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Zusatzeinnahmen mit Immobilien: Ihr Praxisratgeber für den Erfolg

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Wer hofft, über Steuerersparnisse das große Geld zu machen, wird nicht nur in senier Hoffnung enttäuscht, sondern gefährdet darüber hinaus auch noch das gesamte Projekt Immobilienvermögen. Lesen Sie weiter und erfahren Sie, wie es richtig geht.

Sichere Zusatzeinnahmen durch Vermietung sind besser als unsichere Steuerersparnisse

Bei einer auf Renditeaspekten angelegten Anlagestrategie macht der Blick auf die Steuer(ersparnis) nur wenig Sinn, wird doch davon ausgegangen, dass sie die Rechnung auch for den Steuern zum Positiven wendet und ihnen Rendite offenbart.

Für den Einstieg in  gebrauchte Mietobjekte mit geringen Preisen und relativ hohen Mietrenditen könnte sich der Spruch bewahrheiten „Wer zu spät kommt, den bestraft der Markt“. Immobilienpreise und Hypothekenzinsen werden mit ziemlicher Sicherheit schon bald wieder steigen.

Achtung: Wer sich auf gebrauchte Mietobjekte konzentriert und eine Anlagedauer von mindestens 10 Jahren einplant, wird von der seit Anfang 2004 gesunkenen Neubau-Abschreibung sowie der Spekulationsfrist von 10 Jahren überhaupt nicht betroffen.

Achtung: Liegt die Netto-Mietrendite über dem nominalen Hypothekenzins bei 100% Auszahlung, handelt es sich bei Ihrem Mietobjekt praktisch um einen „Selbstläufer“.

Die Mieteinnahmen reichen aus, um sämtliche Zins- und Bewirtschaftungskosten zu decken. Und nicht nur das. Es bleibt sogar noch ein Überschuss, der für die Darlehenstilgung verwendet werden kann.

Mit Netto-Mietrenditen von über 6% sowie zweistelligen Eigenkapitalrenditen nach Steuern in der Vermietungsphase lässt sich durchaus gut leben. Selbst, wenn der Verkaufspreis nach 10 Jahren nur die ursprünglichen Anschaffungskosten von beispielsweise 94.500 Euro erreichen sollte, haben sich Ihre Investitionen auf jeden Fall gelohnt.

Sie erhalten Ihr eingesetztes Eigenkapital von beispielsweise 14.500 Euro, das sich in der Vermietungsphase gut verzinste, praktisch nach 10 Jahren wieder zurück.


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Bei einem preisgünstigen Kauf in einer Niedrigpreisphase müsste es aber möglich sein, nach 10 Jahren einen Veräußerungsgewinn zu erzielen.

Legt man eine jährliche Mietsteigerung von lediglich 2% zugrunde und einen Verkauf zur 15fachen Jahresmiete, errechnet sich bereits in diesem Fall ein Veräußerungsgewinn von 28.875 Euro.

Ein Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren muss jedoch nicht eintreten. Möglicherweise erreicht der Immobilienmarkt gerade dann wieder ein Preistief. Typischerweise wiederholen sich Phasen niedriger oder hoher Immobilienpreise alle 10 Jahre.

Wenn Sie einen antizyklischen Ausstieg in der Hochpreisphase planen, sollten Sie daher lieber eine Anlagedauer von 15 Jahren wählen. Um auf der Seite der Zinskosten auf Nummer Sicher zu gehen, wäre eine 15-jährige Zinsbindung angebracht.

Die längere Zinsbindung wird mit einem auf beispielsweise 5,5% steigenden Nominalzins bei 100% Auszahlung erkauft.

Die 4 Ziele Ihrer Zusatzeinnahmen aus der Vermietung von Haus- und Wohnungsbesitz

100-prozentig sichere Einnahmen kann es bei vermieteten Immobilien nicht geben. Als Vermieter minimieren Sie aber die Risiken und steigern die Aussicht auf langfristig regelmäßige Miteinnahmen, wenn Sie auf eine 10- oder 15-Jahres- Strategie setzen. Verfolgen Sie immer diese vier Ziele:

  • zinsgünstige Finanzierung mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung in Niedrigzinsphasen
  • preisgünstiger Erwerb von Mietobjekten in Niedrigpreisphasen
  • laufende Ertragsüberschüsse vor Steuern und Tilgung in der Vermietungsphase
  • gewinnbringender Verkauf von Mietobjekten in einer Hochpreisphase

Praxis-Tipp: Selten waren Ihre Chancen so gut wie gegenwärtig, um diese vier Ziele zu erreichen. Mit einem preisgünstigen Erwerb und einer zinsgünstigen Finanzierung legen Sie schon heute den Grundstein für das Erreichen der beiden anderen Ziele in der Zukunft.

Die größte Unsicherheitskomponente liegt in der künftigen Entwicklung von Mieten und Preisen. Wer mit dauerhaft sinkenden Mieten und Preisen rechnet, sollte die vermietete Immobilie meiden.

Viel spricht aber dafür, dass sowohl Wohnungsmieten als auch Immobilienpreise in naher Zukunft wieder ansteigen.

Dies erhöht die Chancen auf steigende Ertragsüberschüsse in der Vermietungsphase und hohe Veräußerungsgewinne beim Verkauf nach 10 oder 15 Jahren.

18. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.