Mietverzug: Die Kündigung als letzte Lösung

Das Gesetz und so ziemlich alle Formularmietverträge geben vor, dass die Miete spätestens am 3. Werktag eines Monats bei Ihnen eingehen muss. Damit ist klar: Die Miete ist im Voraus zu entrichten.Achtung: Diese Regelung zur Fälligkeit der Miete gilt ausnahmslos für Verträge, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden und künftig noch abgeschlossen werden. Für Verträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, kann etwas anderes bestimmt sein.Häufig sehen Altverträge vor, dass die Miete sogar erst am Ende eines jeden Monats rückwirkend bezahlt werden muss. Beachten Sie, dass diese Klauseln Bestandsschutz haben, also immer noch Gültigkeit besitzen.Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, dass die Miete zum 1. Werktag des Monats zu zahlen ist. Dies ist möglich, weil die Miete von Gesetzes wegen ja nur „spätestens“ am 3. Werktag zu zahlen ist. Erhalten Sie die Miete zwei Tage vorher, ist der geldwerte Nutzen zwar nicht erheblich. Ihr Vorteil liegt aber darin, dass Sie dem Mieter die Wohnung nicht zu übergeben brauchen, wenn er zu diesem Zeitpunkt bereits die erste Miete nicht rechtzeitig gezahlt hat. Beginnt das Mietverhältnis zum Monatsersten und muss der Mieter erst am 3. Werktag zahlen, treten Sie mitder Übergabe der Wohnung nämlich in Vorleistung. Ist der Mieter schon eingezogen und müssen Sie dann erst feststellen, dass er schon die erste Miete nicht zahlt, wird es sehr viel schwieriger: Nun wird der Mieter die Wohnung freiwillig nicht mehr so schnell verlassen.Ist die Miete bei Wohnungsübergabe fällig, vermeiden Sie dieses Risiko – von Anfang an zahlungsunwillige Mieter, so genannte „Mietnomaden“ haben so keine Chance.

Kündigung beim Zahlungsverzug

Dies ist so ziemlich das größte Ärgernis für Sie als Vermieter: Der Mieter nutzt Ihre Wohnung, seine Gegenleistung, die Miete, zahlt er aber nur unregelmäßig, verspätet, oder in zu geringer Höhe. Das müssen Sie sich aber nicht gefallen lassen. Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges haben Sie in den folgenden Fällen:

• Ihr Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete im Rückstand.
• Beispiel: Der Mieter zahlte die Miete für die Monate Oktober und November nicht.
• Der Mieter befindet sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für mindestens zwei aufeinander folgende Termine in Verzug, mindestens aber in Höhe einer Monatsmiete.
• Beispiel: Der Mieter zahlt im April keine Miete, im Mai zahlt er die Miete voll, im Juni und Juli aber jeweils nur zu 30%.
• Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Zahlung eines Betrags in Verzug, der die Miete von zwei Monaten erreicht.
• Beispiel: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar bis April jeweils nur 50% der Miete.

In der Vermietungspraxis ist der letzte Fall recht häufig. Er ist besonders ärgerlich, da Sie zur fristlosen Kündigung den Mietrückstand genau berechnen müssen.Und: Viele Mieter kennen ihre Rechte ganz genau und achten darauf, dass der Verzug nicht zwei Monatsmieten überschreitet. Dies hat zur Folge, dass Sie ständig vorfinanzieren müssen, ohne selbst zur Kündigung berechtigt zu sein.Tipp: Befindet sich Ihr Mieter seit mehreren Monaten im Zahlungsrückstand, erreicht dieser aber (noch) nicht die Höhe von 2 Monatsmieten, können Sie Folgendes tun: Ist die Miete am 3. Werktag eines Monats fällig, aber am 4. noch nicht bei Ihnen eingegangen, sprechen Sie die fristlose Kündigung aus. Denn zu diesem Zeitpunkt ist der erforderliche Rückstand erreicht. Zeigen Sie dem Mieter, dass Sie nicht länger gewillt sind, seine Verzögerungstaktik zu akzeptieren.

Verjährung beachten

Achten Sie immer auf die Verjährung: Vielleicht wollen Sie sich nicht durch fristlose Kündigung von Ihrem Mieter trennen, sondern nur Ihre Miete pünktlich und in voller Höhe erhalten.Hiermit dürfen Sie aber nicht zu lange warten: Offene Mietforderungen einschließlich Betriebskosten verjähren nach 3 Jahren, wobei die Verjährungsfrist erst am Ende des Jahres zu laufen beginnt.Beispiel: Ihr Mieter hat in den Monaten April und September 2002 seine Miete nicht gezahlt. Verjährung tritt hier mit Ablauf des 31.12.2005 ein.Achtung: Die Verjährung läuft auch, wenn Sie dem Mieter fristlos gekündigt und ihn erfolgreich auf Räumung verklagt haben.Beispiel: In dem vorherigen Fall haben Sie dem Mieter fristlos gekündigt, woraufhin er nach entsprechendem Urteil am 15.08.2003 aus der Wohnung ausgezogen ist. Der zur Kündigung berechtigende Mietrückstand verjährt gleichfalls am 31.12.2005.Tipp: Haben Sie Ihrem Mieter wegen Mietrückständen gekündigt und wehrt er sich hiergegen, verbinden Sie am besten Ihren Räumungsanspruch mit Ihrem Zahlungsanspruch. In einer Klage sollten Sie beziehungsweise Ihr Rechtsanwalt daher zugleich Folgendes beantragen:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die von ihm innegehaltene Wohnung (genaue Bezeichnung) zu räumen und an den Kläger geräumt herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger rückständigen Mietzins in Höhe von (…) nebst Zinsen zu zahlen.

Wird die Miete ständig verspätet gezahlt, dabei aber der erforderliche Rückstand nicht erreicht, können Sie trotzdem kündigen. Immerhin sind dies schwer wiegende Vertragsverletzungen des Mieters.Kündigungsgrund ist die Unzuverlässigkeit des Mieters, die Ihr schutzwürdiges Dispositionsinteresse beeinträchtigt. Als Vermieter müssen Sie selbst ja auch Ihre Verbindlichkeiten erfüllen. Umso wichtiger ist es für Sie, über die Miete zum Fälligkeitstermin auch verfügen zu können.Vorsicht: Lassen Sie Ihrem Mieter über einen längeren Zeitraum die monatliche Verspätung durchgehen, kann dies als neue Vereinbarung zur Fälligkeit gewertet werden. Nehmen Sie es also beispielsweise hin, dass Ihr Mieter seine Miete immer erst zur Monatsmitte überweist, kann dies rechtliche Konsequenzen für Sie haben.Die Gerichte werten dies als stillschweigend zu Stande gekommene neue Vereinbarung darüber, dass nun erst am 15. gezahlt werden muss. Reagieren Sie auf die Schlampigkeit Ihres Mieters längere Zeit nicht und nehmen diese tatenlos hin, kann es für Sie also schwer werden, von ihm Vertragstreue zu fordern.Tipp: Aus diesem Grund müssen Sie schnell reagieren: Erteilen Sie Ihrem Mieter bei mehrfach verspäteter Mietzahlung sogleich eine Abmahnung. Sie ist unerlässliche Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen verspäteter Mietzinszahlung.Hierzu müssen Sie Ihren Mieter auf sein vertragswidriges Verhalten hinweisen und für den Fall, dass er die Miete weiterhin verspätet zahlt, eine fristlose Kündigung androhen. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollten Sie Abmahnungen grundsätzlich nur schriftlich aussprechen, auch wenn das Gesetz selbst eine Schriftform nicht verlangt.