Sozialklausel entspricht materieller Räumungsfrist

Auch wenn Sie Ihrem Mieter völlig zu Recht gekündigt haben, darf er manchmal in der Wohnung bleiben.

Dann nämlich, wenn er sich erfolgreich auf die Sozialklausel berufen kann oder wenn ihm eine Räumungsfrist bewilligt wird.

In der Praxis verhilft die Sozialklausel jedoch nur wenigen Mietern zum Erfolg – und auch die Räumungsfrist ist an selten erfüllte Voraussetzungen gebunden.

Die Sozialklausel in § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird auch als materielle Räumungsfrist bezeichnet.

Sie gibt Ihrem Mieter das Recht, einer ordentlichen Kündigung wegen unzumutbarer „Härte“ zu widersprechen. Die Härte muss dabei ausschließlich für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts bestehen und kann sich beispielsweise aus folgenden Gründen ergeben:

• fortgeschrittene Schwangerschaft
• schwere Erkrankung, Invalidität
• hohes Alter
• Unmöglichkeit, gleichwertigen Wohnraum anzumieten
• hohe Investitionen des Mieters in die Wohnung

Natürlich ist fast jeder Wohnungswechsel mit Nachteilen für den Mieter verbunden. Denn der Umzug kostet ihn Geld und Zeit, er verlässt die ihm vertraut gewordene Umgebung und ggf. muss er in der bisherigen Wohnung noch Schönheitsreparaturen durchführen.

Deshalb gilt: Nur wenn das Interesse Ihres Mieters an der Vertragsfortsetzung stärker wiegt als Ihr Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Widerspruch Ihres Mieters Erfolg haben.

Wichtig: Die Möglichkeit eines Widerspruchs hat Ihr Mieter nur bei einer ordentlichen Kündigung. Haben Sie ihm fristlos gekündigt, kann er sich nie auf die Sozialklausel berufen.

Diese Frist muss Ihr Mieter beachten

Für seinen Widerspruch hat Ihr Mieter nicht viel Zeit: Bis spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses muss er Ihnen gegenüber der Kündigung widersprochen haben.

Mit Schreiben vom 1.6.2009 kündigen Sie Ihrem Mieter zum 31.8.2009. Will der Mieter der Kündigung nun wirksam widersprechen, muss er dies bis spätestens zum 30.6.2009 getan haben. Versäumt Ihr Mieter diese Frist und widerspricht er Ihrer Kündigung erst später, ist dieser Widerspruch für Sie als Vermieter nicht mehr von Bedeutung.

Mündlicher Widerspruch ist unwirksam

Auch wenn Ihr Mieter Ihnen seinen Widerspruch nur mündlich mitteilt, ist das unwirksam. Jeder Widerspruch muss schriftlich abgefasst und unterschrieben sein.

Tipp: Hinweis auf die Sozialklausel

Zwar sind Sie nicht verpflichtet, Ihren Mieter auf die Sozialklausel hinzuweisen, wir empfehlen Ihnen dennoch, es bei jeder ordentlichen Kündigung zu tun.

Grund: Ohne diesen Hinweis kann Ihr Mieter seinen Widerspruch noch in der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses erklären. Ist der Widerspruch berechtigt, verlören Sie den Prozess und müssten die Kosten dafür tragen. Es ist deshalb für Sie besonders wichtig, früh zu erfahren, ob Ihr Mieter sich auf eine „Härte“ beruft.Die folgenden Sätze dürfen in Ihrem Kündigungsschreiben daher nie fehlen:

Musterformulierung:

Sie können dieser Kündigung gemäß § 574 ff. BGB schriftlich bis zum (…) widersprechen, denn der Widerspruch ist dem Vermieter gegenüber mindestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Ihr Widerspruch hat nur Erfolg, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Sollten Sie Widerspruch erheben, bitte ich Sie, mir die Gründe unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

Auch Sie müssen widersprechen

Wichtig: Zieht Ihr Mieter trotz Kündigung und ohne Angabe von Gründen nicht aus, sind Sie es, der als Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses innerhalb von 2 Wochen nach Mietende widersprechen muss. Deshalb darf auch der folgende Satz in Ihrem Kündigungsschreiben nie fehlen:

Musterformulierung:

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wird schon jetzt widersprochen.

Räumungsschutz entspricht prozessualer Räumungsfrist

Neben der Sozialklausel – der materiellen Räumungsfrist – kann der Mieter auch Räumungsschutz – eine prozessuale Räumungsfrist – beantragen.

Im Unterschied zur Sozialklausel, bei der das Mietverhältnis unter Umständen über die Kündigungsfrist hinaus fortgesetzt wird, endet das Mietverhältnis hier und der Mieter erhält nur einen Räumungsaufschub. Eine Zwangsvollstreckung darf der Gerichtsvollzieher dann also nicht vornehmen.

Wichtig: Der Mieter kann auch vor Ablauf der bewilligten Räumungsfrist ausziehen, jedoch muss er Ihnen auch dann – sofern nicht zwischenzeitlich neu vermietet wurde – die Nutzungsentschädigung bis zum Ablauf der Räumungsfrist zahlen (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 09.10.08, Az. 2 C 213/08).

Um in den Genuss der prozessualen Räumungsfrist zu kommen, müssen dem Mieter sehr gewichtige Nachteile bei fristgerechtem Auszug drohen – entweder Obdachlosigkeit oder gesundheitliche Beeinträchtigungen.