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Übernahme Mietobjekt: Darauf kommt es für Sie als neuer Vermieter an

Erst der Preisrutsch, dann das historische Zinstief. Clevere Kapitalanleger investieren jetzt wieder in Immobilien. Besonders interessant sind Immobilien aus dem Bestand. Egal, ob Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung erwerben:

Als Käufer treten Sie an die Stelle des Vorbesitzers und damit in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein. Worauf es dabei für Sie ankommt und wie Sie kostspielige Fehler vermeiden, lesen Sie in diesem Beitrag.

Faustregel: „Kauf bricht nicht Miete“

Der Kauf eines Mietobjekts hat auf den Bestand der Mietverhältnisse zunächst keinen Einfluss. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Das bedeutet, dass die Vermieterrechte und -pflichten erst dann auf Sie als Käufer übergehen, wenn Sie als Erwerber im Grundbuch eingetragen sind.

Das gilt auch dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer einen früheren Übergang der Rechte und Pflichten vereinbart haben, es sei denn, der Mieter stimmt zu. Dieser Fall kommt in der Praxis aber so gut wie gar nicht vor, da die Einholung der Zustimmungserklärungen mit einem Aufwand verbunden ist, der in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.

An einen bestehenden Mietvertrag sind Sie als Erwerber allerdings nur gebunden, wenn dem Mieter die Wohnung bereits überlassen war, als Sie Eigentümer des Mietobjekts wurden. „Überlassen“ bedeutet hier, dass der Mieter auf Grund eines wirksamen Mietvertrags mit dem Vorbesitzer die Wohnung nutzen konnte.

Dazu genügt die Möglichkeit, über die Wohnung verfügen zu können. Das ist ab Schlüsselübergabe der Fall. Ob der Mieter dann auch tatsächlich sofort in die Wohnung einzieht, ist unerheblich.

Achtung: Dieselben Grundsätze gelten auch, wenn zwischen dem Mieter und Vorbesitzer lediglich ein mündlicher Mietvertrag bestand.

Ist der Mietvertrag vor dem Verkauf des Mietobjekts abgeschlossen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden, so treten Sie als Erwerber auch dann in den Mietvertrag ein, wenn das Mietverhältnis erst nach dem Eigentumsübergang beginnt.

Beispiel: Der Mietvertrag datiert vom 1. Juli 2003. Das Mietverhältnis soll am 1. Oktober 2003 beginnen. Trotzdem überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung sofort, damit dieser die vereinbarten Ausbau- und Renovierungsarbeiten durchführen kann. Im September 2003 werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In diesem Fall sind Sie an die Rechte und Pflichten gebunden, die sich aus dem Mietvertrag des Vorbesitzers mit dem Mieter ergeben, da ihm die Wohnung bereits überlassen war, als der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wurde.

Achtung: Dasselbe gilt auch dann, wenn der Vorbesitzer mit dem Mieter einen Vertrag über die Verlängerung des Mietverhältnisses geschlossen hat und der Verlängerungszeitraum erst beginnt, nachdem Sie im Grundbuch eingetragen wurden.

Entscheidend ist auch hier, dass der Mieter die Wohnung bei Eigentumsübergang bereits auf Grund eines wirksamen Mietvertrags nutzte.

Was nicht im Mietvertrag steht und trotzdem für Sie gilt

Wurden dem Mieter die Räume noch nicht überlassen, treten Sie als Erwerber nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn Sie mit dem Vorbesitzer vereinbart haben, dass Sie die Pflichten aus dem Mietvertrag übernehmen. Das muss nicht notariell beurkundet werden. Es genügt eine mündliche Abrede.

Vorsicht: Da die Vereinbarung an keine bestimmte Form gebunden ist, kann sie sich auch aus den Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Für das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung kommt es nicht darauf an, ob der Käufer des Mietobjekts vom Inhalt der einzelnen Mietverträge Kenntnis hat.

Es reicht danach aus, dass Sie als Käufer über das Bestehen der Mietverhältnisse informiert sind. Dazu genügt es bereits, dass Ihnen der Vorbesitzer eine Mieterliste oder eine Liste mit den Mieteinnahmen ausgehändigt hat.

Zu den auf Sie als Erwerber übergehenden Rechten und Pflichten gehören sämtliche Ansprüche und Verpflichtungen aus den Mietverträgen. Das gilt auch dann, wenn der Vorbesitzer mit dem Mieter einzelne Abreden oder Änderungen des Mietvertrags mündlich getroffen hat.

