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Zwangsversteigerung: Das sind die Regeln

Neben Kauf oder Bau einer Immobilie ist für Sie als Investor die Ersteigerung einer solchen häufig eine günstige Alternative.

Die Zwangsversteigerung findet in der Regel in den Räumlichkeiten des Amtsgerichts statt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Der Versteigerungstermin, der von einem Rechtspfleger geleitet wird, gliedert sich in drei Teile:

  • Bekanntmachung
  • Bietzeit
  • Verhandlung über den Zuschlag

Die Bekanntmachung

Im Rahmen der Bekanntmachung, die ca. 15 bis 30 Minuten dauert, verliest der Rechtspfleger die Formalien.

Der Rechtspfleger informiert über den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, über die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und über den festgesetzten Verkehrswert. Auch teilt er die Versteigerungsbedingungen mit, insbesondere, ob Gläubigerrechte wie Grundschulden nach der Versteigerung bestehen bleiben oder erlöschen.

Weiterhin gibt er bekannt, auf welche Höhe das „geringste Gebot“ von dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger festgesetzt wurde, welches die Deckung der bestehen bleibenden Grundpfandrechte und Verfahrenskosten gewährleisten soll.

Die Bietzeit

Es folgt die Bekanntgabe der Bietzeit, die mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt und mindestens eine halbe Stunde, in der Regel aber eine Stunde, dauert. Nach Ablauf der Bietzeit wird das höchste der abgegebenen Gebote regelmäßig drei Mal aufgerufen und hiernach die Versteigerung geschlossen.

Bevor Sie an einem für Sie entscheidenden Termin selbst Gebote abgeben, sollten Sie am besten zunächst auf ein bis zwei „Probeterminen“ Erfahrung sammeln und die Strategien der erfolgreichen Bieter studieren.

Biettipps

  1. In der Regel werden Objekte in bevorzugten Lagen teurer versteigert, als der Verkehrswert sie ausweist. Setzen Sie sich deshalb unbedingt ein Limit, um nicht in den Sog der Versteigerungsatmosphäre zu geraten und zu viel für ein Objekt zu zahlen. Halten Sie Ihr Limit unbedingt geheim und überschreiten Sie es auf keinen Fall. Ansonsten laufen Sie Gefahr, entweder die Immobilie über dem Marktwert zu ersteigern oder Ihren finanzierbaren Rahmen zu sprengen.

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  3. Setzen Sie Ihr Gebotslimit deutlich oberhalb einer „Schallgrenze“, z. B. 209.000 €, und gehen Sie forsch darauf zu. Ungeübte passen meist bei 199.000 €. Der geplante Betrag sollte keine runde Summe sein, da dies vermutlich viele machen. Mit einer „krummen“ Summe können die anderen Bieter evtl. ausgestochen werden.
  4. Bieten Sie möglichst in „krummen“ Summen und ungleichen Bietschritten. So irritieren Sie Ihre Bietkonkurrenz. Der Rechtspfleger wird jedes Gebot akzeptieren. Nur der Erfolg zählt: Wenn Sie beim Bieten durch ein solches Vorgehen Mitbieter aus dem Feld schlagen, haben Sie Ihr Ziel erreicht.
  5. Im Gegensatz zu anderen Auktionen ist nach „… zum Dritten“ nicht alles beendet. Sondern erst dann, wenn die Bietstunde formell durch den Rechtspfleger abgeschlossen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt können Sie noch Gebote abgeben.

Der Zuschlag

Nach Abschluss der Bietzeit wird mit den erschienenen Verfahrensbeteiligten über die Erteilung des Zuschlags verhandelt. Zu den Verfahrensbeteiligten gehören:

  • Gläubiger
  • Schuldner
  • die im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer
  • die Inhaber von eingetragenen Rechten

Entweder wird die Entscheidung über den Zuschlag des Rechtspflegers unmittelbar im Anschluss daran oder in einem gesondert anberaumten Termin verkündet. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber unmittelbar Eigentümer, die Eintragung ins Grundbuch ist hierfür nicht erforderlich.

Der Zuschlag kann durch den Bankenvertreter sofort bestätigt, aber auch zunächst ausgesetzt werden. Entscheidend dafür ist in der Regel, ob das Versteigerungsergebnis den Vorgaben des Gläubigers entspricht. Bei einer Versteigerung sind die sogenannten 5/10- oder 7/10-Grenzen zu beachten:

Die 7/10-Grenze

Bleibt das abgegebene Höchstgebot zzgl. der Summe der bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des festgesetzten Verkehrswerts, kann der beim Termin anwesende Gläubigervertreter den Antrag stellen, dass der Zuschlag auf dieses Gebot nicht erteilt werden soll. Das Gericht muss dann den Zuschlag versagen.

Die 5/10-Grenze

Bleibt das abgegebene Höchstgebot zusammen mit der Summe der bestehen bleibenden Rechte unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswerts, so muss das Gericht nach Schluss der Bietzeit von Amts wegen den Zuschlag versagen. Ein Antrag hierfür ist nicht nötig.

Halten Sie sich jedoch, wenn diese Grenzen unterschritten sind, mit dem Bieten zurück, denn es erfolgt innerhalb der nächsten drei bis sechs Monate ein zweiter Versteigerungstermin, bei dem die Untergrenzen nicht mehr gelten.

In einem solchen Termin hätten Sie also die Möglichkeit, die Immobilie auch zu einem unter der 5/10-Grenze liegenden Preis, also den Zuschlag zu dem „geringsten Gebot“, zu erhalten. In der Praxis sieht es allerdings meist so aus, dass der Gläubiger bei zu geringen Geboten mitbietet, um sich das Objekt selbst zu sichern.

Der Verteilungstermin

Etwa sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag findet der Verteilungstermin statt. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zur (oft nur teilweisen) Befriedigung ihrer Forderungen zugeteilt.

Die Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor.

Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, sobald der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, der Teilungsplan ausgeführt wurde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nachgewiesen wurde.

Folgende Kosten müssen Sie bei der Bezahlung berücksichtigen:

  • 4% Zinsen für die Zeit zwischen Zuschlagserteilung und Verteilungstermin
  • Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags
  • Grunderwerbsteuer
  • Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch
  • Notarkosten und Kosten zur Eintragung im Grundbuch bei einer Grundschuldfinanzierung

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.