Sonderumlage in der WEG: Wie hoch? Wer muss zahlen?

Neben dem Hausgeld als regelmäßige Zahlung kommt es in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hin und wieder dazu, dass die Eigentümer mit einer Sonderumlage konfrontiert werden. Es handelt sich dabei um eine zusätzliche, finanzielle Ausgabe, die meistens auf unvorhersehbare Kosten zurückzuführen ist, die so im Wirtschaftsplan nicht erfasst wurden.

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, worum es sich bei der Sonderumlage handelt und aus welchen Gründen diese notwendig werden kann. Ferner erläutern wir, wer die Sonderumlage beschließt und wie hoch sie ausfallen darf. Sie erfahren ferner, ob Sie eine Sonderumlage auf Mieter umlegen können und ob ein Anfechten möglich ist.

Definition: Was ist ein Sonderumlage?

Grundlage für Sonderumlagen ist, dass für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verpflichtung besteht, die Immobilie stets in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Im sogenannten Hausgeld sind normalerweise die gemeinschaftlichen Kosten enthalten, die zum Beispiel für Reparaturen, Instandhaltung sowie die Verwaltung des Objektes anfallen.

Bei der Sonderumlage hingegen handelt es sich um eine zusätzliche Zahlung, sollten die durch das Hausgeld abgedeckten Finanzen nicht ausreichend sein, um einen ordnungsgemäßen Erhalt des Gebäudes zu gewährleisten.

Deshalb wird ein Beschluss zur Sonderumlage gefasst, wenn außergewöhnliche Belastungen abzudecken sind. Die Sonderumlage bezieht sich immer auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auf das Sondereigentum, da sie die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft. Neben der Instandhaltung können ebenfalls bestimmte Anschaffungen durch eine Sonderumlage abgedeckt werden.

Wann ist eine Sonderumlage nötig?

Es gibt eine Reihe von Anlässen und Beispielen, wann eine Sonderumlage seitens der Eigentümer notwendig sein kann. Zusammengefasst ist das der Fall, wenn die im Wirtschaftsplan kalkulierten finanziellen Mittel zum Abdecken der Kosten nicht ausreichen. Unter dieser Voraussetzung wird eine Sonderumlage beschlossen und normalerweise umgehend fällig, da es sich in der Regel um sofort anfallende Kosten handelt.

Beschlossen und in Anspruch genommen wird eine Sonderumlage unter anderem in den folgenden Beispielen:

• Größere Reparaturen
• Nicht abgedeckte Versicherungskosten
• Sicherheitsauflagen
• Engpässe in der Liquidität
• Verbindlichkeiten aufgrund verlorener Gerichtsverfahren
• Verbesserungen des Gemeinschaftseigentums
• Modernisierungen

Ein klassisches Beispiel als Anlass für die Sonderumlage sind unter anderem verlorene Gerichtsverfahren. In dem Fall waren die Kosten nicht absehbar, sind jedoch durch das entsprechende Verfahren entstanden.

Ebenfalls notwendig werden Sonderumlagen häufig, wenn größere Reparaturen oder Modernisierungen anstehen, die nicht durch das Hausgeld in vollem Umfang abgedeckt sind und die normalerweise ebenfalls unvorhergesehen auftreten.

Was sind die Voraussetzungen für eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage kann nicht einfach von einem einzelnen Wohnungseigentümer gefordert werden. Stattdessen bedarf es die Erfüllung zwei entscheidender Voraussetzungen, damit eine Sonderumlage gefordert werden kann:

• Erforderlicher Anlass: Lediglich, wenn es einen Anlass gibt, der die Sonderumlage rechtfertigt und nicht durch die gesammelten Geldrücklagen gedeckt werden kann, kann eine Sonderumlage gefordert werden.
• Beschluss: Eine Sonderumlage ist nur rechtens, wenn ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft vorliegt.

Wie erfolgt der Beschluss einer Sonderumlage?

Grundsätzlich muss eine Sonderumlage beschlossen werden, denn ohne Beschluss sind die Wohnungseigentümer nicht zur Zahlung verpflichtet. Möglich ist ein solcher Beschluss entweder auf der regulären oder einer außergewöhnlichen Versammlung der Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist, dass im Beschluss folgende Punkte enthalten sind:

• Maßnahme muss im Detail bezeichnet werden, die durch die Sonderumlage finanziert wird
• Angaben zum Zeitpunkt der Fälligkeit der beschlossenen Zahlung
• Zahlungsmodalitäten, wie zum Beispiel Ratenzahlung
• Höhe der Gesamtkosten
• Genutzter Verteilungsschlüssel

Wichtig sind vor allem:

• die genaue Bezeichnung der Maßnahme,
• die Höhe der Gesamtkosten,
• Details zur Zahlung sowie
• der verwendete Verteilungsschlüssel,

sodass ersichtlich ist, welche Kosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer zukommen werden.

Wer muss die Sonderumlage bezahlen?

Zur Zahlung der Sonderumlagen sind in der Regel sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft verpflichtet.

Das gilt unter der Voraussetzung, dass die Umlage beschlossen wurde, um bestimmte Maßnahmen zu finanzieren, weil diese nicht aus den vorhandenen Mitteln abgedeckt werden können.

Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?

Per Gesetz gibt es keine eindeutige Definition, welche Höhe Sonderumlagen maximal haben dürfen. Allerdings besteht für die Verwaltung der WEG die Pflicht, sowohl die Dringlichkeit der Maßnahme als auch die gesamte, finanzielle Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft mit in die Entscheidung über die Höhe der Sonderumlagen einzubeziehen.

In letzter Instanz wird die Höhe der Sonderumlage von den Eigentümern auf der Versammlung beschlossen.

Kann man Sonderumlagen auf den Mieter umlegen?

Nein, Sonderumlagen können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Denn bei Kosten, die für die Eigentümergemeinschaft entstehen (z. B. Hausgeld als Zahlung), wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten differenziert.

So ist es zum Beispiel den Vermietern und Wohnungseigentümern nicht erlaubt, reguläre Instandhaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Gleiches gilt für die Sonderumlagen, die ebenfalls nicht umlagefähig sind.

FAQ zur Sonderumlage

Noch Fragen? Weitere Antworten zu Fragen rund um die Sonderumlage finden Sie im nachfolgenden FAQ.