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Zwangsversteigerung Berlin-Charlottenburg: Schnäppchen?

Ich berichte für Sie aus einer Zwangsversteigerung im Amtsgericht Berlin-Charlottenburg.

Das zu versteigernde Objekt ist eine 2- Zimmer Küche Bad Wohnung mit knapp 72 m², langjährig vermietet mit einem Verkehrswert von 80.000 Euro.

Die Zwangsverwaltung hat im vergangenen Jahr noch eine Mieterhöhung durchgeführt, so dass die aktuelle Nettokaltmiete bei 392,15 Euro monatlich liegt.

Bezogen auf dem Verkehrswert ergibt sich so eine brutto Miet-Rendite von ca. 5,9 Prozent.

Der Gerichtssaal war wie gewohnt übervoll und eine Vielzahl von Interessenten meldeten ihre Gebote an. Offizieller Beginn der Bietstunde – welche tatsächlich nur 30 Minuten beträgt – war um 10:13 Uhr, das erste Gebot wurde mit 60.000 Euro abgegeben.


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In Schritten zu 1000 € ging es langsam auf 80.000 Euro zu, dann kam der erste große Sprung auf 90.000 Euro. Einen zweiten großen Sprung gab es zwischen 97.000 Euro auf 120.000 Euro.

Der Zuschlag wurde schließlich um 11:17 Uhr bei 154.500 Euro erteilt, wobei die Gebote sich jenseits von 120.000 € nur noch in Schritten zu etwa 500 € erhöht hatten und letztlich nur zwei Bieter verblieben waren.

War das jetzt ein Schnäppchen?

Das kommt darauf an welche Ziele verfolgt werden. Das meistbietende Paar würde gerne selbst in die Wohnung einziehen.

Dies wird aufgrund der geltenden Mieterschutzbestimmungen nicht einfach werden, bis dahin verzinst sich ihr eingesetztes Kapital mit circa 3,2 Prozent brutto. Netto, also abzüglich der Aufwendungen für den Verwalter und die Instandhaltungsrücklage, Bleiben etwa 2,5 Prozent.

Für eine Cashflow Strategie ist das definitiv zu wenig, aktuelle alternative Anlageformen liegen immer noch bei 6,5 Prozent, z. B. auf Genuss-Scheine von Verwertern von Lebensversicherungen.

Das Paar ist dennoch zufrieden. Die Alternative die ihnen von einem Makler angeboten wurde, lag bei einem vergleichbaren Objekt um gut 20.000 Euro höher zuzüglich der wesentlich höheren Nebenkosten durch die zu zahlende Maklerprovision in Berlin von etwas mehr als 7 Prozent, in der Summe also gut 10 Prozent. So gesehen hat das Haar circa 36.500 Euro gespart.

Wie sieht die Rentabilität bei einer Cash Tomorrow-Strategie aus?

Bei einem Preis pro Quadratmeter von circa 2.160 Euro wurde innerhalb der normale Preisspanne in dieser Lage eingekauft. Für Bezirke wie Charlottenburg die Herren praktisch alle Experten davon aus, dass die Preise noch deutlich anziehen werden.

Sollte irgendwann in den Nächsten zehn Jahren eine Neuvermietung möglich sein und die aktuellen Vorschläge zur Änderung der Mietgesetze  sich nicht durchsetzen, besteht aus Sicht von zehn Jahren durchaus die Möglichkeit eines deutlichen Wertzuwachses in der Substanz.

Nach dem Prinzip der Immobilienampel, würde ich diese Transaktion in den gelben Bereich einordnen. Das bedeutet, Als Kapitalanlage mit Spekulation auf Wertsteigerung, ist diese Transaktion o.k., allerdings keinesfalls ohne Risiko.

Wählen Sie das Thema Kalkulation und Zwangsversteigerung von Immobilien in der Tiefe interessiert, Wenden Sie sich einfach an den Verlag oder senden Sie mir eine Mail dann vereinbare ich gerne mit Ihnen ein individuelles Training.

30. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dominik Eller
Von: Dominik Eller.