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Zustimmungsklage bei einer Mieterhöhung

Das ist die Situation: Sie haben an Ihren Mieter ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet, das sich auf die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete beruft.

Ihr Mieter lehnt das ab und stimmt der neuen Miete nicht zu. Jetzt müssen Sie ihn auf entsprechende Zustimmung verklagen.

Denn anders als bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung gilt die erhöhte Miete bei ortsüblichem Vergleich erst dann, wenn der Mieter ihr zugestimmt hat – oder er vom Gericht zur Zustimmung verurteilt worden ist.

Allerdings müssen Sie eine strenge Fristsetzung beachten. Wie Sie dabei zu Ihrem Recht kommen, erfahren Sie hier.

Wann Sie eine Zustimmungsklage erheben können, ist Ihnen im BGB genau vorgegeben (§ 558b Abs. 2): Frühestens mit Ablauf des 2. Monats nach Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens und längstens innerhalb von 3 weiteren Monaten können Sie Klage bei Gericht einreichen.

Zuständig für Ihre Zustimmungsklage ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mietwohnung liegt.


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Zustimmungsklage: Beachten Sie die Überlegungsfrist

Die Zeit zwischen Zugang des Erhöhungsverlangens und dem Zeitpunkt, an dem Sie Klage erheben können, wird auch als Überlegungsfrist bezeichnet. Während dieses Zeitraums, der mindestens 2 Monate beträgt, kann der Mieter die Mieterhöhung prüfen und überlegen, ob er bereit und imstande ist, die erhöhte Miete zu zahlen.

Ihrem Mieter ist am 14.04.2010 Ihr Mieterhöhungsverlangen zugegangen. Er hat eine Überlegungsfrist bis zum 30.06.2010. Stimmt er nicht zu, reichen Sie spätestens bis zum 30.09.2010 eine Klage ein. Falls Sie diese Frist versäumen, ist die Klage unzulässig und Sie müssen ein neues Erhöhungsverlangen erstellen.

Ab wann Ihr Mieter zahlen muss

Wenn Ihr Mieter der Mieterhöhung zustimmt oder entsprechend zur Zustimmung verurteilt worden ist, schuldet er Ihnen die erhöhte Miete vom Beginn des 3. Kalendermonats ab dem Zugang des Erhöhungsverlangens. In dem obigen Beispiel schuldet er die Miete also ab dem 01.07.2010.

Bei Klage auf Zustimmung dürfen Sie nicht sofort kündigen

Wichtig: Falls Sie Ihren Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen mussten, können Sie das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen.

Sie haben auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt und den Prozess gewonnen. Nachdem der Prozess 15 Monate gedauert hat, muss Ihr Mieter insgesamt 1.800 € nachzahlen. Obwohl dies mehr als 2 Monatsmieten sind, dürfen Sie ihm nicht sofort kündigen.

Vielmehr können Sie erst dann Ihre fristlose Kündigung aussprechen, wenn 2 Monate nach Rechtskraft des Urteils der Rückstand immer noch besteht.

Tipp: Beauftragen Sie einen Anwalt.

Zwar schreibt das Gesetz nicht vor, dass eine Zustimmungsklage durch einen Anwalt erhoben werden muss, doch ist es sinnvoll, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.

Zum einen bestehen bei dieser Klageart eine Reihe prozessualer Fallstricke, zum anderen sind die Anwaltskosten in diesen Fällen recht gering.

Denn der Streitwert, nach dem sich die Anwaltsgebühren richten, berechnet sich nur aus dem 12-fachen Erhöhungsbetrag. Zum Vergleich: Bei einer Räumungsklage ist es die 12-fache Monatsnettokaltmiete.

Die Miete soll von monatlich 500 € auf 520 € steigen: Für Ihre Zustimmungsklage betragen der Streitwert 240 € und die Anwaltsgebühren 62,50 €. Bei einer Räumungsklage liegen der Streitwert bei 6.000 € und die Gebühren Ihres Anwalts bei 845 €.

Wir empfehlen Ihnen: Schließen Sie möglichst keine Honorarvereinbarung mit Ihrem Anwalt ab, dann kommen automatisch die gesetzlichen Gebühren zum Tragen, die für Sie günstiger sind.

5. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.