Räumungsklage: Der richtige Zeitpunkt, um sich an ein Gericht zu wenden

Ist eine außergerichtliche Einigung mit Ihrem Mieter gescheitert, ist  der Rechtsweg die einzige Möglichkeit, die Wohnung freizubekommen.

Auch wenn Sie völlig zu Recht gekündigt haben, dürfen Sie nun nicht etwa zu Selbsthilfemaßnahmen (Austauschen der Schlösser etc.) greifen.

Hiergegen könnte sich Ihr Mieter mit einer einstweiligen Verfügung erfolgreich zur Wehr setzen. Sie sollten also – um nicht noch weitere Verluste zu machen – sobald wie möglich Klage erheben.

Im Fall einer fristlosen Kündigung – etwa wegen Zahlungsverzugs – ist der Mieter sofort zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Sie können also unproblematisch sofort eine Klage bei Gericht einreichen.

Räumungsklage: Immer an den Verzug denken

Fordern Sie Ihren Mieter bereits in dem Kündigungsschreiben unter Fristsetzung zur Räumung auf. Mit Ablauf der Frist befindet sich der Mieter „in Verzug“.

Dies ist wichtig, damit der Mieter im Prozess nicht ein sofortiges Anerkenntnis abgeben kann. Befand er sich nämlich vor Klageerhebung nicht „in Verzug“ und erklärt nach Klagezustellung sofort, dass er die Wohnung räumen wird, tragen Sie unter Umständen die gesamten Prozesskosten.

Wichtig ist auch, dass Sie bereits im Kündigungsschreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprechen. Sie laufen sonst Gefahr, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgeführt wird, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht.

Anders liegt der Fall bei einer Kündigung zu einem zukünftigen Zeitpunkt, etwa bei einer Eigenbedarfskündigung.

Hier ist Ihnen natürlich daran gelegen, die Wohnung zum Kündigungszeitpunkt auch tatsächlich freizubekommen.

Warten Sie nun mit Ihrer Klage bis zu diesem Zeitpunkt in der Erwartung, dass der Mieter freiwillig auszieht, und erfüllt sich diese Erwartung nicht, haben Sie wertvolle Zeit vertan. Es kann daher ratsam sein, bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Klage zu erheben.

Achtung: Eine Klage auf künftige Räumung ist nur zulässig, wenn Sie davon ausgehen können, dass Ihr Mieter nicht freiwillig ausziehen wird. Dafür reicht nicht aus, dass der Mieter zur Kündigung schweigt.

Weist er die Kündigung aber zurück und behauptet, dass Ihnen kein Kündigungsgrund zusteht, ist von einem freiwilligen Auszug wohl nicht auszugehen. Sie können in diesem Fall sofort Klage erheben.

An welches Gericht Sie sich wenden müssen

Zuständig für die Räumungsklage sowie grundsätzlich für alle Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht desjenigen Bezirks, in dem sich das Mietobjekt befindet.

Dies gilt unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Egal wie hoch die Ansprüche sind, die Sie einklagen – das zuständige Gericht ist also stets das Amtsgericht.

Ihr Vorteil: Vor einem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Sie können sich vor dem Amtsgericht also selbst vertreten. Das spart Anwaltskosten.

Machen Sie Ansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag geltend, entscheidet die Höhe der eingeklagten Forderung darüber, bei welchem Gericht Sie die Klage einreichen müssen. Es gilt folgende Zuständigkeitsregel:

• bis 5.000,00 €: Zuständigkeit des Amtsgerichts
• ab 5.000,01 €: Zuständigkeit des Landgerichts

Vor dem Landgericht müssen Sie sich dann zwingend von einem Anwalt vertreten lassen. Eine von Ihnen persönlich eingereichte Klage würde auf Ihre Kosten als unzulässig abgewiesen werden.

Haben Sie Räume teils zur gewerblichen Nutzung teils zu Wohnzwecken vermietet, entscheidet der Schwerpunkt des Vertrages über das zuständige Gericht.