Zahlungsverzug oder unpünktliche Mietzahlungen? Die Unterschiede

Unpünktliche Mietzahlungen sind in der Vermietungspraxis gleichermaßen häufig wie ärgerlich. Umso erfreulicher ist es, dass der BGH Ihnen nun die fristlose Kündigung in solchen Fällen erleichtert hat.

Im Urteilsfall hatte ein Mieter im Laufe von gut 2 Jahren beträchtliche Mietschulden angehäuft. Nach seiner fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands glich er die Rückstände sofort aus, womit die Kündigung wegen der Schonfrist (siehe unten) unwirksam wurde.

Dies bestätigte der Vermieter dem Mieter und teilte ihm in einer Abmahnung mit, dass dieser die Mieten ab sofort pünktlich und vollständig zahlen müsse, da ihm anderenfalls fristlos gekündigt werde. Als der Mieter kurz danach die Miete für einen Monat schuldig blieb, kündigte der Vermieter dem Mieter erneut fristlos.

Zahlungsrückstand muss beträchtlich sein

Der BGH erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Zwar sei eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht möglich, da der hierfür erforderliche Zahlungsrückstand nicht erreicht ist (siehe unten).

Der Vermieter darf jedoch auch dann fristlos kündigen, wenn sein „Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist“ (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).

Dieses Urteil wurde kaum beachtet, vermutlich, weil es im Schwerpunkt andere Rechtsfragen behandelt und sich die Ausführungen zur fristlosen Kündigung erst an seinem Ende finden.

Dabei ist die Entscheidung für Vermieter von großer Bedeutung, denn sie gibt Ihnen das Recht auch demjenigen Mieter fristlos zu kündigen, der seinen Zahlungsrückstand – nicht selten wohlweislich – unter der hierfür erforderlichen Höhe hält.

Mieter kann sich nicht auf Schonfrist berufen

Außerdem bietet Ihnen die fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen den Vorteil, dass zugunsten des Mieters keine Schonfrist greift. Anders als bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie sich hier also sicher sein, dass die Kündigung nicht später wieder aufgehoben wird.

Da unpünktliche Mietzahlungen auch eine fristgemäße ordentliche Kündigung rechtfertigen können, empfehlen wir Ihnen, dem Mieter stets „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ zu kündigen. Damit stellen Sie Ihre Kündigung auf ein zweites Standbein und erhöhen deren Erfolgsaussichten.

Unpünktliche Mietzahlungen müssen Sie abmahnen

Wichtig ist aber, dass Sie – anders als bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs – den Mieter vor einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen abmahnen und die Abmahnung genau begründen.

In dem neuen Urteil reichte dem BGH schon eine einzige Abmahnung aus, doch hatte der Mieter hier auch gut 2 Jahre lang unpünktlich gezahlt. Die Frage lautet also: Wie häufig müssen Sie Ihren Mieter abgemahnt haben, bevor Sie ihm fristlos kündigen können?

Hier gilt als Faustformel: Je gravierender die Pflichtverletzung vor der Abmahnung war, desto eher können Sie bei weiteren gleichartigen Pflichtverletzungen gleich fristlos kündigen.

Nach der Abmahnung können Sie sofort kündigen

Das bedeutet aber nicht, dass Sie Ihrem Mieter immer und immer wieder mit einer Abmahnung die „Gelbe Karte“ zeigen müssen.

Denn schon 2006 hatte der BGH die Rechte der Vermieter gestärkt und entschieden, dass Sie einem Mieter, der bereits zweimal abgemahnt wurde, nach nur einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung direkt fristlos kündigen können. Weder müssen Sie ihn ein drittes Mal abmahnen, noch ist erforderlich, dass der Mieter nach der zweiten Abmahnung die Miete mehr als einmal unpünktlich zahlt (BGH, Urteil v. 11.01.06, Az. VIII ZR 364/04).

Tipp: Besser zweimal abmahnen

Liegt kein „Extremfall“ wie im neuen Urteil vor, mahnen Sie Ihren Mieter vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen besser 2-mal ab, um auf der sicheren Seite zu sein.

Das besagt die Schonfrist

Haben Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, gilt zu seinen Gunsten die sogenannte Schonfrist.

Sie besagt: Gleicht der Mieter alle Rückstände aus dem Mietverhältnis bis spätestens 2 Monate, nachdem ihm eine Räumungsklage zugestellt wurde, aus, wird die Kündigung unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn sich innerhalb dieser Zeit eine öffentliche Stelle verpflichtet, die Schuld des Mieters zu übernehmen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Geschieht dies, muss der Mieter etwaige schon angefallene Gerichts- und Anwaltskosten zahlen.

Wichtig: Die Schonfrist darf der Mieter innerhalb von 2 Jahren nur einmal nutzen.

Das bedeutet für Sie: Erging innerhalb dieser Zeit bereits einmal eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann der Mieter eine erneute fristlose Kündigung nicht abwenden.

Schritt für Schritt: So gehen Sie nach diesem Urteil richtig vor

1. Mahnen Sie Ihren Mieter schriftlich ab und schreiben Sie in Ihre Abmahnung genau, wann er welche Zahlungen verspätet geleistet hat.
2. Fordern Sie Ihren Mieter in Ihrer Abmahnung auf, sich künftig vertragsgemäß zu verhalten, also die geschuldeten Zahlungen rechtzeitig und pünktlich zu leisten.
3. Schreiben Sie in Ihre Abmahnung, dass Sie das Mietverhältnis kündigen werden, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt und verweisen Sie hierzu auf das neue Urteil des BGH.
4. Zahlt der Mieter auch nach Ihrer 2. Abmahnung die Miete verspätet, kündigen Sie ihm „fristlos, hilfsweise fristgemäß“, wobei Sie sich im Kündigungsschreiben auf die vorherigen Abmahnungen beziehen und genau darlegen, dass er abermals verspätet gezahlt hat.

Wann Sie wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen können

Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn

• er seine Miete in 2 aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt nicht zahlt. Beispiel: In den Monaten Mai und Juni bleibt der Mieter die Miete schuldig.
• er seine Miete in 2 aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise zahlt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als 1 Monatsmiete beträgt. Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für Juli nicht und für August nur zu 1/3.
• er in mehr als 2 Monaten die Miete nicht zahlt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als 2 Monatsmieten beträgt. Beispiel: In den Monaten Februar, April, Juni, August und Oktober zahlt der Mieter die Miete nur zur Hälfte.