Beispiel: Der Vorbesitzer hat dem Mieter anlässlich einer Wohnungsbesichtigung das Recht eingeräumt, das Bad grundlegend umzubauen und die sanitären Anschlüsse neu zu verlegen.

Praxis-Tipp: Fragen Sie den Verkäufer nach etwaigen mündlichen Nebenabreden oder ergänzenden Vereinbarungen zum Mietvertrag. Erklärt er, dass solche nicht bestehen, lassen Sie sich das im Kaufvertrag ausdrücklich noch einmal bestätigen.

Ihre Eintrittspflicht bezieht sich aber immer nur auf miettypische Rechte und Pflichten. Dazu gehören im Wesentlichen Regelungen zu folgenden Punkten:

  • Bezeichnung der Wohnung

  • Höhe der Miete

  • Beginn und Dauer des Mietverhältnisses

  • Zeitpunkt der Mietzahlung

  • Vorauszahlung für die Betriebskosten

  • Abrechnung über die Betriebskosten

  • Schönheitsreparaturen

  • Kleinreparaturen

Auf diese Informationen sollten Sie nicht verzichten

Ihre Interessen als künftiger Vermieter können Sie nur dann wahren, wenn Sie über ein Mindestmaß an Informationen über die bestehenden Mietverhältnisse verfügen, die Ihnen wiederum nur der Verkäufer geben kann. Ist der Kaufvertrag erst einmal perfekt, zeigt sich manch ein Vorbesitzer überraschend zugeknöpft, wenn es darum geht, die erbetenen Mietunterlagen zur Verfügung zu stellen.

Dann nutzt es auch wenig, dass Sie auf die Einhaltung des Kaufvertrags pochen. Einem Vertragspartner, der sich nicht vertragstreu verhalten will, ist nur schwer beizukommen. Jedenfalls erfordert es zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand, um nachträglich in den Besitz der erforderlichen Unterlagen und Informationen zu kommen.

Hinzu kommt, dass Sie unter Umständen ein erhebliches finanzielles und wirtschaftliches Risiko eingehen, wenn Sie davon absehen, sich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags umfassend und detailliert über Art der Mietverhältnisse, Inhalt der Mietverträge und Höhe der Mietzahlungen zu informieren.

Beispiel: Wenn Sie beabsichtigen, ein Miethaus als Kapitalanlage zu erwerben, interessieren Sie sich verständlicherweise ganz besonders auch für die Mieteinnahmen.

Angaben dazu finden Sie in jedem Exposé. Dabei dürfen Sie es aber nicht bewenden lassen. Bestehen Sie darauf, auch in die Mietverträge und die letzten Mieterhöhungserklärungen zu sehen, um selbst überprüfen zu können, ob die Angaben zutreffend sind.

Doch selbst wenn dies der Fall ist, dürfen Sie sich mit dem dann erreichten Informationsstand nicht zufrieden geben. Denn die wirklich entscheidenden Fragen sind damit noch nicht beantwortet:

  • Zahlen die Mieter die geforderten Mieten?


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  • Gehen die Mieten pünktlich ein?

  • Liegen Mietminderungen oder erhebliche Zahlungsrückstände vor?

  • Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Praxis-Tipp: Klären Sie diese Punkte rechtzeitig mit dem Vorbesitzer. Nur so vermeiden Sie ärgerliche Überraschungen, die im Zweifel Ihr Geld kosten.

Wie Sie sich die Mietzahlungen sichern

Die Mietansprüche, die vor dem Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden sind, stehen dem Vorbesitzer zu. Allerdings können Sie mit dem Vorbesitzer vereinbaren, dass die Mietzahlungen bereits ab einem früheren Zeitpunkt an Sie geleistet werden sollen. Eine entsprechende Regelung findet sich in praktisch jedem Grundstückskaufvertrag.

In dem entsprechenden Vertragspassus vereinbaren Vorbesitzer und Erwerber einen so genannten Verrechnungstermin, zu dem die Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollen. Das bedeutet, dass Ihnen ab dem betreffenden Termin die Mieten und alle sonstigen, von den Mietern zu erbringenden Leistungen zustehen sollen.

Achtung: Zugleich sind Sie aber auch verpflichtet, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbunden sind, ab diesem Termin zu tragen.

