Wenn der Mieter nicht zahlt: Urkundsprozess und Berliner Räumung
Hat man einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch gegen einen Mieter, insbesondere wegen rückständiger Mieten, möchte man sehr schnell ein Urteil oder einen sonstigen Zahlungstitel erhalten, um die Zwangsvollstreckung einleiten zu können.
Der Urkundsprozess – bei rückständigen Mieten
Bei rückständigen Mieten kann man im so genannten Urkundsprozess klagen. Das gilt nicht nur für Geschäftsraummietverträge, sondern auch für den Wohnraum.
In diesem Verfahren beweisen Sie durch eine Urkunde, hier dem Mietvertrag, dass Ihnen die ausstehende Miete zusteht. Dann erhält man ein sogenanntes Vorbehaltsurteil.
Das funktioniert auch in den Fällen, in denen der Mieter wegen einer Mietminderung ungerechtfertigter Weise die Miete nicht zahlt. Denn er kann die angeblichen Mietmängel gerade nicht im Urkundsverfahren nachweisen. In der Regel hat er nämlich über die Mängel keine Urkunde, also kein beweisendes Schriftstück. Und ein Vermieter erhält ein solches Urteil sehr, sehr schnell.
Das Vorbehaltsurteil – sofortige Vollstreckung möglich
Aus dem Vorbehaltsurteil können Vermieter sofort vollstrecken, also beispielsweise einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder das Konto des Mieters pfänden. Der Mieter kann nur in dem sogenannten Nachverfahren die Berechtigung der Minderung oder anderer Gründe für die Nichtzahlung nachweisen.
Stellt sich dann allerdings heraus, dass die Minderung berechtigt war, haften Vermieter dem Mieter auf Schadenersatz. Eine Vollstreckung aus dem Urteil im Urkundsverfahren ist in solchen Fällen für Vermieter also nicht ohne Risiko, aber auch dennoch eine sehr gute Lösung.
Berliner Räumung – hiermit kann gespart werden
Aber in manchen Fällen bleibt nur noch die Räumung, wenn ein Mieter die Miete nicht mehr zahlt. Die sogenannte „Berliner Räumung“ ist mittlerweile im Gesetz verankert. Sie hat enorme Vorteile, auch und gerade auf der Kostenseite. Die Vorteile zeigt diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf, die sich noch mit dem alten Recht auseinandersetzt und die Vorzüge der neuen Regelung hervorragend beschreibt (Beschluss vom 23.10.2014, Az.: I ZB 82/13).
Der Mieter des Falls war zur Räumung verurteilt worden und der Vermieter beauftragte einen Gerichtsvollzieher mit einer Berliner Räumung. Dabei beruft sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht, erhält dann vom Gerichtsvollzieher die Verfügungsgewalt über seine Wohnung zurück und die Gegenstände des Mieters, die sich noch im Mietobjekt befinden, werden versteigert.
Kosten für Versteigerung höher als Erlös: Kosten mussten bisher neu eingeklagt werden
So auch in diesem Fall, allerdings waren die Kosten für die Räumung und Versteigerung höher als der Versteigerungserlös.
Deshalb stellte der Vermieter beim Gericht den Antrag, die überschießenden Räumungskosten in Höhe von 1.000 Euro gegen den Mieter festsetzen zu lassen. Das ist nach neuem Recht seit dem 1. Mai 2013 möglich, in diesem Fall aber noch nicht, da sich der Faller Ende 2012 bzw. Anfang 2013 zutrug.
Die Folge nach dem alten Recht war, dass der Vermieter die 1.000 Euro nochmals neu einklagen musste. Das ist jetzt nicht mehr der Fall und dies stellt einen wichtigen Vorteil für Sie als Vermieter dar.