehlen Ihnen aber trotzdem, unternommene Verkaufsbemühungen im Kündigungsschreiben vorzutragen. Hierdurch dokumentieren Sie, dass Sie den Verkauf tatsächlich beabsichtigen. Möglich aber ist auch, den Umstand der Nichtverkäuflichkeit beziehungsweise der Verkäuflichkeit zu einem unzumutbar geringeren Kaufpreis mit einem Privatgutachten oder einer Maklerauskunft zu begründen (BVerfG, Beschluss v. 04.06.98, Az. 1 BvR 1575/94>).

Der Vorteil einer solchen Begründung der Kündigung liegt in einer Beschleunigung der Kündigung. Die Maklerauskunft oder das Privatgutachten können auch ohne die oft langwierige Suche nach Kaufinteressenten eingeholt werden.

Zur Wahrung der gesetzlichen Formalien müssen Sie Ihren Mieter im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, dass er der Kündigung widersprechen kann, wenn diese für ihn eine unangemessene Härte darstellt. Lesen Sie hierzu im Einzelnen den Beitrag „Sozialklausel“ (S39).

13. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.