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Zahlungsverzug des Mieters – Kündigung trotz Ausgleichs rechtens

Wenn Ihr Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist, dürfen Sie ihm fristlos kündigen. Aber was passiert, wenn der Mieter seine Rückstände ganz oder teilweise ausgleicht? Die BGH-Richter präzisieren in ihrem jetzigen Urteil, dass nur in 3 Fällen ein Ausgleich der Mietrückstände die Wirkung der fristlosen Kündigung beseitigt – und dabei muss der Ausgleich immer vollständig sein.

Mieter kann zahlen oder aufrechnen

Ist der Zahlungsrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten einmal entstanden, dürfen Sie fristlos kündigen. Ausgeschlossen ist Ihre Kündigung ausnahmsweise dann, wenn der Mieter durch eine Zahlung noch vor dem Zugang Ihrer Kündigung seine Rückstände vollständig ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Drückt er jedoch durch eine Zahlung seine Rückstände nur unter die 2-Monats-Grenze, bleibt Ihr Kündigungsrecht erhalten (so auch KG Berlin, Beschluss v. 07.01.16, Az. 8 U 205/15).

Hat Ihr Mieter Gegenforderungen, etwa ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung, kann er sein Mietverhältnis auch durch Erklärung der Aufrechnung noch retten, wenn er:

  • die Aufrechnung unverzüglich nach Erhalt Ihrer Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB) und

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  • den Zahlungsrückstand mit der Aufrechnung vollständig ausgleicht.

Nur der Mieter von Wohnraum kann darüber hinaus auch nach dem Zugang Ihrer Kündigung sämtliche Rückstände zahlen und dadurch die Kündigung beseitigen.

Die Zahlung muss spätestens 2 Monate, nachdem Sie die Räumungsklage erhoben haben, erfolgt sein. Diese Schonfristregelung kann der Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren in Anspruch nehmen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Tipp: Hilfsweise ordentlich kündigen

Nur die fristlose Kündigung kann der Mieter durch Zahlung beseitigen. Kündigen Sie daher immer „hilfsweise ordentlich“ mit Einhaltung der Kündigungsfrist. So beenden Sie Ihr Mietverhältnis in der Regel zuverlässig. Die Schonfristregelung gilt nicht bei der ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB), wie der BGH erst kürzlich bekräftigt hat (Beschluss v. 20.07.16, Az. VIII ZR 238/15).

Zwar kann der Mieter hier einwenden, dass er unverschuldet in eine wirtschaftliche Notlage geraten ist. Der BGH würdigt Ihre Interessen als Vermieter hierbei aber als sehr gewichtig.

Wirtschaftliche Notlage muss genau belegt werden

Die Behauptung des Mieters etwa, er sei durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamts in Zahlungsschwierigkeiten geraten, reicht nämlich nicht mehr aus. Der Mieter muss vielmehr ganz konkret und unter Nennung der Beträge darlegen, inwiefern die Vollstreckungsmaßnahmen ungerechtfertigt waren, warum mit dem Finanzamt keine Stundungsvereinbarung zustande kam und weshalb eine Mietzahlung daher nicht möglich war.

Ohne Offenlegung seiner gesamten Einkommens- und Vermögenssituation kann der Mieter sich nicht auf eine finanzielle Notlage berufen. Auch die nachträgliche Zahlung hilft dem Mieter kaum gegen Ihre fristgerechte Kündigung.

Zahlt der Mieter die rückständigen Mieten erst 2 bis 3 Monate nach der Kündigung und betrugen die Rückstände bis dahin bereits deutlich mehr als 2 Monatsmieten, wird durch die Zahlung das zerrüttete Vertrauensverhältnis nicht wiederhergestellt.

10. Januar 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.