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Worauf es bei einer Haussanierung in Raten ankommt

Wenn Sie Ihre Immobilien sanieren möchten, kommt es immer wieder vor, dass die Baumaßnahmen nicht in einem Rutsch, sondern in Etappen durchgeführt werden.

Beim Finanzamt schrillen dann alle Alarmglocken.

Die Finanzbeamten gehen nämlich davon aus, dass die durchgeführten Baumaßnahmen zu einer Anhebung des Hausstandards führen.

Dies führt dazu, dass die Kosten nicht als Werbungskosten, sondern nur im Rahmen der Abschreibung geltend gemacht werden können.

Achtung: Von einer Haussanierung in Raten geht das Finanzamt immer dann aus, wenn die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums durchgeführt worden sind.

Wenn Anschaffungs-/Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwand zusammentreffen

In der Praxis werden Sie wohl kaum die Erdgeschosswohnung renovieren lassen, wenn Sie in der darüber liegenden Wohnung ein zusätzliches Bad einbauen lassen wollen und hierzu die Wände aufstemmen müssen, um die Ver- und Entsorgungsleitungen neu zu verlegen.

Insofern kommen hier sowohl Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen zusammen.

Die entsprechenden Kostenanteile (Herstellungskosten, Werbungskosten) sind, sofern sie nicht direkt zugeordnet werden können, im Rahmen der Schätzung aufzuteilen.

Beispiel: Nach Abschluss der Umbauarbeiten lassen Sie sowohl die neue Wohnung als auch die Wohnung im Erdgeschoss durch eine Fachfirma reinigen. Diese Kosten teilen Sie im Verhältnis der Neubaukosten (Arbeiten im Dachgeschoss) zu den Renovierungskosten (Arbeiten im Erdgeschoss).

Haussanierung in Raten: Was zählt zu den Herstellungskosten?

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie mit der Erweiterung eines Hauses in Zusammenhang stehen.

Die Erweiterung eines Hauses liegt etwa dann vor, wenn eine Etage aufgestockt oder ein Anbau errichtet wird.

Die Erweiterung eines Hauses führt immer zu einer Vergrößerung der nutzbaren Hausfläche. Dabei spielt es keine Rolle, wenn die Fläche nur geringfügig vergrößert wird.

Mehr dazu: Modernisierungszuschlag für Mietwohnungen zulässig.


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Herstellungskosten liegen in den folgenden Fällen vor:

  • Errichtung einer vorher nicht vorhandenen Dachgaube
  • Anbau eines Balkons oder einer Terrasse über die ganze Hausbreite
  • Austausch eines Flachdachs gegen ein Satteldach, sodass durch die Baumaßnahme erstmals ausbaufähiger Dach- Wohnraum geschaffen wird.

In welchen Fällen es sich um Werbungskosten handelt

In den nachfolgenden Fällen kommt es zwar nicht zu einer Vergrößerung der nutzbaren Fläche, dennoch haben die Gerichte entschieden, dass es sich hierbei um Anschaffungskosten und nicht um Werbungskosten handelt:

  • Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden
  • Anbau einer Außentreppe
  • Einbau einer Alarmanlage
  • Anbringen einer Sonnenmarkise
  • Einbau einer Treppe zum Spitzboden
  • Einbau eines Kachelofens oder eines Kamins.

Achtung: Wird dagegen Vorhandenes gegen Neues ausgetauscht, liegen Werbungskosten und keine Anschaffungskosten vor.

Die Faustformel lautet also: Alt gegen neu. In den nachfolgenden Einzelfällen haben die Gerichte entschieden, dass es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten handelt:

  • Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung (z.B. Eternitverkleidung oder Verkleidung mit Hartschaumplatten und Sichtklinkern) zu Wärme- oder Schallschutzzwecken,
  • Umstellung einer Heizungsanlage von Einzelöfen auf eine Zentralheizung,
  • Ersatz eines Flachdaches durch ein Satteldach, wenn dadurch lediglich eine größere Raumhöhe geschaffen wird, ohne die nutzbare Fläche und damit die Nutzungsmöglichkeit zu erweitern
  • Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters oder
  • Versetzen von Wänden in Wohnungen oder Gewerberäumen.

Auch in folgenden Fällen haben die Gerichte im Sinne der Steuerzahler entschieden und die Aufwendungen nicht als Herstellungskosten, sondern als sofort abzugsfähige Werbungskosten angesehen:

  • Anbringen einer Betonvorsatzschale zur Trockenlegung der durchfeuchteten Fundamente
  • Überdachung von Wohnungszugängen oder einer Dachterrasse mit einem Glasdach zum Schutz vor weiteren Wasserschäden

Achtung: Voraussetzung ist in diesen Fällen allerdings, dass der neue Hausteil hinzugefügt wurde, um einen Schaden zu beseitigen oder konkret abzuwenden.

22. Oktober 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.