Praxis-Tipp: Drängen Sie deshalb darauf, dass sämtliche Mieter umgehend über den Eigentümerwechsel informiert werden.

Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass auch der Vorbesitzer von sich aus oder aber mit Ihnen gemeinsam ein Schreiben an die Mieter richtet, in dem die Mieter über den Vermieterwechsel informiert und zugleich aufgefordert werden, die Miete ab einem bestimmten Monat an Sie als Erwerber zu zahlen.

Am besten verpflichten Sie den Verkäufer vertraglich, an einem solchen Schreiben mitzuwirken.

Miete ist nicht gleich Miete

Für Sie als Vermieter kommt es darauf an, dass Sie Ihre Miete stets verlässlich kalkulieren können. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietvertrag eine eindeutige und für beide Seiten unmissverständliche Regelung über die Mietzahlungen trifft. Das ist gerade in Alt-Verträgen oftmals nicht der Fall.

Die Art der Mietzahlung hat unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe Ihrer Zusatzeinnahmen durch Mieteinkünfte. Das macht folgendes Beispiel deutlich:

Beispiel: Die Miete beträgt 400 Euro. Die Betriebskosten belaufen sich auf 115 Euro. Sie wollen eine Mieterhöhung von 20% verlangen.

Angenommen, es handelt sich um eine Inklusivmiete, also um eine Miete, in der die Betriebskosten bereits enthalten sind. Dann müssen Sie im Beispielfall 115 Euro von der Miete abziehen. Das ergibt 285 Euro. Dies ist der Ausgangswert für Ihre Mieterhöhung. Die neue Miete (ohne Betriebskosten) beträgt also 342 Euro (285 Euro + 20%).

Ist dagegen eine Nettokaltmiete vereinbart, muss der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zahlen, berechnet sich die Mieterhöhung im Beispielfall auf der Basis von 400 Euro. Die neue Miete (ohne Betriebskosten) beträgt dann 480 Euro (400 Euro + 20%).

Achtung: Die Änderung einer Inklusivmiete in eine Nettokaltmiete können Sie nicht einseitig durchsetzen. Sie sind stets auf die Zustimmung Ihres Mieters angewiesen.

Achtung: Stimmt Ihr Mieter nicht zu, können Sie zumindest den Umlageschlüssel umstellen. Die Zustimmung Ihres Mieters brauchen Sie dazu nicht. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur für solche Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst und umgelegt werden. Dazu zählen speziell die Wasserkosten und Müllgebühren. Die Umstellung ist gerade auch dann zulässig, wenn Inklusivmiete vereinbart ist.

Worauf es bei Mietvorauszahlungen ankommt

Bei Mietvorauszahlungen handelt es sich um Geldleistungen des Mieters, die vertraglich auf die künftig fällig werdende Miete verrechnet werden. Der Mieter wird dadurch im Voraus von der Zahlung der Miete für eine bestimmte Zeit ganz oder teilweise befreit.

Die Mietvorauszahlung dient dem Vermieter in der Regel zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten oder sonstigen Bauarbeiten größeren Ausmaßes.

Hat der Mieter dem Vorbesitzer eine Mietvorauszahlung geleistet, so ist diese Ihnen als Erwerber gegenüber grundsätzlich wirksam, soweit sie sich auf den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Monat bezieht.

Ist der Eigentumsübergang nach dem 15. eines Monats erfolgt, müssen Sie die Mietvorauszahlung auch noch für den folgenden Monat gegen sich gelten lassen.

Beispiel: Der Mieter hat bis einschließlich Dezember 2003 die Miete im Voraus bezahlt. Ende September 2003 werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In diesem Fall werden die Mietvorauszahlungen des Mieters bis einschließlich Oktober auf Ihre Mietforderung angerechnet. Ab November muss der Mieter dann an Sie Miete bezahlen. Die Vorauszahlungen für die Monate November und Dezember, die der Mieter bereits an den Vorbesitzer geleistet hat, kann er von diesem zurückfordern.

Was aus den Mietkautionen wird

Hat der Mieter dem Vorbesitzer bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution geleistet, so sind Sie zur Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann verpflichtet, wenn der Vorbesitzer Ihnen die Mietkaution tatsächlich ausgehändigt hat oder Sie sich dem Vorbesitzer gegenüber zur Rückzahlung an den Mieter verpflichtet haben.

