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Zeitmietvertrag: Alle Infos zu diesem besonderen Vertrag

Immer wieder kommt es vor, dass eine Wohnung nur für begrenzte Zeit vermietet werden soll. Auf Seiten des Vermieters spielen hierfür unterschiedliche Gründe eine Rolle.

Meist ist beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst zu nutzen oder eine grundlegende Renovierung durchzuführen.

In diesen Fällen bietet sich der Abschluss eines Zeitmietvertrags an.

Was einen Zeitmietvertrag ausmacht

Seit Inkrafttreten der Mietreform gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, dessen wesentliche Merkmale wie folgt aussehen:

Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist nur noch dann möglich, wenn ein Grund für die Befristung der Laufzeit vorliegt.

Allerdings reicht hierfür nicht jeder vom Vermieter genannte Grund aus.

Es muss sich um einen derjenigen Gründe handeln, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Es handelt sich dabei um die folgenden drei Befristungsgründe:

Mitteilung des Befristungsgrundes

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung ist, dass dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags der Grund für die Befristung schriftlich mitgeteilt wurde.

Dabei ist es nicht notwendig, dass die Befristung im Mietvertrag selbst angegeben wird. Der Befristungsgrund kann auch in einem separaten Schreiben, welches bei Abschluss des Mietvertrags dem Mieter ausgehändigt wird, angegeben werden.

Wichtig: Liegt keiner der drei Befristungsgründe vor, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Der erwünschte Effekt einer Befristung tritt damit nicht ein.

Dasselbe gilt dann, wenn der Grund der Befristung dem Mieter nicht wie vorgeschrieben schriftlich mitgeteilt wurde.

Kein Kündigungsschutz

Der Zeitmietvertrag endet mit Ablauf seiner Befristung ohne Wenn und Aber.


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Insbesondere kann sich der Mieter nicht auf den Kündigungsschutz berufen. So kann er beispielsweise das Auslaufen des Vertrags nicht deshalb verhindern, weil dies für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Auskunftsrecht des Mieters

Eine zusätzliche Sicherheit zugunsten des Mieters hat der Gesetzgeber jedoch im folgenden Fall vorgesehen:

Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung eine Erklärung darüber zu verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Der Vermieter ist dann verpflichtet, dem Mieter binnen eines Monats Mitteilung über das Fortbestehen des Befristungsgrundes zu machen.

Gibt der Vermieter diese Mitteilung später ab, so ist der Mieter berechtigt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung zu verlangen.

Wichtig: Eine Verlängerung des Mietverhältnisses kann der Mieter auch dann verlangen, wenn der Grund der Befristung erst später eintritt.

Dies gilt etwa dann, wenn der Sohn des Vermieters die Wohnung erst sechs Monate später benötigt, weil sich sein Auslandsaufenthalt um diesen Zeitraum verlängert.

In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des befristeten Vertrags um weitere sechs Monate.

Fällt der Grund für die Befristung während der Laufzeit des Mietvertrags weg (z.B. Wegfall des Eigenbedarfs), so hat der Mieter ein Wahlrecht:

Er kann entweder eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen oder wie ursprünglich vorgesehen, die Wohnung mit Ablauf des Befristungstermins an den Vermieter zurückgeben.

Achtung: Für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer eventuellen Verzögerung trifft Sie als Vermieter die Beweislast.

Aus diesem Grund sollten Sie auch die Ihnen als Vermieter obliegende Mitteilung über die Fortdauer der Befristung unbedingt innerhalb der vorgeschriebenen Monatsfrist machen.

Damit Sie die Einhaltung der Frist und auch den Zugang der Erklärung im Ernstfall eher beweisen können, sollten Sie diese Erklärung per Einschreiben mit Rückschein abgeben.

Befristungsgrund konkret angeben

Bei der Mitteilung der vom Gesetz vorgesehenen Befristungsgründe müssen Sie auch weiterhin darauf achten, dem Mieter einen konkreten Sachverhalt mitzuteilen.

Keinesfalls ist es ausreichend, wenn Sie sich lediglich auf den Gesetzeswortlaut beziehen oder diesen formelhaft wiederholen.

Ihre Angaben müssen so konkret sein, dass es dem Mieter ermöglicht wird, eine spätere Überprüfung des Fortbestehens des Befristungsgrundes durchzuführen.

Miethöhe beim Zeitmietvertrag

Was die Höhe der Miete anbelangt, so gelten für den Zeitmietvertrag keine Besonderheiten.

Dies bedeutet, dass Sie mit Ihrem Mieter dieselben Regelungen treffen können, wie bei einem unbefristeten Mietvertrag.

Wichtig: Keinesfalls verhält es sich so, dass bei einem Zeitmietvertrag auch die Miethöhe für die Laufzeit des Vertrags fest vereinbart ist. Dazu bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag.

Ausnahmen beim Mietvertrag

Die soeben dargestellten Voraussetzungen für den Abschluss eines befristeten Mietvertrags gelten aber nicht uneingeschränkt.

Es gibt eine Reihe von Konstellationen, in denen Sie eine Befristung auch ohne Einhaltung der dargestellten Voraussetzungen vereinbaren können. Es handelt sich dabei um die folgenden Fälle:

  • Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (z.B. während einer Messe).
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
  • Wohnraum, der sozialen Einrichtungen zur Weitervermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf überlassen ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Wohnung befristet an das Sozialamt vermietet wird, welches dort Obdachlose oder Flüchtlinge vorübergehend unterbringt.
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

2. November 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.