Zwangsräumung: Was beim Vorgang zu beachten ist

Manchmal geht es nicht anders, manchmal bleibt kein anderer Ausweg als die Zwangsräumung, um eine Wohnung wieder freizubekommen.  Dabei sind einige Grundsätze zu beachten, damit die Zwangsräumung zu keinem Albtraum für Sie als Vermieter wird.

Grundsätzliches zur Räumungsklage

Bei Vermietung einer Wohnung ist für Rechtsstreitigkeiten stets das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Geben Sie in Ihrem Schreiben an das Gericht unmissverständlich an, gegen wen sich die Klage richtet.

Wichtig sind diese Angaben vor allem deshalb, weil das Urteil später auch nur für und gegen die Personen wirkt, die Sie als Prozessparteien angegeben haben.

Verzichten Sie darauf, die Mietrückstände mit einzuklagen, wenn abzusehen ist, dass beim Mieter ohnehin „nichts zu holen ist“.

Durch den geringeren Streitwert sparen Sie Gerichtskosten.

Für Sie geht es in diesen Fällen vorrangig darum, die Wohnung frei zu bekommen, damit Sie sie möglichst schnell neu vermieten können.

Die drei entscheidenden Voraussetzungen für die Zwangsräumung

• Für die Räumung muss ein sogenannter Vollstreckungstitel vorliegen. Das ist das erwirkte Räumungsurteil.

• Sie müssen im Besitz einer vollstreckbaren Ausfertigung des Räumungsurteils sein. Bei diesem Schriftstück handelt es sich um eine Kopie des Urteils, die mit der so genannten Vollstreckungsklausel versehen ist. Das ist ein amtlicher Stempel mit folgendem Text: „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“.

• Eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt Ihnen das Gericht auf Antrag. Es genügt, wenn Sie schreiben: „Ich bitte um Erteilung der Zwangsvollstreckungsklausel“. Vergessen Sie nicht, das Urteil beizufügen, denn der Stempel mit der Vollstreckungsklausel muss auf das Urteil gesetzt werden.

• Spätestens bei Beginn der Zwangsräumung muss das Räumungsurteil dem Mieter zugestellt werden. Die Zustellung muss der Gerichtsvollzieher ebenfalls vornehmen, sofern das Gericht die Zustellung noch nicht veranlasst hat.

Die Kosten für eine Zwangsräumung

Haben Sie ein Räumungsurteil erwirkt und zieht der Mieter auch dann noch nicht aus, müssen Sie die Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher veranlassen. Der Gerichtsvollzieher wird immer nur dann tätig, wenn er einen Auftrag von Ihnen erhält.

Um Gläubigern die Ermittlung des örtlich zuständigen Gerichtsvollziehers zu ersparen, sind bei allen Amtsgerichten Verteilungsstellen für Gerichtsvollzieheraufträge eingerichtet.

Deshalb genügt es, wenn Sie den Gerichtsvollzieherauftrag an die Verteilungsstelle des Amtsgerichts richten, das das Räumungsurteil erlassen hat.

Praxis-Tipp: Sie können auch bei Gericht anrufen, sich dort den Namen und die Adresse des zuständigen Gerichtsvollziehers geben lassen und ihn dann direkt beauftragen.

Vergewissern Sie sich vorher aber, dass er im Dienst ist, also insbesondere nicht gerade Urlaub macht. Sonst bleibt ihr Auftrag bis zu seiner Rückkehr liegen.

Schreiben Sie dagegen an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieher-Aufträge, kann das nicht passieren, da Ihr Auftrag dann direkt an die Urlaubsvertretung weitergereicht wird.

Nach Eingang des Vollstreckungsauftrags bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Termin, an dem die Zwangsräumung durchgeführt werden soll und verständigt die Mieter.

Ebenso benachrichtigt er Sie selbst, damit Sie oder ein von Ihnen beauftragter Vertreter bei der Zwangsräumung anwesend sein können.

Was eine Zwangsräumung so teuer macht

Mit diesen fünf Kostenfaktoren müssen Sie rechnen:

• Gebühren des Gerichtsvollziehers einschließlich Nebenkosten
• Kosten für den Schlüsseldienst, wenn verschlossene Haus- und Zimmertüren gewaltsam geöffnet werden müssen
• Kosten für ein Transportunternehmen, das die Wohnung räumt und den Hausrat in ein Lagerhaus bringt
• Kosten für die Einlagerung des Hausrats
• Kosten für die Vernichtung von Gerümpel

Die Gerichtsvollziehergebühren für die Zwangsräumung liegen in der Regel bei etwa 100 € und sind damit verhältnismäßig gering. Auch die Kosten für einen eventuell notwendigen Schlüsseldienst halten sich mit rund 75 € noch im Rahmen.

Richtig teuer wird die Zwangsräumung aber dann, wenn der Gerichtsvollzieher zusätzlich ein Transport- oder Umzugsunternehmen beauftragen muss. Hier können Kosten in Höhe mehrerer tausend Euro entstehen.

Der Schuldner, also der Mieter, trägt die Kosten der Zwangsvollstreckung. Trotzdem tragen Sie als Vermieter das volle Risiko.

Gegenüber dem Gerichtsvollzieher haften Sie als Auftraggeber für alle Kosten der Zwangsräumung, die beim Mieter nicht beigetrieben werden können.

Achtung: Der Gerichtsvollzieher verlangt je nach Größe der Wohnung einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten für die Räumung (einschließlich der Kosten für Schlüsseldienst und Transportunternehmen).

Richten Sie sich auf einen Vorschuss von 2.000 € (bei einer kleinen Wohnung) bis 5.000 € (bei einem kleinen Einfamilienhaus, Reihenhaus) ein.

Nur wenn dieser Vorschuss gezahlt wird, ist der Gerichtsvollzieher bereit, die Zwangsräumung durchzuführen. Manche Gerichtsvollzieher setzen den Räumungstermin überhaupt erst dann fest, wenn der Vorschuss gezahlt ist

Wenn Ihr Mieter eine Räumungsfrist erhält

Verurteilt das Gericht den Mieter zur Räumung der Wohnung, kann es eine Räumungsfrist bewilligen. Der Mieter kann aber auch später nach Erlass des Urteils immer noch eine Räumungsfrist beantragen.

Die Räumungsfrist hindert den Gerichtsvollzieher an der Durchführung der Zwangsräumung.

Beispiel: Steht dem Mieter keine Ersatzunterkunft zur Verfügung und machen Sie als Vermieter keine besonderen Gründe geltend, die über das normale Räumungsbegehren hinausgehen, überwiegt grundsätzlich das Schutzbedürfnis des Mieters. Üblich sind Räumungsfristen zwischen drei und sechs Monaten.

Auf Antrag des Mieters kann das Gericht die gewährte Räumungsfrist verlängern. Ebenso ist es möglich, dass die Räumungsfrist auf Ihren Antrag hin verkürzt wird.

Insgesamt darf die Räumungsfrist nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Räumungsurteils.

Eine Verkürzung oder Aufhebung der Räumungsfrist ist allerdings nur möglich, wenn neue Umstände vorliegen.

Beispiel: Der Mieter lehnt eine bezugsfertige Ersatzwohnung grundlos ab.