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Zahlungsverzugskündigung: Diese Möglichkeiten haben Sie

Leider kennen das Viele: Ihr Mieter ist im Rückstand.

Keine Aussicht auf Nachzahlung oder Besserung in Sicht.

Nicht nur die Gesamthöhe ist entscheidend

Wenn Sie Ihrem säumigen Mieter fristlos kündigen wollen, ist nicht nur die Gesamthöhe des Zahlungsverzugs in Euro und Cent entscheidend, sondern Sie müssen exakt nachhalten, welche Beträge in welchen Monaten rückständig sind. Das Bürgerliche Gesetzbuch, § 543 BGB, nennt 3 Möglichkeiten der Zahlungsverzugskündigung.

Zuerst ein klarer Fall: Ihr Mieter stellt seine Mietzahlungen komplett ein. Sobald Sie für zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete erhalten haben, dürfen Sie fristlos kündigen.


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Nach zweimaliger Teilzahlung können Sie kündigen

Die 2. Alternative: Ihr Mieter behält einen Teil der Miete ein, beispielsweise weil er mindert, obwohl hierzu kein Anlass besteht. Ist der Mietrückstand für zwei unmittelbar aufeinanderfolgende Monate höher als der Betrag von einer Monatsmiete, können Sie kündigen.

Die monatliche Miete, einschließlich Betriebskostenvorauszahlung, beträgt 800 €. Der Mieter zahlt im Februar und im März jeweils nur 350 €. Er befindet sich im März daher mit insgesamt 900 € (2 x 450 €) in Zahlungsrückstand. Der Vermieter kann fristlos kündigen.

Mietrückstand muss höher sein als 1 Monatsmiete – und sei es nur um 1 ct.

Langsam aufgebauter Rückstand muss die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen.

Der 3. Fall: Ihr Mieter kürzt wiederum die Miete. Nach zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Monaten übersteigt der Rückstand aber noch nicht den Betrag von einer Monatsmiete.

Selbst wenn sich im sodann folgenden dritten Monat ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete summiert hat, können Sie noch nicht kündigen.

Hat sich nämlich der Zahlungsrückstand über einen längeren Zeitraum, als zwei aufeinanderfolgende Monate aufgebaut, dann dürfen Sie erst kündigen, wenn der Rückstand deutlich gestiegen ist und mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.

Noch ein Beispiel

Die Miete beträgt 800 €. Der Mieter zahlt im Januar und im März jeweils 350 €, in dem dazwischen liegenden Monat Februar hingegen die volle Miete. Er befindet sich im März zwar mit 900 € in Rückstand.

Diese Rückstandshöhe hat sich aber erst innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten (Januar bis März) aufgebaut. Hier muss der Vermieter mit seiner Kündigung warten, bis sich der Mieter insgesamt mit 1.600 € in Verzug befindet.

Achtung: Denken Sie daran, bei der Berechnung des Zahlungsrückstands Ihres Mieters nur die regelmäßig anfallenden Mietbeträge zu berücksichtigen. Sonstige Fehlbeträge, beispielsweise unbezahlte Betriebskostennachforderungen, dürfen Sie hier nicht einrechnen.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.