MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Zitterbeschlüsse – Ein wachsames Auge behalten

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse nichtig.

Beschlüsse, durch die die gesetzliche oder in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarte Grundordnung der Wohnungseigentümer geändert wird, sind also grundsätzlich unwirksam(BGH, Beschluss vom 20.09.00, Az. V ZB 58/99).

Durch diese umstrittene und viel diskutierte Entscheidung des BGH ist der Hauptanwendungsbereich für die „Zitterbeschlüsse“ entfallen.

Was sind Zitterbeschlüsse?

Dabei wurden zuvor als „Zitterbeschlüsse“ solche Beschlüsse bezeichnet, die allein aufgrund der Abweichung von den Vorgaben der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder des Gesetzes erfolgreich angefochten werden konnten, jedoch nach Ablauf der Anfechtungsfrist unwiderruflich wirksam wurden.

Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung über den Kostenverteilungsschlüssel durch einen eigentlich unzulässigen Mehrheitsbeschluss kann abgeändert werden, auch wenn dieser nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angefochten wurde.

Im Wohnungseigentumsrecht entstanden durch die Änderung in der Rechtsprechung erhebliche Probleme:

Zum einen mussten Hausverwalter und Eigentümergemeinschaften die Konsequenz der Nichtigkeit früherer („Zitter“-)Beschlüsse, auf deren Wirksamkeit bisher vertraut wurde, beachten.

Anfechtbare Beschlüsse

Beispielsweise konnte – wie bereits dargestellt – eine Vereinbarung in der Teilungserklärung über den Kostenverteilungsschlüssel durch einen eigentlich unzulässigen Mehrheitsbeschluss zunächst abgeändert werden, wenn dieser nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angefochten wurde.

Nach der abschließenden Rechtsprechung des BGH wäre dieser Beschluss jedoch endgültig nichtig und damit unwirksam.

Zum anderen muss bei nach der Entscheidung des BGH erfolgten Beschlussfassungen bedacht werden, welche Beschlüsse unter Beachtung der neuen Rechtsprechung noch möglich sind und welche nicht.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung durch Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise durch den Verwalter setzt voraus, dass die Grundsätze der Rechtsprechung des BGH bekannt sind.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Das sind die wesentlichen Grundsätze des BGH

  • Ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlussberechtigung.
  • Durch Beschluss können Sie und die übrigen Wohnungseigentümer nur über solche Angelegenheiten abstimmen, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss zu entscheiden ist. Ansonsten ist eine Vereinbarung erforderlich.
  • Gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss nur ungültig, wenn er gerichtlich für ungültig erklärt wurde. Dies setzt voraus, dass Sie und die übrigen Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften.
  • Ein trotz absoluter Beschlussunfähigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.
  • Ein Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) oder der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine Maßnahme „ordnungsgemäßer Verwaltung“ zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

„Zitterbeschlüsse“ folgende Rechtsfolgen:

1. Nur anfechtbar und nicht nichtig ist ein vereinbarungswidriger oder gesetzesverletzender Beschluss.

Dabei handelt es sich um einen Beschluss, der gegen eine gesetzliche oder vereinbarte Regelung verstößt, ohne diese Regelung selbst zu ändern. Das anschaulichste Beispiel dürfte der Beschluss über eine Jahresabrechnung sein, der ein vereinbarungswidriger Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt.

Für solche Beschlüsse ändert sich die Rechtslage nicht. Sie sind lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig. Erfolgt keine Anfechtung, sind diese Beschlüsse unverändert gültig.

Vereinbarungsersetzende Beschlüsse sind nicht nichtig

2. Auch nur „vereinbarungsersetzende“ Beschlüsse sind nicht nichtig. Nach den Ausführungen des BGH soll der vereinbarungsersetzende Beschluss ebenfalls nur anfechtbar sein.

Ein vereinbarungsersetzender Beschluss liegt vor, wenn sich dieser auf eine Angelegenheit bezieht, die sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss regelbar ist – etwa eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG oder eine Hausordnung.

Bei einem vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss handelt es sich um einen Beschluss in Angelegenheiten, die

  • den Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG,
  • der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG oder
  • der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG

überschreiten und zu deren Regelung deshalb eine Vereinbarung oder ein einstimmiger Beschluss erforderlich wäre.

Unter die vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sollen aber auch Mehrheitsbeschlüsse in Angelegenheiten fallen, die durch einstimmigen Beschluss zu regeln wären.

Das anschaulichste Beispiel hierfür sind über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehende bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG.

Vereinbarungsändernde Beschlüsse sind nichtig

3. Nichtigkeit „vereinbarungsändernder“ beziehungsweise „gesetzesändernder Beschlüsse“: Der BGH erklärte lediglich vereinbarungsändernde beziehungsweise gesetzesändernde Beschlüsse für nichtig.

Hiermit sind die Beschlüsse gemeint, durch die die gesetzliche oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Grundordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft auf Dauer verändert würde, etwa eine Änderung des Stimmrechts oder sonstiger Formalien von Eigentümerversammlungen.

Für einen solchen Beschluss gilt aufgrund der zuvor erläuterten Grundsätze, dass dieser wegen fehlender Berechtigung zu einem Beschluss durch eine Eigentümerversammlung nichtig ist.

26. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.