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Zwangsversteigerungen: Nach Finanzkrise sehr preiswert

Zwangsversteigerungen sind für viele Immobilieninvestoren eine interessante Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben. Viele Kapitalanleger schauen deshalb auch auf die Zwangsversteigerungstermine.

Verkehrswerte und Fallzahlen sinken

Axel Mohr, der Inhaber des Fachverlages Argetra hat Verkehrswerte und Fallzahlen analysiert. Er sagt: „Hier fällt auf, dass seit Jahren die Volumen der aufgerufenen Verkehrswerte und die Fallzahlen sinken. Vielfach wird der Markt schon totgesagt, obwohl 2011 73.000 Termine angesetzt wurden.

Verglichen mit dem Jahr 2000 war das eine Steigerungsrate von fast 27%. Auch bei den Verkehrswerten sieht es so aus, als würden die Preise nur fallen. Fakt ist, dass die aufgerufenen Verkehrswerte fallen, obwohl der Markt sich gerade wieder nach oben entwickelt. Von dieser Entwicklung können unsere Kunden nun hervorragend profitieren.“

Wie man den Markt beobachtet

Mit einem regelmäßigen Dienst zur Lieferung von Zwangsversteigerungsterminen können sich Interessenten auf dem Laufenden halten. Neu ist, dass nun auch einzelne unterbewertete Immobilien auf Ebene einer Postleitzahl ausfindig gemacht werden können.

Während der Finanzkrise wurden Immobilien oftmals sehr niedrig bewertet. Mit diesem einmal festgesetzten Wert gehen die Objekte in die Versteigerung, obwohl diese Immobilien eine erhebliche Wertsteigerung erfahren haben.

Axel Mohr: „Genau diese wichtige Differenz erfahren Interessenten von uns. Private und institutionelle Investoren, die jetzt erwerben wollen, haben die Möglichkeit zu echten Schnäppchenpreisen.“

Beispiel Dortmund

Das kann exemplarisch am Beispiel Dortmund gezeigt werden: Die aufgerufenen Verkehrswerte für alle Eigentumswohnungen in Dortmund sind Jahre lang von knapp 800€ auf 683€ gefallen. Noch deutlicher ist der Rückgang bei Wohnungen zu erkennen, die größer als 100m² sind. Hier fielen die Preise pro m² von Spitzenwerten von über 1050€ auf ca. 800€.

Ersteigerte man 2012 z.B. eine Wohnung mit über 100m² Wohnfläche, so lag man mit den aufgerufenen Verkehrswerten ca. 400 € unter den Werten, die derzeit gutachterlich festgelegt wurden.


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Somit ist der Markt in Dortmund bei den Gutachten aus den Jahren der Finanzmarktkrise bezogen auf den Verkehrswert fast 30% unterbewertet worden. Wer in eine solche Immobilie investiert ist Anderen somit einen großen Schritt voraus.

Der Zwangsversteigerungs-Eigentumswohnungsmarkt erreichte wieder die Werte von 2007. So hatten wir mindestens von 2010 bis 2012 stabile Märkte mit aufsteigender Tendenz. Damit dürfte bei Banken die Diskussionen um weitere bilanzielle Abwertungen, wie man sie vereinzelt vertreten könnte, vom Tisch sein.

Private und institutionelle Investoren, die im Jahre 2012 erworben haben, hatten die Möglichkeit zu echten Schnäppchenpreisen. Dadurch, dass die Gutachten der Jahre 2007- 2009 zum Aufruf gelangen, die aufgrund der Finanzmarktkrise sehr niedrig bewertet wurden, ergaben sich tolle Chancen für einen günstigen Einkauf.

Zusammenfassend lässt sich folgendes sagen:

  1. Wohnungen in Dortmund können preiswert ersteigert werden, sogar, wenn diese zum oder über dem Verkehrswert zugeschlagen werden.
  2. Banken sehen häufig nur die fallenden Volumen der aufgerufenen Verkehrswerte. Im Detail gab es aber deutliche Wertaufholungen, die den Abschreibungsbedarf reduzieren, oder zumindest weitere Abschreibungen verhindern.
  3. Bei so deutlichen Wertentwicklungen könnte ein neues Gutachten dem Schuldner und dem Gläubiger helfen, den Versteigerungserlös zu erhöhen.

Für wen ist das interessant?

  • Für Banken und Versicherer:

    Bei der Frage, ob man dort noch neue Finanzierungen bewilligt oder ggf. weitere Abschreibungen nötig sind, wenn man die Entwicklung in die Zukunft fortschreibt.

  • Portfoliobewerter und –aufkäufer:

    Interessant ist die Frage, wie hoch der Erlös einer Immobilie in der Zukunft sein wird. Dabei ist der heutige Verkehrswert der Immobilie unter Berücksichtigung der Verwertungskosten, der Dauer des ZV-Verfahrens je Amtsgericht und dem Renditeanspruch zu bereinigen, um einen Barwert zu ermitteln. Auch bei gutachterlicher Bewertung sind die ZV-Werte als worst-case Ansatz von Bedeutung.

  • Private und institutionelle Investoren:

    Unter Betrachtung unterschiedlicher Wertentwicklung der Wohnungsgrößen kann die Investition in zwei kleine Wohnungen z.B. sinnvoller sein, als in eine Große.

  • Privatpersonen:

    Schon bei der Vorbereitung auf einen Termin ist bekannt, dass der aufgerufene Verkehrswert so niedrig ist, dass man selbst bei Zahlung des Verkehrswertes sofort Gewinnrealisierungspotentiale bei sofortigem Wiederkauf hat. Denn die Wertansätze sind aufgrund ihres Alters unterbewertet.

1. September 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.