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Zahlungsverzug vs. Zahlungsverzögerung – Die Unterschiede

Unregelmäßigkeiten bei der Mietzahlung sind der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters. Prüfen Sie genau: Dürfen Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen oder kommt nur eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung in Betracht? Der Unterschied ist wichtig – im ersteren Fall brauchen Sie nämlich nicht zuvor abzumahnen.

Zahlungsverzug: Kündigung ausnahmsweise ohne Abmahnung

Hat Ihr Mieter die geschuldete Miete nicht gezahlt, dürfen Sie ihm fristlos kündigen, wenn einer der folgenden Fälle gegeben ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

  1. Der Mieter hat für 2 unmittelbar aufeinanderfolgende Monate gar keine Miete gezahlt.
  2. Er hat für 2 unmittelbar aufeinanderfolgende Monate die Miete nur anteilig gezahlt und der dadurch entstandene Rückstand beträgt insgesamt mehr als eine Monatsmiete.
  3. Der Mietrückstand hat sich über mehr als 2 Monate allmählich aufgebaut und beträgt nun insgesamt mehr als 2 Monatsmieten.

Das Besondere: Anders als bei sonstigen Pflichtverstößen des Mieters, brauchen Sie ihn vor Ihrer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausnahmsweise nicht zuvor abzumahnen.


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Warum Ihr Mieter seine Miete nicht gezahlt hat, spielt dabei keine Rolle. Deshalb darf einem Mieter auch gekündigt werden, wenn das Sozialamt für ihn nicht rechtzeitig gezahlt hat. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter diese Sozialleistung rechtzeitig und korrekt beantragt hat (BGH, Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 175/14).

Zahlungsverzögerung: Fristlose Kündigung nur in schwerwiegenden Fällen möglich

Zahlt der Mieter verspätet, ohne dass der Rückstand die für die Zahlungsverzugskündigung notwendige Höhe erreicht, ist eine fristlose Kündigung ebenfalls möglich. Sie dürfen fristlos kündigen, wenn die Zahlungsverzögerungen für Sie so schwerwiegend sind, dass Ihnen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Wichtig ist aber, dass Sie den Mieter vor Ihrer Kündigung wegen Zahlungsverzögerung abmahnen, sonst wäre die Kündigung unwirksam. Zahlt Ihr Mieter nach der Abmahnung die nächste Miete wieder verspätet, ist Ihre Kündigung berechtigt (BGH, Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10).

Unser Tipp: Ist die Miete am 3. Werktag noch nicht bei Ihnen eingegangen, sollten Sie zügig handeln: Machen Sie Ihrem Mieter mit einer Abmahnung klar, dass Sie nicht bereit sind, weitere Verzögerungen hinzunehmen, und im Wiederholungsfall fristlos kündigen werden.

Zahlt Ihr Mieter nach einer Abmahnung zunächst aber wieder pünktlich, sollten Sie nach dem folgenden „Fahrplan“ vorgehen, um auf der absolut rechtssicheren Seite zu sein.

  1. Zahlt Ihr Mieter nach Ihrer 1. Abmahnung die folgenden 3 Monate pünktlich und erst danach wieder unpünktlich, sollten Sie ihn nochmals abmahnen, ehe Sie ihm kündigen.
  2. Zahlt der Mieter nach Ihrer 2. Abmahnung die folgenden 6 Monate pünktlich, sollten Sie ihn bei einer Zahlungsverzögerung danach noch ein 3. Mal abmahnen.
  3. Zahlt Ihr Mieter nach der 3. Abmahnung binnen eines Jahres nochmals unpünktlich, dürfen Sie ihm fristlos kündigen.

Alternative: ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug

Was viele Vermieter und Mietverwalter nicht wissen: Wegen Zahlungsrückstandes dürfen Sie Ihrem Mieter auch ordentlich kündigen. In diesem Fall kann der Verzug auch aus Ihrer Betriebskostennachforderung resultieren (eine fristlose Kündigung geht hier nicht). Voraussetzung hierfür ist:

  1. Es besteht ein Zahlungsrückstand von mindestens einer Monatsmiete.
  2. Der Zahlungsrückstand besteht länger als einen Monat.
  3. Der Mieter ist wegen dieses Rückstands mindestens einmal gemahnt worden.

Unter diesen Voraussetzungen dürfen Sie dem Mieter ordentlich kündigen gemäß § 573 BGB. Damit dürfen Sie ordentlich schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand für eine fristlose Kündigung noch nicht ausreicht.

Unser Tipp: Auch wenn Sie Ihren Mieter vor einer ordentlichen Kündigung prinzipiell nicht abgemahnt haben müssen, sollten Sie das tun. Damit machen Sie Ihre Kündigung sicher – und die Miete anmahnen müssen Sie ja sowieso.

7. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.