Praxis-Tipp: Die Mietkaution dient Ihnen als Erwerber ebenso wie bereits dem Vorbesitzer als Sicherheit für die Forderungen, die nach dem Eigentumsübergang gegen den Mieter fällig werden.

Wegen älterer Forderungen können Sie sich an der Mietkaution nur schadlos halten, wenn der Vorbesitzer Ihnen diese Forderungen gesondert abgetreten hat. Achten Sie deshalb auf eine eindeutige Regelung im Kaufvertrag.

Wie Sie die Betriebskosten in den Griff bekommen

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter als Eigentümer für alle Lasten des Mietobjekts aufzukommen. Wenn der Mieter zuzüglich zur Miete noch Betriebskosten zahlen soll, muss dies eindeutig geregelt sein.

Zu den wichtigsten Punkten, die Sie noch vor Abschluss des Kaufvertrags über das Miethaus klären müssen, gehört daher die Frage, ob die Betriebskosten – wirksam – auf die Mieter umgelegt sind. Ist dies der Fall, schließt sich hier die weitere Frage an, ob die Mieter eine Vorauszahlung oder eine Pauschale zu leisten haben.

Ist eine Pauschale vereinbart, liegt das Risiko gebrauchsbedingter Kostensteigerungen allein bei Ihnen als Vermieter. Nachzahlungen können Sie von Ihren Mietern – anders als bei der Leistung von Vorauszahlungen – nicht verlangen.

Hinzu kommt, dass die Erhöhung der Pauschale nur möglich ist, wenn der Mietvertrag eine Anpassungsklausel beinhaltet, und auch dann nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen und auch immer nur für die Zukunft.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vom Vorbesitzer grundsätzlich die drei letzten Betriebskostenabrechnungen zeigen, gegebenenfalls gesondert für jedes Mietverhältnis.

Haben die Mieter Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten, so überzeugen Sie sich am besten persönlich davon, wie hoch die jeweilige monatliche Abschlagszahlung ist. Bestehen Sie gegebenenfalls darauf, die Überweisungsbelege einzusehen.

Da Sie als Erwerber nur in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten eintreten, die nach dem Eigentumswechsel entstehen, brauchen Sie auch nur über die Ihnen danach von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen. Für Ansprüche auf Nachzahlung oder Rückerstattung, die vorher entstanden sind, bleibt der Vorbesitzer berechtigt und verpflichtet.

Ausnahme: Der Vorbesitzer soll die Vorauszahlungsbeträge, die er während der laufenden Abrechnungsperiode von den Mietern erhalten hat, an Sie weitergeben, oder Sie verpflichten sich dem Vorbesitzer gegenüber zur Betriebskostenabrechnung.

Der Einfachheit und Klarheit halber vereinbaren Sie mit dem Käufer am besten, dass er die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen an Sie überweist.

Wenn Sie die Miete erhöhen wollen

Solange Sie nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen. Das gilt sowohl für die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch für eine Mietanhebung wegen Modernisierung.

Eine vorher von Ihnen ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer im Kaufvertrag vereinbart haben, dass Ihnen Nutzungen und Lasten bereits zu einem früheren Zeitpunkt zustehen sollen.

Welche Besonderheiten bei einer Teil-lnklusivmiete gelten

In einem solchen Fall kommt es für Sie darauf an, überhaupt erst einmal eine Vergleichbarkeit der Mietpreise herzustellen, um die Miete beispielsweise unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel erhöhen zu können.

Dazu ist es erforderlich, dass Sie aus der Teil-Inklusivmiete den Betriebskostenanteil herausrechnen. Diesen Betriebskostenanteil legen Sie auf die Quadratmeterzahl der Wohnfläche um. Den so errechneten Betrag können Sie dann beispielsweise wiederum dem Mietspiegelwert zurechnen.

Wann und wofür Sie als Erwerber haften

Nach dem Eigentumsübergang haftet der Vorbesitzer gegenüber dem Mieter weiter für die Ansprüche, die bis zu diesem Zeitpunkt entstanden sind. So bleibt er beispielsweise verpflichtet, dem Mieter eine nicht auf Sie als Erwerber übergegangene Mietvorauszahlung zu erstatten.

