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Zeitmietverträge: Unwirksame Befristung gilt als Kündigungsausschluss

Dass eine unwirksame Befristung eines Mietvertrages in einen Kündigungsausschluss umgedeutet werden kann, entschied das Landgericht Karlsruhe im April 2014.

Dies soll insbesondere dann möglich sein, wenn offensichtlich ist, dass sich Vermieter und Mieter für längere Zeit an den Vertrag binden wollten.

Vermieter und Mieter eines im Jahr 2010 geschlossenen Wohnraummietvertrages hatten diesen einvernehmlich bis 2015 befristet.

Allerdings lag kein gesetzlicher Befristungsgrund vor, so dass die Befristung rechtlich unwirksam war. lm Jahr 2013 kündigte der Vermieter dann den Mietvertrag.


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Er glaubte hierzu berechtigt zu sein, weil die vereinbarte Befristung unwirksam war. Da der Mieter der Kündigung widersprach, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter war nicht zur Kündigung berechtigt.

Zwar lagen die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 Abs. 1 BGB nicht vor und eine Befristung des Mietverhältnisses war nicht zulässig.

Die unwirksame Befristung konnte jedoch nach Ansicht des Gerichts in einen Kündigungsausschluss umgedeutet werden.

Dass ein Mietverhältnis regelmäßig gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, war nach Ansicht des Gerichts kein Hindernis.

Im entschiedenen Rechtsstreit war nach Ansicht des Gerichts aus den Umständen bei Abschluss des Mietvertrages ersichtlich, dass Vermieter und Mieter sich längerfristig binden wollten.

Die unwirksame Befristung war somit als wirksamer Kündigungsausschluss auszulegen (LG Karlsruhe, Urteil v. 08.04.14, Az. 9 S 399/13).

16. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.