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Zwangsversteigerung von Immobilien: Schritt für Schritt zur Wunschimmobilie

Wie kauft man eine Immobilie in einer TOP-Lage und erhält einen Rabatt von bis zu 50% und mehr? Richtig. Durch Zwangsversteigerungen.

Aber genau wie beim „normalen“ Kauf einer Bestandsimmobilie müssen Sie bei Zwangsversteigerungen auf ein paar Punkte achten, damit es für Sie kein böses Erwachen gibt.

Aus diesem Grund habe ich Ihnen die wichtigsten Schritte für die Ersteigerung Ihrer Wunschimmobilie zusammengefasst.

Suche und Auswahl einer Zwangsversteigerung von Immobilien

Alles beginnt wie immer mit der Auswahl des richtigen Objektes. Aber das ist bei Zwangsversteigerungen nicht so einfach. Das Angebot ist begrenzter. Die Objekte sind oft über die ganze Stadt verteilt. Und die Bausubstanz ist sehr unterschiedlich.

Daher empfehle ich Ihnen für eine Zwangsversteigerung: Sondieren Sie den Markt über einen längeren Zeitraum. Manche Experten sagen, Sie müssen mit 4-6 Monaten rechnen, bis Sie ein passendes Objekt gefunden haben. Ich sehe das anders. Ich suche eher ein Jahr oder länger.

Das Ganze macht mir aber auch viel Spaß. Denn so habe ich immer ein sehr gutes Marktgespür für die Immobilienregionen die mich interessieren. Ich habe so immer den Vorteil, dass ich sehr viele Informationen habe und dadurch auch schnell eine Investitionsentscheidung treffen kann.

Informationen zum Objekt

Beim Amtsgericht können Sie dann auf Anfrage auch zu jedem Zwangsversteigerungsobjekt ein Gutachten anfordern.

Aus diesem können Sie nicht nur den Verkehrswert bzw. den aktuell gutachterlich festgestellten Wert der Immobilie erfahren, sondern darüber hinaus erhalten diese Gutachten auch Informationen zu den Erträgen, möglichen Belastungen oder auch Bauschäden und Mängeln.

Um an diese Informationen zu gelangen, müssen Sie aber unbedingt das Aktenzeichen des Objektes angeben.

Finanzierung einer Zwangsversteigerungsimmobilie

Um an einer Zwangsversteigerung einer Immobilien teilzunehmen, müssen Sie mindestens 10% des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegen. Wie Sie das Geld hinterlegen ist aber eigentlich ihnen überlassen. Verrechnungsschecks und Bürgschaften gelten ebenso viel wie eine vorherige Überweisung an die Gerichtskasse.

Wichtig: Gut 4-6 Wochen nach dem Zuschlag bei der Zwangsversteigerung wird dann der Rest der Kaufsumme von ihnen überwiesen.

Wenn Sie richtig agieren und die Fallstricke beachten, können Sie schnell tolle Schnäppchen durch eine Zwangsversteigerung machen.


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Aber aufgepasst: Suche und Auswahl, die richtigen Informationen zu ihrem Wunschobjekt und eine passende Finanzierung sind Grundvoraussetzungen für einen guten Kauf bei Zwangsversteigerungen.

Heute nenne ich ihnen 3 weitere Punkte, die Sie unbedingt beachten müssen für ihren persönlichen Erfolg bei Zwangsversteigerungen:

Achten Sie unbedingt auf den Versteigerungstermin

Es passiert nicht selten, dass Zwangsversteigerungen auch kurzfristig noch abgesagt oder verlegt werden. Zum einen, weil der Eigentümer es vielleicht noch schafft seine Schulden zu bezahlen oder von seinen Gläubigern Aufschub gewährt bekommt und zum anderen, weil er das Objekt vielleicht direkt verkauft hat.

Aber auch viele andere Gründe können zu einem verzögerten Versteigerungstermin führen. Rufen Sie aus diesem Grund am Vortag der Versteigerung das Amtsgericht an und versichern Sie sich, dass die Versteigerung auch wirklich stattfindet. Das klingt im ersten Moment vielleicht etwas übertrieben, aber glauben Sie mir: Zu einer Versteigerung zu erscheinen, die nicht stattfindet, ist noch viel nerviger.

Werden Sie Ersteigerungsprofi – üben, üben, üben

Wie immer im Leben sollten Sie sich einem neuen Thema mit Ruhe und ohne Zeitdruck nähern. Das bedeutet konkret: Testen Sie Zwangsversteigerungen an. Gehen Sie zum Versteigerungstermin. Informieren Sie sich so, also ob Sie an diesem Tag kaufen wollen würden aber handeln Sie nicht.

Wenn Sie nicht kaufen, können Sie in Ruhe die anderen Bieter beobachten. Wie reagieren sie? Gibt es einen Bieter, der sein Gebot lange zurückhält und erst am Ende zuschlägt? Sehen Sie vielleicht bei Ihren 2 bis 3 Probeversteigerungen immer die gleichen Personen?

Merken Sie sich so viel es geht. Und spielen Sie bei dem Objekt ihrer Wahl ihr Steigerungsverhalten durch. Wann würden Sie bei welchem Objekt bieten?

Je besser ihr Gefühl für die Zwangsversteigerung der Immobilie ist und je genauer Sie sich vorbereitet haben, desto entspannter und professioneller werden Sie bei Ihrer ersten richtigen Versteigerung agieren und so durch kluges Taktieren vielleicht sogar ein paar Tausend Euro sparen.