Daneben haftet der Vorbesitzer dem Mieter für solche Schäden, die diesem dadurch entstehen, dass Sie als Erwerber nach dem Eigentumsübergang Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Der Mieter kann sich ohne weiteres an den Vorbesitzer halten, sobald Sie Ihren vertraglichen Leistungen nicht nachkommen.

Der Vorbesitzer kann sich seiner Haftung allerdings dadurch entziehen, dass er den Mieter über den Eigentumsübergang und den dadurch bedingten Vermieterwechsel informiert. Danach ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis zu dem ersten Termin zu kündigen, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Versäumt es der Mieter, zum ersten zulässigen Termin zu kündigen, wird der Vorbesitzer von seiner Haftung befreit.

Beispielrechnung: Erhöhung einer Teil-Inklusivmiete

Beispiel: Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 300 m2. Die Wohnfläche der Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, liegt bei 75 m2 . Die Miete beträgt 5,30 Euro/m2 monatlich. Es handelt sich um eine Inklusivmiete. Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 5,10 Euro/m2 nettokalt.

Die jährlichen Betriebskosten für das gesamte Haus belaufen sich auf insgesamt 4.140 Euro. Wenn Sie eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen wollen, rechnen Sie wie folgt:

  • Notieren Sie sich die Jahresbeträge der Betriebskosten, die in der Teil-Inklusivmiete enthalten sind.

  • Addieren Sie alle Betriebskosten zu einem Gesamtbetrag.

  • Teilen Sie diesen Gesamtbetrag durch die Gesamtquadratmeterzahl des gesamten Hauses.

  • Teilen Sie den so ermittelten Betrag durch 12, um den Betriebskostenanteil pro Quadratmeter und Monat zu erhalten.

  • Diesen monatlichen Betriebskostenanteil schlagen Sie auf den Mietspiegelwert auf und erhalten so die ortsübliche Vergleichsmiete.

    Betriebskosten jährlich4.140,00 Euro
    Betriebskosten jährlich pro m² Wohnfläche13,80 Euro
    Betriebskosten monatlich pro m² Wohnfläche1,15 Euro
    Nettokaltmiete pro m² und Monat (5,30 Euro ./. 1,15 Euro)4,15 Euro
    Maximal zulässige Mieterhöhung: 20% (Kappungsgrenze)0,83 Euro
    Neue Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche4,98 Euro
    Neue Inklusivmiete pro m² Wohnfläche (4,98 Euro + 1,15 Euro)6,13 Euro
    Neue Inklusivmiete pro m² und Monat (6,13 Euro x 75)459,75 Euro

Kündigt der Mieter dagegen rechtzeitig, so haftet der Vorbesitzer dem Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin auf Ersatz des Schadens, der diesem dadurch entsteht, dass Sie als Erwerber Ihren Vermieterpflichten nicht nachkommen.

Treten in der Wohnung des Mieters Schäden auf, so hängt es vom jeweiligen Zeitpunkt ab, ob Sie oder den Vorbesitzer die Haftung trifft. Kommt es vor dem Eigentumswechsel zum Schaden, so haftet der Vorbesitzer.

Ist der Schaden dagegen erst nach dem Eigentümerwechsel eingetreten, so haften Sie als Erwerber, sofern Sie den Schadenseintritt zu vertreten haben.

Achtung: Von Käufern wird verlangt, das Mietobjekt unverzüglich nach der Übernahme auf seine Beschaffenheit eingehend zu prüfen oder mangels eigener Sachkunde durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Zu letzterem sind Sie als Käufer allerdings nur dann verpflichtet, wenn konkrete Anhaltspunkte für Mängel bestehen.

Wann Sie vom Mieter Schadenersatz verlangen können

Schadenersatzansprüche gegen den Mieter gehen auf Sie als Erwerber nur über, soweit das schädigende Verhalten des Mieters nach Ihrem Eintritt in das Mietverhältnis noch fortdauert.

Schadenersatzansprüche, die auf einem früheren Sachverhalt beruhen, können dagegen nicht von Ihnen geltend gemacht werden. Das gilt umgekehrt auch für Schadenersatzansprüche des Mieters, die er gegen den Vorbesitzer erhebt.

Beispiel: Der Mieter ist im zurückliegenden Winter, als der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen war, auf dem Gehweg vor der Haustür gestürzt, weil der Vorbesitzer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen war, und beansprucht jetzt Schmerzensgeld.

