MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Zahlungsverzug: Rechtzeitige Zahlung schließt ordentliche Kündigung aus

Dass die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auch für eine ordentliche Kündigung gilt, entschied das Landgericht in Berlin im März 2012.

Bei Gelegenheit einer Mieterhöhung hatte ein Vermieter auch die Vorauszahlung der Heizkosten erhöht.

Diese Erhöhung zahlte der Mieter nicht.

Nachdem ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstanden war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß. Der Mieter wurde erstinstanzlich zur Zahlung verurteilt.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Gegen dieses Urteil legte der Mieter jedoch Berufung ein und zahlte dann den ausstehenden Betrag nach.

Auf Grund einer weiteren zwischenzeitlich eingereichten Klage des Vermieters wurde der Mieter dann auch zur Räumung verurteilt. Auch gegen dieses Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Das Landgericht bestätigte zwar zu Gunsten des Vermieters das Räumungsurteil.

Grundlage für die Rechtmäßigkeit der Kündigung war jedoch eine zwischenzeitlich ausgesprochene zweite Kündigung des Vermieters. Denn ein Zahlungsverzug des Mieters mit einer Monatsmiete stellte eine erhebliche Pflichtverletzung gemäß im § 573 Abs. 2 Nr. l BGB dar und rechtfertigte zumindest eine fristgemäße Kündigung.

Die erste Kündigung jedoch war rechtswidrig, weil der Mieter vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Zahlungsurteils den ausstehenden Betrag geleistet hatte.

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt nämlich, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen darf, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Das gilt auch, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 — 560 BGB verurteilt worden ist.

Die Vorschrift betrifft zwar nur den Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung, allerdings ist eine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung möglich.

Ein Vermieter kann also wegen Verzugs mit Betriebskostenvorauszahlungen nicht ordentlich kündigen, wenn seit Rechtskraft des ZahIungsurteils weniger als zwei Monate verstrichen sind (LG Berlin, Urteil v. 01.03.12, Az. 67 S 42/11).

1. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.