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Zeitmietverträge können Sie nur noch eingeschränkt abschließen

Wollten Vermieter vor der Reform des Mietrechts ihre Mieter langfristig vertraglich binden, konnten sie bis zum 01.09.2001 beliebig befristete Mietverträge abschließen.

Die mietrechtliche Reform hat diese Möglichkeit stark eingeschränkt.

Das Mietgesetz ermöglicht nur noch den Abschluss sogenannter qualifizierter Zeitmietverträge.

Das bedeutet, dass Sie als Vermieter Ihrem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen müssen, dass und warum Sie die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Zeit nutzen wollen.

Fehlt dieser Hinweis, heißt es also im Vertrag etwa nur: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011 und endet am 31.12.2014.“, ist die Befristung unwirksam. Die Folge ist, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, der jederzeit vom Mieter gekündigt werden kann.

Nur noch 3 mögliche Befristungsgründe

Das Gesetz sieht in § 575 BGB außerdem nur 3 Befristungsgründe vor: beabsichtigter Eigenbedarf, beabsichtigte bauliche Maßnahmen und das Ende des Arbeitsverhältnisses bei Vermietung einer Dienstwohnung.

Wie aber können Sie das Ziel einer langen Vertragslaufzeit erreichen, wenn diese 3 Gründe nicht vorliegen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses für zulässig erklärt:

Zwar dürfen Sie als Vermieter von der kurzen Kündigungsfrist des Mieters von 3 Monaten nicht zu dessen Nachteil abweichen. Möglich ist aber, dass Mieter für eine bestimmte Zeit auf ihr ordentliches Kündigungsrecht ganz verzichten (BGH,Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03).


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Wie so häufig im Mietrecht, schränkt der BGH aber auch bezüglich des Kündigungsverzichts Ihre Gestaltungsfreiheit im Mietvertrag ein. Insbesondere ist bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses entscheidend, ob es sich handelt um

  • einen Formularmietvertrag,
  • einen Individualvertrag,
  • einen Staffelmietvertrag oder

einen Mietvertrag mit Verlängerungsklausel.

Weitere Möglichkeit: Individualvereinbarung

Des Weiteren können sie einen Kündigungsausschluss mit Ihrem Mieter vereinbaren.

Ein individuell vereinbarter Kündigungsausschluss ist uneingeschränkt wirksam, auch dann, wenn der Verzicht einseitig durch den Mieter erklärt worden ist(BGH, Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03). Die Obergrenze beträgt hierbei 5 Jahre (BGH, Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03).

Achtung: Schließen Vermieter und Mieter eine ordentliche Kündigung über 1 Jahr hinaus aus, ist der Ausschluss bei Mietverträgen von unbestimmter Dauer nur wirksam, wenn er schriftlich abgeschlossen wurde (BGH, Beschluss v. 09.07.08, Az. XII ZR 117/06).

Zeitraum über 1 Jahr schriftlich vereinbaren

Gemäß § 550 BGB muss ein Mietvertrag von längerer Dauer als 1 Jahr nämlich schriftlich abgeschlossen werden. Ansonsten gilt er als Mietvertrag von unbestimmter Dauer und kann als solcher ordentlich gekündigt werden. Diese gesetzliche Regelung wird entsprechend auch auf einen Kündigungsausschluss an ge wandt.

Wenn also keine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde, die ordentliche Kündigung aber über 1 Jahr hinaus ausgeschlossen wird, muss dies schriftlich erfolgen.

Sie können somit mündlich vereinbaren: „Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für 1 Jahr ausgeschlossen.“

Die Regelung:„Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für zwei Jahre ausgeschlossen“ können Sie nur schriftlich vereinbaren. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam.

Im Rahmen einer Individualvereinbarung kann ein Mieter einseitig bis zu 5 Jahre wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Das bedeutet für Sie:

Die Klausel „Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 60 Monate der Mietzeit“ können Sie als individuelle Vereinbarung mit Ihrem Mieter im Mietvertrag wirksam treffen.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.