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Zwangsräumung: Kosten, die auf Sie zukommen

Frage: Für die Zwangsräumung eines Einfamilienhauses hat der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss in Höhe von 6.000 Euro verlangt.

Vor sechs Wochen hat die Zwangsräumung stattgefunden. Jetzt habe ich einen Teil des Vorschusses zurückbekommen, bis heute aber noch keine Abrechnung erhalten.

Kann ich vom Gerichtsvollzieher eine Abrechnung verlangen? Demnächst steht in einem anderen Ort wieder eine Zwangsräumung an. Muss ich derart hohe Vorschüsse tatsächlich zahlen?

Zwangsräumung: Kosten mit denen Sie rechnen müssen

Die Gerichtsvollziehergebühren für die Zwangsräumung liegen in der Regel bei etwa 100 Euro und sind damit verhältnismäßig gering.

Auch die Kosten für einen eventuell notwendigen Schlüsseldienst halten sich mit rund 75 Euro noch im Rahmen. Die Abrechnung des Gerichtsvollziehers dürfte Ihnen in den nächsten Tagen zugehen. Um die recht hohen Vorschüsse kommen Sie nicht herum.

Richtig stark in die Kosten geht die Zwangsräumung aber dann, wenn der Gerichtsvollzieher zusätzlich ein Transport- und Umzugsunternehmen beauftragen muss. Hier können Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro entstehen. Generell gilt:

Der Gerichtsvollzieher wird überhaupt nur dann für Sie tätig, wenn er einen Auftrag von Ihnen erhält und der von ihm festgesetzte Vorschuss von Ihnen gezahlt wurde.

Zwar hat grundsätzlich der Schuldner die Kosten der Zwangsräumung zu übernehmen. Und das ist zweifelsfrei Ihr Mieter.

Sie müssen kalkulieren – und das nicht zu knapp!

Aber das ändert nichts daran, dass Sie als Vermieter/Gläubiger dennoch das volle Kostenrisiko tragen.


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Denn gegenüber dem Gerichtsvollzieher haften Sie als Auftraggeber für alle Kosten der Zwangsräumung, soweit sie beim Mieter nicht beigetrieben werden können. Die Höhe des Vorschusses hängt von der Größe der zu räumenden Wohnung ab.

Kalkulieren Sie realistisch. Richten Sie sich auf einen Vorschuss von mindestens 1.500 Euro bei einer 1-Zimmer-Wohnung und bis 5.000 Euro bei einem kleinen Einfamilienhaus/- Reihenhaus ein.

Bei der Festsetzung des Vorschusses gehen die Gerichtsvollzieher grundsätzlich davon aus, dass die Wohnung geräumt, also ein Transport- und Umzugsunternehmen engagiert werden muss. Sollte Ihnen also beispielsweise bekannt sein, dass der Mieter die Wohnung zumindest schon teilweise geräumt hat, sollten Sie den Gerichtsvollzieher unbedingt auch darüber informieren. Dann wird er den Vorschuss reduzieren.

Gleiches gilt, wenn die Wohnung beispielsweise an ein (Ehe-)Paar vermietet ist, einer der Partner ausgezogen ist und „seine Sachen und Möbel“ mitgenommen hat. Sind dann „nur noch“ die Möbel des Partners zu räumen, der in der Wohnung geblieben ist, reduziert das den Kostenaufwand ebenfalls.

Schildern Sie ihm die Situation, wie groß die Wohnung ist, in welchem Umfang sie noch bewohnt bzw. bereits geräumt ist.

Eventuell kennt der Gerichtsvollzieher die Wohnung auch schon, weil er bei dem Mieter bereits Zwangsvollstreckungen durchgeführt hat. So erreichen Sie am ehesten, dass der Gerichtsvollzieher einen „maßgeschneiderten“ Vorschuss festsetzt, der Sie finanziell nicht mehr beansprucht als es unbedingt sein muss.

Sprechen Sie vorher mit dem Gerichtsvollzieher

Den Namen, die Anschrift und die Telefon-/Faxnummer des zuständigen Gerichtsvollziehers erhalten Sie von der „Verteilerstelle für Gerichtsvollzieher-Aufträge“ des Amtsgerichts, bei dem Sie das Räumungsurteil erwirkt haben. Rufen Sie ihn an, bevor Sie ihn mit der Zwangsräumung beauftragen.

Nach Abschluss der Zwangräumung rechnet der Gerichtsvollzieher den Vorschuss Ihnen gegenüber ab und zahlt Ihr Guthaben an Sie aus. Oder fordert gegebenenfalls noch Geld nach, falls der Vorschuss nicht gereicht hat.

Schnellübersicht: Das sind die Faktoren für die Kosten bei Zwangsräumung von Häusern und Wohnungen

  • Gebühren des Gerichtsvollziehers einschließlich Nebenkosten
  • Kosten für den Schlüsseldienst, wenn verschlossene Haus- und Zimmertüren gewaltsam geöffnet werden müssen
  • Kosten für ein Transportunternehmen, das die Wohnung räumt und den Hausrat in ein Lagerhaus bringt
  • Kosten für die Einlagerung des Hausrats
  • Kosten für die Entsorgung von Gerümpel

Musterkalkulation: Was die Zwangsräumung einer 1-2-Zimmer-Wohnung mit Keller kostet:

Beispiel: Die Zwangsräumung betrifft eine noch vollmöblierte 1-2-Zimmer-Wohnung. Der mitvermietete Kellerraum ist ebenfalls noch mit diversen Dingen „vollgestellt“. Der zuständige Gerichtsvollzieher hat seinen Dienstsitz im Nachbarort.

Der Einsatz eines Schlüsseldienstes ist nicht erforderlich, weil die Mieterin die Wohnungstür bereitwillig öffnet. Die Kosten für die Zwangsräumung können bei der Mieterin nicht beigetrieben werden.

Immobilien-Berater 17

Fazit: Im Beispielfall hat die Zwangsräumung Kosten von 883,36 Euro (1.500 Euro./. 616,64 Euro) unterm Strich  verursacht. Diese Aufwendungen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

18. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.