Abgeltungssteuer bei Immobilien: Das Eigenheim als Ausnahme

Die Abgeltungssteuer ist eine Quellensteuer auf Kapitalerträge, die in Deutschland im Jahr 2009 eingeführt wurde. Pauschal werden 25% berechnet.

Die Ausnahme: Eigene Immobilien. Sie sind von der Abgeltungssteuer ebensowenig betroffen wie geschlossene Immobilienfonds, anders hingegen offene Immobilienfonds.

Immobilie: Vermietung und Verpachtung statt Abgeltungssteuer

Erträge, die aus eigenem Immobilienvermögen erwirtschaftet werden, sind von der Abgeltungssteuer ausgenommen. Grund: Wenn Immobilien Geld abwerfen, dann wird das vom Finanzamt unter „Erträge aus Vermietung und Verpachtung“ besteuert. Und Erträge aus Vermietung und Verpachtung werden in der Einkommensteuererklärung nach dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Ein weiterer Grund, warum hier keine Abgeltungssteuer greift, liegt im System: Die Spekulationsfrist. Wer eine Immobilie mindestens 10 Jahre lang als sein Eigentum besitzt, muss bei einem anschließenden Verkauf den Gewinn nicht versteuern.

Wer vor der Spekulationsfrist verkauft, tätigt ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Hier müssen Gewinne versteuert werden. Das geschieht aber im Rahmen der Einkommensteuererklärung. Dabei gilt der persönliche Steuersatz. Hinzu kommen, wie immer, Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Immobilie: Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist

Die Haltefrist von 10 Jahren gilt nicht für Wohnungen oder Häuser, die selbst genutzt werden. Erforderlich ist lediglich, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor tatsächlich selbst bewohnt wurde.

Da Immobilien als solide Sachwertanlagen mit Bestand gefragt sind, gehen sicherheitsorientierte Anleger gerne in Immobilienfonds.

Geschlossene Immobilienfonds – keine Abgeltungssteuer

Wer in geschlossene Immobilienfonds investiert, unterliegt in Bezug auf Anlageerträge genauso wenig der Abgeltungssteuer wie Immobilieneigentümer. Denn bei geschlossenen Immobilienfonds werden Erträge vorwiegend aus Vermietung und Verpachtung generiert. Die werden dann in der Steuererklärung angegeben.

Bei geschlossenen Immobilienfonds gilt ebenso eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Geschlossene Immobilienfonds sind sozusagen eine Sammelstelle von Anlegergeld, um größere Immobilienprojekte auf die Beine zu stellen. Das investierte Anlegerkapital verbleibt während der gesamten Laufzeit im Fonds.

Ein Handel mit den Anteilen ist kaum möglich. Entsprechend kommt es hier ohnehin nicht zu Verkaufserlösen. Allerdings hat sich mittlerweile ein Zweitmarkt entwickelt.

Offene Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungssteuer

Anders sieht es bei offenen Immobilienfonds aus. Sie erwirtschaften Geld aus Zinsen oder Kursgewinnen. Aber auch aus Veräußerungsgewinnen beim Verkauf von Immobilien. Diese sind ebenso wie die Mieteinnahmen natürlich steuerpflichtig.

Bei offenen Immobilienfonds gilt seit 2009 die pauschale Versteuerung von 25% über die Abgeltungssteuer. Die Abgeltungssteuer ist auch für Mieteinnahmen nach Abzug der Abschreibungen fällig. Ebenso für Veräußerungsgewinne, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Anteile weniger als zehn Jahre liegen.

Entsprechende Ausschüttungen werden von der Abgeltungssteuer erfasst und direkt von der Bank bzw. Fondsgesellschaft ans Finanzamt weitergereicht. Liegt ein Freistellungsauftrag vor, so geht vom Erlös zuvor der Sparer-Pauschbetrag ab. Der beträgt 801 € für Alleinstehende und 1.602 € für Verheiratete. So wie bei anderen Investmentfonds gilt die Abgeltungssteuer unabhängig von der Haltdauer der Anteile.

Für ausländische Mieteinnahmen gibt es in der Regel keine Abgeltungssteuer. Die werden normalerweise bereits im Ausland besteuert. In Deutschland fallen dann keine weiteren Steuern an.

Selbiges gilt beim Immobilienverkauf im Ausland. Diese steuerfreien Erträge unterliegen auch nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Damit wirken sie sich nicht auf den persönlichen Steuersatz aus.

Fazit: Immobilien ohne Abgeltungssteuer – keine Garantie für die Zukunft

Immobilien und geschlossene Immobilienfonds gehören zu den wenigen Ausnahmen im System der Abgeltungssteuer. Wie lange die so bleibt, muss die Zukunft zeigen. Immerhin gibt es im Bundesfinanzministerium Planspiele, wie bei Immobilieneigentümern die bisherige Regelung geändert werden könnte.

Das Ziel sind höhere Steuereinnahmen. Eine der Planvarianten: Die Abgeltungssteuer wird eingeführt, wobei schlimmstenfalls sogar diejenigen betroffen sein könnten, die ihre Immobilie schon längst gekauft haben. Wie viel der Bestandsschutz dem Fiskus notfalls wert ist, zeigt das leidliche Beispiel der Zertifikate.

Allerdings sind Planspiele und Berechnungen zu alternativen Modellen in den Ministerien nichts Neues. Oft genug werden sie einfach von Lobby-Verbänden initiiert, die mit Systemumstellungen und dem entsprechenden Druck auf die Anleger, Kapital umzuschichten, mehr Geld machen wollen.