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Zeitmietvertrag: Diese Voraussetzungen sind nötig

Seit der Mietrechtsreform dürfen Sie Ihr Mietverhältnis nicht mehr grundlos befristen.

Vielmehr muss einer der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genannten Befristungsgründe vorliegen.

Ein solcher liegt vor, wenn Sie nach Ablauf der Mietzeit

  • die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder zu Ihrem Haushalt gehörende Personen nutzen wollen (Eigennutzung) oder
  • die Räume in zulässiger Weise beseitigen, so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
  • die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichtete/n vermieten wollen.

Dabei gilt, dass Ihre ernsthafte Absicht genügt. Ihre Durchführung muss nicht erfolgen.

Hinweis: An die Eigennutzung zur Befristung des Mietverhältnisses werden nicht dieselben strengen Anforderungen gestellt wie an die Eigenbedarfskündigung. Für die Bejahung der Eigennutzung reicht es bereits, wenn Sie ein billigenswertes Nutzungsinteresse vorweisen können. Ein solches liegt z. B. vor, wenn Sie Ihre Wohnung nur als Wochenend- oder Zweitwohnung nutzen möchten.

Sofern Sie einen Befristungsgrund vorweisen können, haben Sie das Recht, Ihr Mietverhältnis für einen beliebig langen Zeitraum zu vereinbaren. Eine Maximallaufzeit von 5 Jahren, wie sie vor der Mietrechtsreform vorgeschrieben war, gibt es heute nicht mehr.

Besonders wichtig: Denken Sie daran, Ihrem Mieter den Grund für die Befristung vor Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Am besten nehmen Sie diesen auch ausdrücklich mit in den Mietvertrag auf.

Besteht keiner der vorgenannten Befristungsgründe oder wurde ein bestehender Grund nicht schriftlich mitgeteilt, gilt Ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ihre Befristungsklausel ist dann unwirksam.


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Diese Rechtsfolgen bestehen bei einem Zeitmietvertrag

Haben Sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, so endet dieser mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während seiner Laufzeit kann der Vertrag weder von Ihnen noch von Ihrem Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden.

Verlangt Ihr Mieter 4 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses Auskunft darüber, ob Ihre Pläne, die die Befristung begründen, noch realistisch sind, müssen Sie ihm innerhalb eines Monats antworten.

Tritt der Befristungsgrund erst später ein, etwa weil Ihre Tochter die Wohnung doch erst ein Jahr später beziehen wird, kann Ihr Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen.

Entfällt der Befristungsgrund ganz, etwa weil Ihre Tochter nun doch in einer anderen Stadt studiert, kann Ihr Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Sofern Ihr Befristungsgrund noch besteht, endet das Mietverhältnis nach Ablauf des angegebenen Zeitraums endgültig. Ihr Mieter muss die Wohnung verlassen und zwar ohne eine weitere Kündigungserklärung Ihrerseits.

Selbst beim Vorliegen von sozialen Gründen steht Ihrem Mieter ein Verlängerungsanspruch ebenso wenig zu wie Kündigungsschutz.

Nur ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen

Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags haben Sie während der vereinbarten Vertragszeit lediglich die ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Sie können das Mietverhältnis dann außerordentlich fristlos und – das wissen viele Vermieter nicht – auch außerordentlich mit gesetzlicher Frist beenden. Letzteres sieht das BGB ausdrücklich vor.

Zur außerordentlichen Kündigung benötigen Sie ein berechtigtes Interesse

Um das befristete Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen zu können, benötigen Sie ein berechtigtes Interesse.

Ein solches ist insbesondere dann gegeben, wenn Ihr Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Das ist etwa der Fall,

  • wenn er sich im Zahlungsrückstand befindet,
  • wenn er seine Miete ständig unpünktlich zahlt,
  • wenn er die Mietsache vertragswidrig gebraucht oder sie anderen unbefugt überlässt oder
  • wenn er andere Mieter belästigt.

Sie haben aber auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn Eigenbedarf gegeben ist oder Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung im Fall der Weitervermietung gehindert sind.

Können Sie ein solches berechtigtes Interesse vorweisen, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis – obwohl es für bestimmte Zeit abgeschlossen wurde – zu kündigen.

Diese Kündigungsfristen gelten

Die Kündigung ist dann spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geben Sie also Ihrem Mieter die Kündigung am 02.04.2009, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 30.06.2009. Ihre Kündigungsfrist beträgt also 3 Monate.

Haben Sie Ihrem Mieter einen Teil der Wohnung untervermietet, müssen Sie die Kündigung spätestens bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben aussprechen. Geben Sie also Ihrem Mieter die Kündigung am 02.04.2009, endet das Mietverhältnis zum 30.04.2009. Die Kündigungsfrist beträgt also 14 Tage.

Eine von der Wohndauer abhängige Verlängerung dieser Fristen sieht das Gesetz nicht vor.

Ihrem Mieter steht die Sozialklausel zu

Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass Ihrem Mieter die sogenannte Sozialklausel zusteht. Diese besagt, dass Ihr Mieter – obwohl Sie das Mietverhältnis gekündigt haben – die Wohnung nicht räumen muss, wenn in seiner Person ein Härtegrund gegeben ist.

Ein solcher Härtegrund liegt z. B. in folgenden Fällen vor: fehlender Ersatzwohnraum, Wohndauer bei älteren Menschen, Schwangerschaft, schwere Krankheit, Gebrechlichkeit, bevorstehendes Examen, Schwierigkeiten bei Schul- und Kindergartenwechsel.

Allerdings: Macht Ihr Mieter die Sozialklausel geltend, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Ihr Mieter kann diese, ebenso wie den gerichtlichen Räumungsschutz, maximal bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung einfordern.

Mietrechtsform schränkt Sie beim Abschluss ein

Wenn Sie ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen sind, haben Sie einen sogenannten befristeten Mietvertrag oder auch Zeitmietvertrag abgeschlossen.

Als Vermieter haben Sie ein starkes Interesse an einem solchen Vertrag, denn er erspart Ihnen den Ärger häufig wechselnder Mietparteien.

Außerdem ist für Sie die Mietzahlung – zumindest bei einem zuverlässigen Mieter – auf Dauer gesichert. Dennoch sind die Möglichkeiten für Vermieter, einen Zeitmietvertrag abzuschließen, seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 beschränkt.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.