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Pachtvertrag: Alle Infos zu diesem besonderen Vertrag

Wenn Sie sich als Immobilienanleger dazu entschließen, Ihrem „Mieter“ nicht nur die Mieträume, sondern auch dazugehöriges Inventar zu überlassen, handelt es sich nicht mehr um einen Mietvertrag, sondern es liegt ein Pachtvertrag vor.

Beispiel: Überlassen Sie lediglich leere Räume zum Betrieb einer Werkstatt, liegt ein Mietverhältnis vor.

Überlassen Sie hingegen eine mit Werkzeugen und Maschinen ausgerüstete Werkstatt, handelt es sich um einen Pachtvertrag.

Da die zusätzliche Leistung häufig mit einer höheren Rendite verbunden ist, sind Pachtverträge auch für Sie als privaten Anleger besonders interessant.

Lesen Sie hier alle Infos zu Pachtverträgen.

Vertragsparteien bei Pachtverträgen

Bei der genauen Bezeichnung der Vertragsparteien, werden in der Praxis häufig Fehler gemacht. Prüfen Sie deshalb genau, ob eine Einzelperson, ein Ehepaar oder eine Gesellschaft als Pächter auftreten.

Beim Abschluss von Pachtverträgen haben Sie es nicht selten mit Gesellschaften zu tun. Achten Sie deshalb darauf, dass die Firmenbezeichnung korrekt und vollständig angegeben wird.

Gerade dann, wenn der Pächter als Einzelfirma tätig ist, muss nicht nur der Firmenname, sondern auch der Name des Firmeninhabers angegeben werden.

Der Pachtgegenstand beim Vertrag

Wichtig ist es, dass das zu verpachtende Objekt so genau wie möglich im Vertrag bezeichnet wird.

Neben der Angabe des Grundstücks und der Straße sollte möglichst auch die entsprechende Nummer im Aufteilungsplan angegeben werden.

Ganz besonders wichtig ist die genaue Bezeichnung für mitverpachtete Nebenräume und Abstellflächen.

Ratsam ist es auch, einen markierten Lageplan dem Vertrag als Anlage beizufügen. Dort sollten diejenigen Räume und Flächen markiert sein, welche Gegenstand des Pachtvertrages sind.


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Dies wird bei mitverpachteten Garagen, KFZ-Abstellplätzen und dergleichen immer wieder unterlassen. Damit ist häufig Streit vorprogrammiert, den Sie bei sorgfältiger Vertragsgestaltung leicht vermeiden können.

Inventar beim Pachtvertrag

Einer der wesentlichen Unterschiede zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag besteht darin, dass bei der Verpachtung normalerweise dem Pächter auch umfangreiches Inventar überlassen wird.

Zu denken ist beispielsweise an eine Gaststätteneinrichtung, die aus Mobiliar, Schank- und Zapfanlage, Kühlvorrichtungen und Küchengeräten bestehen kann.

Für Sie als Verpächter kommt es darauf an, das verpachtete Inventar so detailliert wie irgend möglich im Vertrag festzuhalten. Üblicherweise wird diese Auflistung dem Pachtvertrag als Anlage beigefügt.

Achten Sie auch darauf, dass die Vollständigkeit dieser Auflistung vom Pächter bestätigt wird. Außerdem sollten Sie sich durch eine entsprechende Klausel vor eventuellen Gewährleistungsansprüchen schützen.

Das Wichtigste zum Pachtzins

Besonderes Augenmerk sollten Sie als Verpächter auf die Bestimmungen über den Pachtzins richten.

Unsorgfältig formulierte Zahlungsregelungen können im Ernstfall teures Geld kosten. Grundsätzlich gibt es zwei Methoden den Pachtzins zu regeln.

So kann vereinbart werden, dass der Pächter monatlich oder vierteljährlich eine feste Pachtsumme zu zahlen hat.

Daneben ist es in bestimmten Branchen üblich, die Höhe des Pachtzinses vom Umsatz abhängig zu machen. Derartige Regelungen finden sich beispielsweise im Gaststättenund Hotelgewerbe oder bei Apothekenpachtverträgen.

Wichtig: Wenn Sie sich für eine Umsatzpacht entscheiden, sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse darauf bestehen, dass eine Mindestpacht vereinbart wird. Nur dann können Sie sicher sein, regelmäßig einen bestimmten Mindestbetrag zu erhalten.

Betriebskosten, Heizung und Warmwasser

Mit zu den wichtigsten Punkten des Pachtvertrags gehört eine Regelung über die Umlegung der Betriebskosten auf den Pächter. Entsprechendes gilt für Heizungs- und Warmwasserkosten.

Grund: Fehlt eine solche Bestimmung, gehen sämtliche Betriebs- und Heizungskosten zu Ihren Lasten. Mit Zahlung des vereinbarten Pachtzinses sind dann auch sämtliche Betriebskosten abgegolten.

Gerade bei den häufig über längere Zeiträume abgeschlossenen Pachtverträgen kann dies zu einer erheblichen Beeinträchtigung Ihrer Rendite führen.

Achten Sie deshalb darauf, dass die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten durch den Pächter eindeutig geregelt ist.

Auch beim Pachtvertrag ist es zur Vermeidung von Auseinandersetzungen wichtig, dass die einzelnen Betriebskosten im Vertrag genau aufgeführt sind.

Sie können beispielsweise auch die Übernahme von Verwaltergebühren oder der Prämien einer Rechtsschutzversicherung vereinbaren. Die folgenden Positionen sollten Sie jedoch in jedem Fall auf den Pächter umlegen:

Wichtig: Wenn Sie für die Betriebskosten eine Vorauszahlung vereinbaren, sind Sie nach Ablauf des Wirtschaftsjahres verpflichtet, über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten abzurechnen.

Ist Ihnen dieser Aufwand zu hoch, können Sie alternativ auch eine Pauschale vereinbaren. Dabei besteht jedoch die Gefahr, dass die laufende Steigerung der allgemeinen Kosten zu Lasten Ihrer Rendite geht.

Laufzeit des Vertrags, Verlängerung bei Pachtverträgen

Pachtverträge werden in aller Regel als befristete Verträge abgeschlossen. Während der fest vereinbarten Laufzeit ist daher eine Kündigung nur aus wichtigem Grund (Vorliegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung durch eine Partei) zulässig.

Bei Abschluss eines unbefristeten Pachtvertrags kann der Vertrag sowohl von ihnen als auch vom Pächter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Da Sie als Investor jedoch normalerweise eine mitteloder langfristige Bindung anstreben, sollten Sie einen unbefristeten Pachtvertrag nur in Ausnahmefällen abschließen.

Die zu vereinbarende Laufzeit des Pachtvertrags hängt ganz wesentlich von der Art des verpachteten Grundstücks und den Interessen von Pächter und Verpächter ab.

In der Praxis bewegen sich die Mindestlaufzeiten im Bereich zwischen einem und zehn Jahren.

Wenn Sie sich bei der erstmaligen Verpachtung noch nicht zu lange binden wollen, sollten Sie sich für eine mittlere Pachtdauer (drei bis sechs Jahre) entscheiden.

Häufig wird zusätzlich zur Festlaufzeit vereinbart, dass sich der Pachtvertrag nach Ablauf der Festzeit automatisch verlängert, wenn er nicht von einer der Parteien innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende gekündigt wird.

19. April 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.