Räumungsklage, Räumungstermin und Räumungsfrist: Das müssen Vermieter wissen

Beim Thema Räumung gibt es gleich mehrere Punkte, die Vermieter beachten müssen. Hierzu gehören die Räumungsklage, der Räumungstermin und die Räumungsfrist. Vermieter müssen wissen, an welche Regeln sie sich halten müssen, damit sie hohe Kosten für einen Rechtsstreit vermeiden können.

Räumungsklage vor Räumungstermin: Kosten trägt Vermieter

Reicht ein Vermieter gegen einen zur Räumung der Mietwohnung verpflichteten Mieter vorzeitig eine Räumungsklage ein, hat der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Dies entschied das Oberlandesgericht Dresden im November 2014.

Der Fall: Ein Vermieter hatte seinem Mieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Der Mieter hatte mit dem Hausverwalter für Mai 2014 einen Übergabetermin der Mietwohnung vereinbart. Kurze Zeit vor dem vereinbarten Räumungstermin reichte der Vermieter jedoch gegen den Mieter eine Räumungsklage ein, die ihm am 30.05.2014 zugestellt wurde.

Da der Mieter die Mietwohnung anschließend wie angekündigt räumte, musste der Vermieter die Klage zurücknehmen. Das zuständige Gericht hatte nun zu entscheiden, wer die Kosten des Rechtsstreits trägt.

Das Gericht entschied auf Grundlage des § 269 Abs. 3 ZPO, dass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen musste. Eine Kostenentscheidung zu Lasten eines Mieters setzt voraus, dass der Mieter Anlass zu einer gerichtlichen Klage seines Vermieters gegeben hat. Der Mieter hatte jedoch im entschiedenen Rechtsstreit ankündigt, dass der die Mietwohnung zu einem bestimmten Termin räumen werde.

Der Vermieter hatte deshalb keinen vernünftigen Anlass für die Einreichung der Klage. Es war dem Vermieter zumutbar, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten. Nur wenn der Vermieter zu der Annahme berechtigt gewesen wäre, dass der Mieter die angekündigte Räumung nicht durchführen würde, wäre die Einreichung der Räumungsklage gerechtfertigt gewesen (OLG Dresden, Urteil v. 25.11.14, Az. 5 W 1310/14).

Verlängerte Räumungsfrist: Nur, wenn Mieter seine Wohnungssuche nachweist

Dass ein zur Räumung verpflichteter Mieter, der eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragt hat, Bewerbungen für andere Mietwohnungen nachweisen muss, entschied das Landgericht Berlin im Dezember 2014. Dabei muss der Mieter angeben, für welche Mietwohnungen er sich wann und wie beworben hat. Der betroffene Mieter muss auch angeben, warum die Mietverträge jeweils nicht zustande gekommen sind.

Der Fall: Ein zur Räumung verpflichteter Mieter hatte eine Verlängerung der Räumungsfrist bei Gericht gemäß § 721 ZPO beantragt. Er behauptete sich für 126 freie Mietwohnungen beworben, aber letztlich keine Zusage erhalten zu haben. Zum Nachweis hatte der Mieter eine entsprechende Anzahl von Telefonnummern bzw. Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen dem Gericht vorgelegt.

Das Gericht lehnte den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist ab. Der Mieter hätte nachweisen müssen, für welche Wohnungen er sich wann genau und wie – also mündlich, schriftlich oder persönlich – beworben hatte. Der Mieter hätte zudem darstellen müssen, aus welchem Grund jeweils kein Mietvertrag hinsichtlich der ausgewählten Mietwohnungen zustande gekommen war.

Die Vorlage einer Vielzahl von Telefonnummern oder Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen reichte nicht als Nachweis aus. Der Mieter hatte auch die behauptete Beauftragung eines Maklers nicht hinreichend nachgewiesen. Die Vorlage einer Visitenkarte eines Maklers war für das Gericht kein ausreichender Nachweis.

Denn für eine Verlängerung der Räumungsfrist hatte das Gericht das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung mit dem Interesse des Vermieters am Rückerhalt seiner Wohnung abzuwägen.

Zwar war der Mieter nur wegen Eigenbedarfs des Vermieters zur Räumung verpflichtet und hatte sich somit keine Vertragsverletzungen zu Schulden kommen lassen. Dies allein rechtfertigte aber die Verlängerung der Räumungsfrist nicht (LG Berlin, Beschluss v. 10.12.14, 65 T 285/14).