Aber Sie werden merken, wenn Sie soweit sind.

Es ist der Moment in dem Sie eine genaue Bieterstrategie entwickelt haben.

Regel Nummer 1: Definieren Sie ihr Gebotslimit.

Regel Nummer 2: Überschreiten Sie nie Ihr Gebotslimit.

Wenn Sie bieten, dann überschreiten Sie schnell die magischen Hürden wie 149.000 oder 299.000 Euro. Wenn Sie direkt 210.000 Euro bieten, dann wirken Sie so, also hätten Sie noch viel Geld in der Hinterhand. Anfänger steigen dann oft aus, da Sie sich überrumpelt fühlen oder ihnen auch mehr zutrauen. Wenn Sie nur die Sicherheitsleistung zahlen, könnte dies so wirken, als sei dies direkt Ihr letztes Gebot.

Damit aber nicht genug. Sie müssen auch danach weiter taktieren und Ihre Mitbieter im Auge behalten. Es gibt Experten die behaupten, dass Sie in ungeraden und ungleichen Schritten bieten sollten, damit Sie ihren Mitbietern und Bankvertretern ihr Bietlimit verheimlichen. Ich kann Ihnen dazu nicht pauschal raten.

Ihr Bietverhalten sollten Sie jeweils auf ihre Bietkonkurrenz anpassen und ihre Konkurrenz verwirren. Der Rechtspfleger wird in jedem Fall Ihre Gebote berücksichtigen.

Aber seien Sie sich bei jeder Handlung darüber im Klaren, dass Sie nur ein Ziel haben: ihr Wunschobjekt zum möglichst niedrigen Preis. Alles andere, wie zum Beispiel ein Gebot aus Trotz oder „um das Gesicht nicht zu verlieren“ wegen einem krummen Gebot, haben bei einer Aktion und solch hohen Preisen nichts zu suchen.

Immobilie durch Zwangsversteigerung ersteigert: Und was ist mit dem Mieter?

Der Erwerb von Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung wird immer beliebter. Aber dieser Weg des Eigentumserwerbs bietet auch erhebliche Gefahren. Zwei Gefahren sind dabei besonders zu erwähnen, da immer wieder neue Eigentümer das Risiko eingehen: Ist die Immobilie mangelhaft, können Sie niemanden in Regress nehmen. Die Haftung für bestehende Mängel ist ausgeschlossen. Sie können weder die Immobilie zurückgeben noch eine Minderung aushandeln.

Das zweite Risiko liegt darin, dass die Immobilie noch bewohnt ist. Wohnt der bisherige Eigentümer selbst in den Räumen, ist der Beschluss über den Zuschlag in der Zwangsversteigerung gleichzeitig der Räumungstitel. In diesem Fall müssen Sie also den Eigentümer nicht mehr in einem Zivilprozess auf Räumung verklagen. Aber: Wissen Sie genau, wer in den Räumen wohnt?

Bei Mietern sieht es noch problematischer aus. Zwar haben Sie als Ersteigerer für einen bestimmten Zeitraum ein Ausnahmekündigungsrecht, das Ihnen erlaubt, bestehende Mietverträge mit der gesetzlichen Frist zum nächst möglichen Termin zu kündigen. Trotzdem gilt der Mieterschutz weiterhin. Denn nur, wenn Sie einen Grund für die Kündigung haben, ist Ihnen eine Kündigung überhaupt möglich.

Das kann sicherlich beispielsweise ein Eigenbedarfskündigungsgrund sein. Aber auch in diesem Fall müssen Sie damit rechnen, dass die Mieter nicht einfach ausziehen. Dann benötigen Sie einen Räumungstitel, der im normalen Zivilverfahren von Ihnen erst beantragt werden muss. Und hinzu kommen dann noch die Räumungskosten durch den Gerichtsvollzieher. Das sollten Sie vorsichtshalber bei dem Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung berücksichtigen!

Zwangsversteigerung: Wohnungseigentümer haften für Entsorgungsgebühren

In einem kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ging es um die Frage, wer im Rahmen der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung Entsorgungsgebühren in welcher Höhe zu tragen hat. Es war strittig, ob ein Entsorgungsbetrieb in Nordrhein-Westfalen die gesamten für die Wohnanlage angefallenen Entsorgungsgebühren gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend machen kann oder nur den Anteil, der entsprechend deren Miteigentumsanteile auf den Wohnungseigentümer entfällt, dessen Eigentumswohnung zwangsversteigert wird.

Der BGH entschied auf Grundlage des Kommunalabgabegesetzes für Nordrhein-Westfalen (KAG-NW), dass jeder einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet werden darf. Landesgesetzgeber dürfen sich aber auch am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) orientieren und für einzelne Wohnungseigentümer lediglich eine teilweise Haftung anordnen (§ 10 Abs. 8 Satz 1). Das KAG-NW begründet hingegen in § 6 Abs. 5 eine auf den einzelnen Wohnungseigentümern ruhende öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren (BGH, Urteil v. 11.05.10, Az. IX ZR 127/09).

Zwangsversteigerung: Teilnahme auch ohne Einheitswertbescheid möglich

Dass eine Eigentümergemeinschaft der Zwangsversteigerung einer Wohnung auch beitreten kann wenn kein Einheitswertbescheid vorliegt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang April.

Eine Wohnungseigentümergeme

26. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.