Wenn Sie das Mietverhältnis kündigen wollen

Kündigen Sie das Mietverhältnis, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist die Kündigung unwirksam. Dagegen sind Sie zur Kündigung der Mietverträge jedenfalls auf Grund solcher Umstände berechtigt, die nach dem Eigentumsübergang eingetreten sind.

Kündigungsgründe, die bereits vor dem Eigentumsübergang vorgelegen haben, können Sie als Erwerber dann geltend machen, wenn Sie über den Eigentumsübergang hinaus fortwirken und Sie als Erwerber ein eigenständiges Interesse an der Vertragsbeendigung haben.

Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter mit der Mietzahlung zum Teil vor und zum Teil nach dem Eigentumswechsel in Verzug geraten ist oder den Hausfrieden weiterhin stört.

Ausnahme: Das vertragswidrige Verhalten des Mieters hat sich ausschließlich gegen den Vorbesitzer gerichtet. Hatte der Vorbesitzer vor dem Eigentumsübergang bereits die Kündigung erklärt, so treten Sie als Erwerber in die daraus erwachsenden Rechte ein.

Beispiel: Der Vorbesitzer hat das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Dann sind Sie nach dem Eigentumsübergang berechtigt, vom Mieter die Räumung der Wohnung zu verlangen und diesen Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.

Vor Eigentumsübergang kann der Vorbesitzer Sie als Erwerber ermächtigen, die Kündigung im eigenen Namen auszusprechen.

Wichtig: Auch Sie als Erwerber müssen die allgemeinen Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllen. Das bedeutet beispielsweise bei einer Kündigung des Vorbesitzers wegen Eigenbedarfs, dass die Kündigung durch den Verkauf des Mietobjekts unwirksam wird.

Da die Eigenbedarfskündigung streng personenbezogen ist, besteht keine Möglichkeit, dass Sie das Kündigungsrecht ausüben.

Hat dagegen der Mieter gekündigt, so wirkt die Kündigung in jedem Fall auch Ihnen gegenüber. Das gilt auch dann, wenn der Mieter das Kündigungsschreiben an den Vorbesitzer richtet, weil ihm der Eigentumsübergang noch nicht bekannt war.

Neuer Mietvertrag: Nur mit Zustimmung des Mieters

Als Erwerber sind Sie an die Mietverträge gebunden, und zwar so, wie sie vom Vorbesitzer abgeschlossen oder später in Absprache mit den Mietern geändert wurden. Sie können die Mieter grundsätzlich nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag mit veränderten, für die Mieter ungünstigeren Konditionen abzuschließen.

Achtung: Ebenso wenig können Sie einen Mietvertrag über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung kündigen.

Wenn Sie Mietverträge, die schon seit vielen Jahren bestehen, aktualisieren wollen, empfiehlt es sich, das direkte Gespräch mit den Mietern zu suchen. Auf diesem Wege gelingt es Ihnen unter Umständen, zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen, die Ihre Interessen wahrt, aber auch der Interessenlage der Mieter gerecht wird.

Praxis-Tipp: Im Einzelfall kann es sich anbieten, den Mietern bei einer ohnehin beabsichtigten Mieterhöhung etwas entgegenzukommen, um ihnen den Entschluss zu erleichtern, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Bei Ersteigerung des Objekts: Sie haben ein Sonderkündigungsrecht

Auch dann, wenn Sie das Mietobjekt im Wege der Zwangsversteigerung erwerben, treten Sie wie jeder andere Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Maßgebend ist hier der Zeitpunkt des Zuschlags. Beachten Sie zusätzlich aber folgende Besonderheiten:

Anders als bei einem Erwerb des Miethauses durch Kaufvertrag können Sie das Mietverhältnis jedoch unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Es kann nur ein einziges Mal ausgeübt werden, und zwar für den ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist. Auch hier kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Zuschlags an. Sie müssen sich bis zum dritten Werktag des nächstfolgenden Kalendermonats entscheiden, ob Sie kündigen oder nicht.

Beispiel: Ersteigern Sie das Miethaus im Juli 2003, können Sie das Mietverhältnis bis zum 3. August 2003 kündigen.

Versäumen Sie diesen Termin, geht dieses Kündigungsrecht verloren. Üben Sie dagegen Ihr außerordentliches Kündigungsrecht aus, müssen Sie zugleich auch die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen erfüllen. Das bedeutet, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben müssen.

Beispiel: Sie machen Eigenbedarf geltend.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

23. Juni 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.