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Zahlungsverzug bei Hausgeld: Klage oder Mahnbescheid

Möchten Sie einen säumigen Eigentümer zur Zahlung des Hausgelds bewegen, haben Sie hierzu 2 Möglichkeiten:

Zum einen können Sie einen Mahnbescheid beantragen.

Andererseits können Sie Klage bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, einreichen.

Welchen der beiden Wege Sie wählen, hängt davon ab, welches Verhalten des säumigen Eigentümers Sie erwarten.

Rechnen Sie damit, dass er sich nicht zur Wehr setzen wird, ist der Mahnbescheid der schnellere Weg.

Gehen Sie aber davon aus, dass sich der Eigentümer der Zahlung entziehen möchte oder der Ansicht ist, er sei zur Zahlung nicht verpflichtet, ist die Klage der schnellere Weg, um einen Titel zu erlangen.

Praxisbeispiel:

A schuldet der Gemeinschaft 3.000 €.

1. Er meldet sich seit Monaten nicht und hat weder Ihre Schreiben noch Ihre Anrufe entgegen genommen.

2. Er meldet sich auf Ihre Zahlungsaufforderung und zweifelt die Berechtigung der Forderung an.


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In Situation 1 ist ein Mahnbescheid durchaus sinnvoll. Da sich A bislang nicht gemeldet hat, ist es unwahrscheinlich, dass er gegen den Mahnbescheid Widerspruch einlegen wird.

In der 2. Situation ist es sicher, dass A Widerspruch gegen einen Mahnbescheid erheben würde. Hier kommen Sie mit der Klage schneller zu Ihrem Titel.

Klage erfolgt durch die Gemeinschaft

Lange Zeit war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist.

Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.01.2007 hat der Gesetzgeber die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft klar gestellt.

Das heißt, sie ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Gemeinschaft kann Hausgeld einklagen

Für rückständige Hausgeldzahlungen folgt daraus, dass die Eigentümergemeinschaft selbst Forderungsinhaberin ist.

Die Gemeinschaft selbst und nicht der einzelne Eigentümer erhebt also die Klage: „Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft xy“.

In der Regel werden die Ansprüche gerichtlich jedoch vom Verwalter geltend gemacht, sofern ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt beziehungsweise die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Ermächtigung enthält.

So werden die Kosten des Gerichtsverfahrens verteilt

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) steht fest, dass die Kosten eines Rechtsstreits nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind (BGH, Urteil v. 15.03.07, Az. V ZB 1/06).

Das gilt zumindest dann, wenn in der Teilungserklärung kein anderer Schlüssel vereinbart ist. Offen blieb bei dieser Entscheidung, auf wen die Verteilung generell zu erfolgen hat.

Da es sich bei einer Hausgeldklage um eine Angelegenheit der allgemeinen Verwaltung handelt, sind die Kosten auf alle Eigentümer, also auch den säumigen Eigentümer umzulegen.

Verliert dieser das Verfahren, und ist zahlungsfähig, ist diese Frage allerdings obsolet. Dann hat der säumige Eigentümer als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits allein zu tragen.

Das gilt für die Verjährung des Hausgelds

Wenn Eigentümer ihr Hausgeld bis auf geringe Teilbeträge pünktlich zahlen, lassen sich Verwalter gerne Zeit mit der Beschreitung des Rechtswegs.

Beachten Sie hier: Auch Hausgeldzahlungen verjähren nach Ablauf von 3 Jahren. Die Verjährung beginnt am 31.12. des Jahres, in dem die Zahlungen fällig sind.

Nicht geleistete Hausgeldzahlungen beispielsweise aus dem Jahr 2007 verjähren somit zum 31.12.2010.

Faktisch längere Frist durch Jahresabrechnung

Bei einem Fristversäumnis findet sich jedoch ein Hintertürchen, über das Sie eventuell doch noch eine Zahlung verlangen können.

Für die sich aus der Jahresendabrechnung ergebenden Nachzahlungen beginnt nämlich die Verjährung am Ende des Jahres der Beschlussfassung.

Wird etwa über die Jahresabrechnung des Jahres 2007 erst im Jahr 2009 ein Beschluss gefasst, so beginnt die Verjährung erst am 31.12.2009 und endet am 31.12.2012.

Durch diese spätere Beschlussfassung haben Sie also die Möglichkeit, an Ihr Geld zu kommen, wenn Sie die Nachzahlungsbeträge vor Ablauf des 31.12.2012 einklagen.

10. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.