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Zwangsvollstreckung: Praxistipps und Checkliste

Welche Unterlagen Sie für die Zwangsvollstreckung benötigen

Sie brauchen zunächst einen „Räumungstitel“. Dies ist das Urteil, das Sie bereits erstritten haben. Um mit diesem Urteil vollstrecken zu können, benötigen Sie eine so genannte „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils.

Dies ist nicht mehr als eine Kopie des Urteils, welches das Gericht mit folgendem Stempel versehen hat: „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“.

Praxis-Tipp: Beantragen Sie, sobald Sie das Urteil erhalten haben, eine vollstreckbare Ausfertigung. Hierfür schicken Sie einfach eine Kopie des Urteils an das Gericht, von dem das Urteil stammt und beantragen Sie, eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils zu erteilen.

Sobald Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erhalten haben, können Sie dem Gerichtsvollzieher einen Räumungsauftrag erteilen.

Bei allen Amtsgerichten sind Verteilerstellen für Gerichtsvollzieheraufträge eingerichtet. Richten Sie Ihren Antrag also einfach an die Verteilerstelle desjenigen Amtsgerichts, das Ihr Räumungsurteil erlassen hat.

Achtung: Der Gerichtsvollzieher wird erst tätig, wenn Sie den von ihm angeforderten Vorschuss eingezahlt haben, der die voraussichtlichen Kosten der Zwangsvollstreckung abdeckt. Mit folgenden Kosten müssen Sie rechnen:

Der Gerichtsvollzieher wird zwar versuchen, die bei der Räumung entstandenen Kosten bei dem Mieter einzutreiben. Gelingt dies nicht, müssen Sie aber für diese Kosten aufkommen.

Die Wohnung ist geräumt – was Sie jetzt noch beachten müssen

Sie sind endlich ans Ziel gelangt. Nun heißt es sorgfältig prüfen, welche Ansprüche Sie noch gegen Ihren Mieter geltend machen können.


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Da Ihr Mieter vermutlich seiner Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen ist, kommt hier in erster Linie ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Betracht. Für die Geltendmachung dieses Anspruchs unabdingbar ist ein präziser Zustandsbericht über die Wohnung.

Praxis-Tipp: Erstellen Sie ein ausführliches Protokoll über den Zustand der Wohnung. Lassen Sie dieses Protokoll von einem Unbeteiligten, etwa dem Handwerker, der die Reno-

  • Gebühren für den Gerichtsvollzieher
  • Kosten für den Schlüsseldienst, wenn der Mieter keinen Zutritt zu der Wohnung gewährt
  • Kosten für ein Transportunternehmen
  • Kosten für die Einlagerung des Hausrats
  • Kosten für die Vernichtung von Gerümpel

vierung durchführt, unterzeichnen. Kommt es später zu einem Rechtsstreit über den Zustand der Wohnung, haben Sie dadurch einen kompetenten Zeugen parat.

Achtung: Bevor Sie nun allerdings die Schönheitsreparaturen selbst ausführen, müssen Sie Ihrem Mieter eine angemessene Nachfrist setzen. Hierbei müssen Sie ihm eindeutig darlegen, welche Leistungen er auszuführen hat. Die Aufforderung, „die erforderlichen Schönheitsreparaturen“ durchzuführen, reicht nicht aus.

Welche Kosten Sie geltend machen können

Der Schadenersatzanspruch gegen Ihren Mieter umfasst alle Kosten, die aufgewendet werden müssen, um die unterlassenen Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen. Sie können diese Kosten im Rahmen eines Kostenvoranschlags ermitteln lassen.

Sie sind nicht verpflichtet, den Ihnen zustehenden Schadenersatzbetrag dann auch tatsächlich für die Renovierung aufzuwenden. Es steht Ihnen frei, diese in Eigenregie auch günstiger durchzuführen.

Achtung: Ihre Ersatzansprüche verjähren in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Mietobjekt, also die Wohnung oder den Gewerberaum, tatsächlich zurückerhalten haben.

Beispiel: Am 4. Juli 2005 führt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durch. Er lässt die Möbel des Mieters abtransportieren und wechselt die Schlösser aus. Am 6. Juli 2005 händigt er Ihnen die Schlüssel für die neuen Schlösser aus.

Der Zeitpunkt, zu dem Sie die Mietsache zurückerhalten haben, ist hier der 6. Juli 2005. Denn es kommt darauf an, dass Sie die Wohnung tatsächlich wieder in Besitz haben und dafür müssen Sie die Wohnung betreten können.

Ihre Schadenersatzansprüche gegen den Mieter würden demnach mit Ablauf des 6. Januar 2006 verjähren.

25. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.