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Zwangsversteigerung: Genau über Objekt informieren

Wenn Sie ein Objekt ersteigern, haben Sie – und das ist zunächst wichtig – keinerlei Gewährleistungsansprüche.

Ist das Objekt mangelhaft, können Sie von niemandem Minderung oder Schadensersatz verlangen oder den Erwerb rückgängig machen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie sich vor der Ersteigerung erst einmal genau über das Objekt erkundigen.

Auch sollten Sie wissen, ob das Objekt vermietet ist oder nicht, denn bei vermieteten Objekten fällt der Kaufpreis meist niedriger aus, da der Mietvertrag beim Kauf übernommen werden muss.

Gutachten einsehen

Ausführliche Gutachten über die jeweiligen Objekte können Sie bei den Amtsgerichten, in deren Bezirk sich die Objekte befinden, einsehen. Aus den Gutachten ergibt sich der amtliche Verkehrswert, also der aktuelle am Markt unter normalen Umständen erzielbare Preis eines Objekts. Außerdem enthalten sie Hinweise auf Erträge, Bauschäden und -mängel.

Grundbuch einsehen

Ebenso befindet sich die Grundbucheintragung beim Amtsgericht. Dem Grundbuch können Sie folgende Informationen entnehmen:


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  • Bestandsverzeichnis: Hier finden Sie Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks.
  • Angaben zum Eigentümer: Hier erfahren Sie, wie dieser das Objekt erworben hatte, ob durch Auflassung oder durch Zwangsversteigerung.
  • Dingliche Belastungen: Bestehende Wegerechte, Wohnrechte, Geldrenten, Vorkaufsrechte und
  • Grundschulden/Hypotheken: Für Sie ist es besonders wichtig, Informationen über diesen Punkt zu erhalten. Bei einer schlechten Versteigerung erhalten nämlich die Gläubiger im besseren Rang zuerst ihr Geld und die rangschlechteren gehen leer aus. Für Sie als Erwerber bedeutet das, dass Sie die Belastungen des Gläubigers, der nicht an der Versteigerung beteiligt ist, aber im Rang vor dem steht, der das Verfahren betreibt, übernehmen müssten. Gehen Sie daher auf Nummer sicher und steigern Sie nur bei solchen Immobilien mit, die der im ersten Rang stehende Gläubiger betreibt.

Bauamt aufsuchen

Beim Bauamt der Stadt oder Gemeinde sollten Sie sich nach ausstehenden Erschließungskosten erkundigen. Außerdem kann das Baulastenverzeichnis Auskunft über Bau- oder Nutzungsbeschränkungen geben.

Bei Vermietung Wohnungsamt aufsuchen

Wenn die Immobilie, die Sie ersteigern möchten, vermietet ist, sollten Sie sich beim Wohnungsamt der Stadt oder Gemeinde nach einer eventuell bestehenden Mietpreisbindung erkundigen.

Hierbei handelt es sich um eine Festlegung der Mieten im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus durch staatliche Entscheidung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten. Hier könnten Sie also evtl. keine Mieterhöhung vornehmen.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Bei der Ersteigerung einer Eigentumswohnung sollten Sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung beim Verwalter einsehen. Diese geben Ihnen Aufschluss über die Gemeinschaftsordnung. Hierbei handelt es sich um eine Art Grundgesetz innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie die Stimmrechtsverteilung oder Nutzung der Wohnanlage.

Teilungserklärung beachten

Außerdem sollten Sie einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Sie regelt die Rechtsbeziehung zwischen den Eigentümern und gibt Ihnen Auskünfte über eventuell bestehende Sondernutzungsrechte.

Darüber hinaus bietet es sich an, Informationen über den Gläubiger zu erlangen. Wer der Gläubiger des Objekts ist, das Sie ersteigern möch – ten, erfahren Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Objekt befindet. In der Regel handelt es sich bei dem Gläubiger um eine Bank.

Unter Umständen können Sie vor dem Versteigerungstermin mit der beteiligten Bank einen Termin vereinbaren. Dieser kann Sie vielleicht zu einer attraktiven Kaufverhandlung ohne Versteigerung führen, und eventuell unterbreitet die Bank Ihnen auch noch einen günstigen Finanzierungsplan. Zumindest können Sie hier erfragen, von welchem Betrag an Sie mit einem Zuschlag rechnen können.

Besichtigung ist unabdingbar

Gedrucktes kann den persönlichen Eindruck von einer Immobilie nicht ersetzen. Nehmen Sie interessante Immobilien deshalb immer selbst in Augenschein. Nach Möglichkeit sollten Sie einen Architekten oder Bauingenieur zur Besichtigung mitnehmen.

Die Außenbesichtigung ist immer unproblematisch. Allerdings dürfen Sie Grundstück und Gebäude nur mit Einwilligung des Eigentümers betreten.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.