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Zeitmietverträge: Was Sie bei Verlängerungsklauseln beachten müssen

Bei sogenannten „Kettenmietverträgen“ handelt es sich um die früher uneingeschränkt zulässigen Zeitmietverträge mit einer Verlängerungsklausel.

In solchen Zeitmietverträgen wurde vereinbart, dass sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 1 Jahr verlängert, wenn nicht vorher gekündigt wird.

Solche Verträge sind seit der Mietrechtsreform ab dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig.

Vor diesem Stichtag abgeschlossene Kettenverträge waren zulässig und sind weiter gültig.

Alte „Kettenverträge“ weiterhin gültig

Ein nach dem 01.09.2001 rechtswidrig abgeschlossener Zeitmietvertrag wird somit zu einem unbefristeten Mietvertrag mit 3-monatiger Kündigungsfrist zugunsten des Mieters.

Die Rechtsprechung erkennt einen unwirksam vereinbarten Zeitmietvertrag nicht als Mietvertrag mit befristetem Kündigungsausschluss an (AG Augsburg, Urteil v. 04.08.04, Az. 16 C 2510/04; AGFrankfurt/Main, Urteil v. 04.07.06, Az. 33 C 809/06-67).


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Heißt es im Vertrag: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011 und ist zunächst bis zum 31.12.2014 befristet. Es verlängert sich um jeweils ein Jahr, wenn der Mieter nicht spätestens einen Monat vor Ablauf des letzten Jahres der Verlängerung widerspricht.“, ist die Befristung unwirksam mit der Folge, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, der jederzeit vom Mieter gekündigt werden kann.

Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit aber zulässig

Hinweis: Ein befristeter Mietvertrag mit einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit kann jedoch vereinbart werden (LG Halle, Beschluss v. 09.01.06, Az. 1 S 204/05).

Heißt es im Mietvertrag: „Das Mietverhältnis be ginnt am 01.01.2011 und ist zunächst bis zum 31.12.2014 befristet. Es verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nicht spätestens einen Monat vor Ablauf des letzten Jahres der Verlängerung widerspricht.“, ist die Befristung wirksam.

Ab der Verlängerung handelt es sich jedoch in diesem Fall um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit, der jederzeit vom Mieter mit 3-monatiger Frist gekündigt werden kann.

Kein Verstoß gegen § 575 BGB

Ein solcher Vertrag verstößt nicht gegen die gesetzlichen Vorgaben des BGB zum Zeitmietvertrag (BGH, Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03). Durch eine Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit endet das Mietverhältnis nicht mit Ablauf der Befristung, sodass ein Verstoß gegen § 575 BGB nicht vorliegt.

Ein Kündigungsausschluss kann übrigens individualvertraglich auch mittels einer auflösenden Bedingung, wie etwa eines Wohnungsverkaufs, vereinbart werden.

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011 und soll spätestens dann enden, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer im Grundbuch erfolgt ist.“

Auflösende Bedingung = unbefristeter Vertrag

Ein unter einer solchen auflösenden Bedingung geschlossener Vertrag wird aber als ein unbefristeter und ordentlich kündbarer Mietvertrag angesehen, wenn nicht eindeutig erkennbar ist, dass eine Kündigung in der Zwischenzeit ausgeschlossen sein soll.

Denn ein Kündigungsausschluss ist nur dann anzunehmen, wenn Vermieter und Mieter mit der auflösenden Beendigung das Vertragsverhältnis abschließend regeln und nicht nur einen Zeitpunkt festlegen wollten, zu dem das Mietverhältnis in jedem Fall enden sollte.

Auch hier ist zu beachten, dass im Rahmen einer Individualvereinbarung ein Mieter einseitig nur bis zu 5 Jahre wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten kann (BGH,Urteil v. 22.12.03, Az. VIII ZR 81/03).

Musterformulierung:

Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011. Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 4 Jahre der Mietzeit. Das Mietverhältnis soll spätestens dann enden, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer im Grundbuch erfolgt ist.

Dass die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als Vereinbarung über einen Kündigungsausschluss dienen sollte, muss im Streitfall der Vermieter beweisen, wenn er sich darauf beruft (BGH, Urteil v. 01.04.09, Az. XII ZR 95/07).

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.