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Wohnungsvermittlung durch Makler: Das müssen Sie beachten

Das Wohnraumvermittlungsgesetz ordnet an, dass dem Makler nur eine Provision zusteht, wenn er erfolgreich tätig war.

Diese Anordnung ist zwingend.

Allerdings handelt es sich hierbei um eine Schutzvorschrift zugunsten des Wohnungssuchenden.

Dies bedeutet, dass Sie als Vermieter mit dem Makler auch eine erfolgsunabhängige Vergütung, etwa in Form eines Maklerdienstvertrags schließen können.

Ausgeschlossen sind dagegen Vereinbarungen mit einem Mietinteressenten, nach denen dieser dem Makler unabhängig vom Abschluss eines Mietvertrags ein Entgelt zahlen müsste.

Eine Vereinbarung, durch die ein Wohnungssuchender dem Betreiber einer Datenbank ein monatliches Entgelt für den Zugriff auf Daten zu vermietender Wohnungen verspricht, ist nicht wirksam möglich (Kammergericht Berlin (KG), Urteil v. 15.12.03, Az. 23 U 98/03).

In diesen Fällen kann der Makler trotz Erfolgs keine Provision vom Mieter verlangen

Nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz scheidet ein Provisionsanspruch gegen Ihren Mietinteressenten von vornherein aus, wenn echte Maklerleistungen wegen einer Interessenkollision des Maklers nicht zu leisten sind.

Wenn Sie in einer solchen Konstellation einen Makler beauftragen, müssen Sie die Provision immer selbst tragen.

Eine Interessenkollision liegt vor

  • beim Eigentümer,
  • dessen Verwalter,
  • dem Vormieter,
  • jedem rechtlich oder wirtschaftlich an der Eigentümergesellschaft Beteiligten, egal, ob als natürliche oder als juristische Person (etwa GmbH & Co. KG)

Sie können nicht Makler für die Vermietung Ihrer Wohnung sein

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind, können Sie bereits aus diesem Grund keine unabhängigen Maklerleistungen erbringen.

Es hätte daher dieser Regelung im Wohnraumvermittlungsgesetz nicht bedurft. Auch nach den allgemeinen Regelungen kann der Eigentümer keine entgeltlichen Maklerleistungen erbringen.


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Ihr Ehegatte kann Provision verdienen

Im Gegensatz zu Ihnen kann Ihr Ehegatte grundsätzlich als Makler eine Provision mit dem Mieter vereinbaren.

Voraussetzung hierfür ist aber, dass dem Mieter bekannt ist, dass es sich bei dem Makler um Ihren Ehegatten handelt (Bundesverfassungsgericht [BVerfG], Beschluss v. 30.06.87, Az. 1 BvR 1187/86).

Wohnungsverwalter darf keine Provision von Mieter verlangen

Häufig wird Ihr Makler auch weitere Tätigkeiten für Sie ausführen. Hierfür verlangt der Makler von Ihnen meist nicht den Abschluss eines Verwaltervertrags. Er erbringt diese Leistungen als Nebenleistungen zur Maklertätigkeit.

Ihr Makler füllt für Sie ein Mietvertragsformular aus und lässt den Mieter dies unterschreiben, bevor er es an Sie weiterleitet.

Es handelt sich hierbei um eine Tätigkeit, die in den Aufgabenbereich Ihres Hausverwalters fällt.

Allein durch die Durchführung einzelner solcher Tätigkeiten wird Ihr Makler aber noch nicht zu Ihrem Verwalter – was zur Folge hätte, dass er keine Provision vom Mieter verlangen darf.

Zur Abgrenzung zwischen Makler und Verwalter hat die Rechtsprechung einige Grundsätze erarbeitet:

Tätigkeit maßgeblich für Verwaltereigenschaft

Verwalter Ihrer Wohnung ist, wer für Sie die Tätigkeiten ausführt, die ein Verwalter normalerweise leistet.

Der Abschluss eines Verwaltervertrags ist hierfür nicht notwendig. In der Praxis kann dies schwierig abzugrenzen sein.

Der Begriff des Verwalters ist allerdings nicht eng auszulegen, sondern eher großzügig zu handhaben – denn der Gesetzgeber beabsichtigt einen umfassenden Mieterschutz.

Rechtsprechung und Literatur haben eine große Zahl von einzelnen Tätigkeiten herausgearbeitet, deren Ausführung typischerweise auf eine Verwalterstellung hindeutet.

Wenn Ihr Makler folgende 3 Aufgabenbereiche für Sie organisiert, wird er als Ihr Verwalter angesehen und hat somit gegenüber dem Mieter keinen Provisionsanspruch:

1. Typische Verwalteraufgabe: Gebäudeerhalt

  • Beauftragung von Handwerkern, Beaufsichtigung von Bauarbeiten zur Erhaltung des Gebäudes
  • Entgegennahme von Beanstandungen Ihrer Mieter zum Zustand des Gebäudes
  • Durchsetzung der Hausordnung, Aufstellung eines Reinigungsplans
  • Errichtung eines Inventarverzeichnisses zur Wohnung
  • Abschluss von Anstellungsverträgen mit Hausmeistern etc. und deren Überwachung
  • Abschluss von Wartungsverträgen
  • Abschluss von Versicherungsverträgen bezüglich des Grundstücks

2. Vermietung ist Verwalteraufgabe

  • Auswahl der Mieter
  • Abschluss der Mietverträge, wobei Vollmacht als Indiz für die Verwalterstellung gilt
  • Entgegennahme und Ausspruch von Kündigungen
  • Mietinkasso
  • Regelmäßige Durchführung von Mieterhöhungen
  • Entgegennahme der Mietkautionen und deren Verwaltung
  • Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
  • Bezahlen der auf das Hausgrundstück entfallenden öffentlichen Abgaben und der Kreditzinsen

Gesamtbild entscheidet über Verwalterstellung

Wie die Zusammenstellung zeigt, ist die Verwaltertätigkeit nicht notwendig kaufmännischer Natur. Auch rein ordnende und gestaltende Maßnahmen reichen hierfür aus.

Allerdings stellen die aufgeführten Beispiele nur Indizien für eine Verwalterstellung dar. Auch wenn Ihr Makler also einzelne dieser Aufgaben wahrnimmt, heißt das noch nicht in jedem Falle, dass er als Verwalter fungiert.

Andererseits müssen aber auch nicht alle dargestellten Aufgabenfelder durch Ihren Makler wahrgenommen werden, damit dessen Verwaltereigenschaft vorliegt.

Maßgeblich ist das Gesamtbild, für das es auch auf Umfang und Dauer der Verwaltertätigkeit ankommt.

14. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.